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2015年8月12日杭州市规划局、杭州市城乡建设委员会、杭州市住房保障和房产管理局联合发文《关于下发<关于建筑工程和房屋建筑面积计算补充规定>的通知》。《补充规定》明确了我市建筑面积计算适用的标准、规范,还针对阳台、飘窗、幕墙、公共通道、避难空间、设备层、管道层、走廊、架空层、干挂、橱窗等方面建筑面积计算作了补充规定。
《补充规定》条文解读
建筑工程设计、工程规划许可、房屋测绘、竣工规划核实及产权确认时建筑面积的计算应按照《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》及本规定中相关内容执行。
《补充规定》条文解读
关于建筑工程设计、许可和房屋测绘建筑面积计算,一直存在设计(《建筑工程建筑面积计算规范》)和测绘(《房产测量规范》及省实施细则)两个计算标准,由于标准之间存在一定差异,导致建筑工程设计、许可的建筑面积与产权登记的建筑面积经常出现较大差异,增加管理部门、设计单位和建设单位的工作难度。《补充规定》明确我市今后建筑面积计算以《房产测量规范》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则为基础》、《建筑工程建筑面积计算规范》有关内容以补充规定形式纳入面积计算管理中,首次统一了我市建筑面积计算标准。
【阳台、飘窗等面积计算规则】
《补充规定》条文
1、房屋主体结构内的建筑空间无论其名称如何(标注阳台、飘窗、露台、空中花园、入户花园等), 均视为主体房屋, 按主体结构外围水平投影计算全面积。阳台进深不得超过 2.4 米,飘窗外沿突出外墙面不得超过 0.7 米,超过的阳台或飘窗,均视为主体房屋计算全面积。
2、主 体 结 构 外 的 阳 台 、 飘 窗 等 , 按 《 房 产 测 量 规 范 》( GB/T17986.1-2000)、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》的规定计算建筑面积。
《补充规定》条文解读
阳台是指附设于建筑外墙设有栏杆或栏板,可供人活动的空间。主体结构内的阳台,按主体结构外围水平投影计算全面积;主体结构外的阳台进深不得超过 2.4 米。否则视作主体房屋计算全面积。
飘窗是指房屋室内相连通,为房间采光和美化造型而设置的凸出建筑主体结构外的窗户。飘窗的窗台高度不得小于0.3米,净高必须在在2.2米以内,外沿突出外墙面不得超过 0.7 米,否则视作主体房屋计算全面积。 附带说明一下主体结构、阳台进深。
主体结构是指接受、承担和传递建设工程所有上部荷载,维护上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的构造。
阳台进深是指阳台围护设施外围至外墙外缘的最大垂直距离。一般取朝向阳台开门的外墙计算进深。
建筑设计单位应在建筑平面图中准确标示主体结构范围,必要时向建设、规划、房管部门及建筑面积测绘单位出具说明,并为其认定的范围负责。对弄虚作假行为,管理部门将通过委托第三方单位鉴定后,对责任单位按照违反中介诚信行为进行处理,并由其承担相应法律、经济责任。
【幕墙】
《补充规定》条文解读
1、以幕墙作为围护结构的建筑物,应按幕墙外边线计算面积;装饰性幕墙不计算面积。
2、幕墙是否作为围护结构应由建筑设计单位在申报图纸中标明,必要时向建设、规划、房管部门及建筑面积测绘单位出具说明。
《补充规定》条文解读
幕墙是指突出于建筑主体结构以外,用玻璃、金属板、石材等材料形成的围护结构。分为围护性和装饰性幕墙。
围护性幕墙是指直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙;装饰性幕墙是指设置在建筑墙外起装饰性作用的幕墙。
附带说明一下围护结构、围护设施
围护结构是指围合建筑空间的墙体、门、窗;围护设施是指为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。
幕墙是否作为围护结构应由建筑设计单位在申报图纸中标明,必要时向建设、规划、房管部门及建筑面积测绘单位出具说明,对弄虚作假行为,将追究相关单位责任。
【公共通道】
《补充规定》条文
与城市道路人行道、 小区道路直接相邻用作不特定的社会公众通行的沿街走廊和穿过建筑物的通道, 均不计算建筑面积。
【避难空间】
《补充规定》条文
超高层建筑避难层中的避难空间及其通道作为消防疏散的公共空间,不计入分摊面积,不参与其他共用面积分摊。 设计、前置测绘、许可的指标中列明其净面积。
《补充规定》条文解读
超高层建筑避难层中的的非避难空间(如设备间、楼梯间)按国家、省有关面积计算规定计入容积率和建筑面积。避难层中的避难空间必须满足相关规范要求。
设计单位在各阶段报审图纸中应明确避难空间及其通道范围,设计、前置测绘、许可的指标中列明其净面积。
【设备层、管道层】
《补充规定》条文
建筑物内的设备层、管道层等有结构的楼层,结构层高在 2.20m 及以上的,应计算全面积。
《补充规定》条文解读
设备层是指建筑物中为设置暖通、空调、给水排水和电气的设备和管道施工人员进入操作的空间层。
【走廊】
《补充规定》条文
1、有永久性顶盖有柱室外走廊,按其围护设施外围计算全面积。
2、有永久性顶盖无柱室外走廊,按其围护设施外围计算 1/2 面积。
3、房屋之间无上盖的室外走廊、 架空通廊不计算建筑面积。《补充规定》条文解读
走廊是指联系建筑物的水平交通空间。
【架空层】
《补充规定》条文解读
架空层作为公共开放空间的,不计算建筑面积。公共开放空间应满足以下要求:属于住宅、体育、文化、教育、医疗建筑的底层架空层;净高 3 米以上,以柱、剪力墙落地;视线通透, 提供相对集中的公共空间,一般不应少于主体建筑占地面积的 1/3;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开放空间使用。其他架空层应计算建筑面积。
《补充规定》条文解读
属于商业、办公建筑的底层架空层应计算建筑面积。
设计单位在各阶段报审图纸中应明确不计算建筑面积架空层范围,设计、前置测绘、许可的指标中列明该部分净面积。
【干挂】
《补充规定》条文解读
主墙体外的干挂不计算建筑面积,但阳台、门廊、门斗、廊等附属设施内的干挂应计入附属设施内。
《补充规定》条文解读
干挂是指采用金属挂件将装饰材料牢固悬挂在结构体上形成饰面的一种挂装施工方法的简称。《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)》中对干挂的建筑面积计算没有明确规定。
【橱窗】
《补充规定》条文解读
主体结构外的橱窗,结构层高在 2.20m 及以上的应按其围护结构外围水平面积计算全面积。
【其他】
《补充规定》条文解读
地上结构层高 2.2 米以下的建筑空间,不计算建筑面积,按一半面积纳入容积率计算;结构层高两层及以上的阳台,按照《房产测量规范》( GB/T17986.1-2000)、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)》不计算面积的部分,按照主体结构内全部面积、主体结构外一半面积纳入容积率计算。
《补充规定》条文解读
建筑面积和容积率是建筑工程控制开发规模的重要指标,杭州市规划局正在起草《杭州市建筑工程容积率计算规则》,将另行发文。在容积率规则出台前,本条规定了2.2米以下及双层通高阳台虽不计算建筑面积,但仍要计算容积率,计入土地出让合同及规划条件约定的建筑规模控制。
执行时间
1、为实现平稳过渡,考虑不同城区的具体情况,主城区(上城、下城、西湖、拱墅、江干、之江度假区、杭州经济开发区、滨江,下同)2014年7月1日后,取得国有土地使用权出让(租赁)合同、改建翻建规划条件或取得选址意见书的建设项目,未取得设计方案(初步设计)批复的,其建筑面积计算一律按本规定规定。已经取得设计方案(初步设计)批复的,按照批准的设计方案(初步设计)执行。
其他城区按2015年8月12日后取得国有土地使用权出让(租赁)合同、改建翻建规划条件或取得选址意见书的建设项目,其建筑面积计算按本补充规定执行。
2、主城区按2014年7月1日前、其他城区发文前取得国有土地使用权出让(租赁)合同、改建翻建规划条件或取得选址意见书的建设项目,仍按原有相关规定执行。
原文转自:杭州规划
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