中国需要什么样房地产税收政策

发表于2009-03-05 593人浏览 0人跟帖总热度:10

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早几年，随着国内房地产市场投资快速增长，房价快速飚升，政府的房地产宏观调控也就越来越密集，出台的房地产也就越来越多。早几年，随着房价快速飚升，不少房地产开发商总是会鼓吹，这是由于房地产市场的刚性需求，是中国土地稀缺而使房地产供应不足，因此，在他们看到，要解决中国房地产市场房价快速上涨问题就得增加土地供给、增加住房的供给，甚至用巨量供给来冲击房地产市场过度需求。但是实际上，这些观察或是只看到问题表面，或是背后隐藏着既得利益集团的利益动机。
正如我一直在强调的那样，中国的房地产市场问题，不仅在是国内房地产业的发展模式、消费政策、信贷政策有问题，而且房地产税收政策也有问题。在一个发达的市场体制下，政府完全可以通过房地产市场发展模式的界定、信贷政策调整、消费政策、房地产产业政策及住房税收政策来调整，来达到政府的住房政策的目标。
也就是说，无论是早几年房地产的投资过热及价格快速飚升，还是最近住房销售萎缩而房价不变化，这些不仅房地产市场发展模式与信贷政策不合理有关，而且也没有通过好的房地产税收政策来调整房地产市场的市场行为，来平衡城市居民的住房福利水平有关。比如，目前对不动产税征收，更注重不动产转让环节、不动产取得和所得环节征税，而不注重不动产的保有环节征税。这样，在早几年房价只涨不跌的情况下，对房地产转让环节、取得环节及所得征税，不动产税的征收不仅不能够起到调节住房市场的个人收入分配的问题，反之通过税收转稼效应，严重增加住房自住者的购买成本，降低自住房购买者的住房福利水平。而在住房价格在进入下降的通道时，尽管出台了一系列减少房地产交易环节税收的政策，但是，在房价较高的情况下，对于支付能力不高的民居民来说，这样的税收优惠政策也只是杯水车薪。对中低收入者进入高房价市场所起到作用十分有限。正因为，中国的房地产税收政策的严重不足，这不仅造成了中国房地产市场严重的财富分配不公，也导致了房地产开发商没有激励生产更多的中低产品，持有较多的住房的投机者不愿把手中国住房流入市场，人为制造房地产供求关系的紧张，从而不断地推高房价。即使在房地产市场进入下降通道时，由于住房持有成本低或无成本，从而使得房地产投机者手有持有住房待价而沽，不仅影响房地产销售而且影响整个房地产市场调整及经济调整。因此，如何要形成一个房地产业的中长期规划，房地产的税收政策也是重要的一部分。
房地产的税收政策应该包括四个方面的内容。在房地产开发方面，可以通过税收的补助与减免来鼓励房地产开发商来生产政府房地产目标所设定的产品。比如目前中国的廉租屋的生产开发、经济适用房的生产与开发。在这方面，有相应的税收政策，但所补助的力度与广度还不够。
其次是在房地产流转与交易环节对购买住房者及有房者税收补贴与减免。其中包括对中低收入者来说，交易税的优惠，消费性按揭贷款利息税收减免、自住性住房不动产税减免、第一套住房出售所得税减免，以及其他的各种税收优惠政策。就目前中国的情况来看，现在房地产交易税仅是优惠一般，没有差异化。至于其他减免税收基本上没有这样一些减免税种。
第三是住房租赁方面的税收安排。由于中国房地产市场刚发展10年，二手房市场发展相当缓慢。由于二手房市场不发达，从而也无法带动住房租赁市场繁荣。市场没有出来，相应的税收优惠政策也就无法出台。但是，如果是一种中长期发展规划，为了保护中收低家庭基本居民条件，租赁市场的税收优惠政策同样是十分重要。
第四是不动产税。如何通过有效的不动产税政策来保护绝大多数民众的利益，来增加地方财政收入、如何来调整房地产市场的价格关系，不动税征收是房地产政策重要的方面。
可以说，早几年，房价的上涨过快、房地产投资过热，如何通过征收不动产税来调整房地产市场这种态势，连续几年都有人大代表提出议案，希望通过中国开征不动产税，来遏制房价过快上涨，来调整房地产市场过高空置率。我们注意到，从2005年起，国务院发展研究中心也完成了《中国房地产税收政策研究》报告。但是，几年过去了，由于房地产税收制度不健全，从而使得房地产市场的问题越来越多、越来越复杂，要求开征不动税的社会吹呼声也越来越大。2009年又有代表提高开征房地产空置议案。但是房地产不动产税开征制度却迟迟无法出台？在这里，我们先得厘清几个问题。
一般来说，不动产税又称房地产物业税，它是一种选择性的财产税。它同其他财产税一样，是一个现代国家赋税结构的三大支柱（还有消费税、所得税）。开征不动产税，可以矫正现行所得税的某些缺陷，堵塞逃税的漏洞；发挥量能课税的原则，促进社会所得的公平分配；提供政府丰富和稳定的财政收入，改变目前地方政府土地财政困境；提高资金市场的利率，从而使生产成本的增加，引起产品及劳务价格的上涨，而部分税务负担会透过价格的上涨而转嫁给消费者身上；同时改变住房持有条件，从而改变住房持有的行为等。
但是，不动产税作为以土地及建筑物等不动产为课税对象的税收，它的课税环节既包括房地产的持有，也包括房地产产权交易和

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