[分享]房地产企业成本管理内部审计策略

发表于2019-12-05     192人浏览     1人跟帖     总热度:330  


房地产企业成本管理内部审计策略_2
近十余年来,随着我国城市人口的大幅度增长,城市住房问题日趋紧张,促使房地产行业呈现出了高速发展势头,逐渐成为了我国发展的支柱型产业。对于房地产企业而言,若要想在未来的发展过程中实现可持续发展,除需加快开发和销售节奏外,更要重视开发成本的管控。而做好房地产开发各环节成本的管控,加强成本管理审计是一种十分有效的手段。本文主要针对房地产企业成本管理的内部审计策略进行探讨。
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在成本管理过程中各个环节可能出现的风险探讨
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1.1合同管理中可能出现的风险问题分析
一般而言,针对不同的合同会有不同的付款方式、结算方式,有不同计量方式,在此过程中要注意到每一个细节,避免因一点小误差导致企业产生不良的利益后果。因此,为减少不必要的风险损失,要求内部审计人员能够对各类型房地产业务的相关合同有深入了解,对于经常出现的问题能够有相应的研究,从而做到有的放矢。如在签订合同过程中,出现可能造成风险损失的情况有:合同的签订主体不合规,合同条款出现语义歧义,合同的主要内容与招标约定的条件不完全一致,合同的档案、相关资料不够齐全完整等。另外,对于合同文本、补充协议、合同谈判记录以及合同审批记录等重要合同文件也要予以重视,尽可能降低成本合同的风险。
1.2付款管理中可能出现的风险分析
现阶段的房地产工程都相对较大,房地产企业的工程款、材料费用等涉及到的金额都较大,因此在付款的环节中要做到严谨认真,避免出现任何错误,一旦出现问题将会造成严重的损失。在此环节中,必须严格的执行合同条款,严格按照企业的规章制度对付款情况进行仔细的金额核对,并注意其中的付款时间安排,以保障项目在工期之内能够顺利完工。在进行付款环节中常见的风险一般有:付款的相关审核权限不够明确导致付款权责不清,付款的流程不完整造成意外风险出现,合同的付款方式不合规定导致资金出现风险等。因此,付款环节需引起重视,并应做好相应的风险防范工作。
1.3结算管理环节可能出现的风险分析
房地产开发企业的结算管理是一项相对较为复杂的工作,由于结算管理的影响因素较多,比如结算对象的确定、成本的归集、分配结转等都会影响到成本在进行结算中的数据准确性。在此过程中常见的风险有:工程计量不准确,存在漏算、重算、错算的情况;工程量的计算与施工图纸有差异;材料价格的确定与市场价格存在较大出入;设计变更、签证不合理;确定的成本对象不够准确;核算数据不准确造成信息错误等。
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提升房地产企业成本管理的内部审计策略分析
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2.1在合同管理环节的相应审计策略分析
在具体的审计工作开展过程中:①要仔细对比签订的合同内容是否和招标的内容相符,如合同协议期限、项目范围、关键技术指标、质量标准、验收标准、计价说明、付款条件、供货期、违约索赔等是否与招标结果一致;②要注意查看签订的合同条款是否说法严密,是否存在模棱两可的地方;另外要重点关注合同的审批是否是按照公司的规定进行,比如土地合同、设计合同、分包合同等均需由专业人员进行严格审核;③要关注合同相关资料是否完整齐备,以便于后续的工作开展。
2.2在付款管理环节的相应审计策略分析
在合同的付款环节,要开展的审计内容主要包括:核查付款的审批权限是否符合规定,是否完整;比对付款的条件与合同约定的条件是否一致,对方单位是否足额开具发票、是否出现超额付款等情况。此外,对于尾款问题的支付,要查看相应的合同计算是否正确,对出现的对账资料,罚款扣款、票据提供等要加强审核,规避相关风险。最后还应关注特殊的结算方式,如要求采用现金结算的,要注意审核付款过程中是否明确相应的收款银行和收款账号,检查收款户名和签约方姓名是否一致,出现不一致时要进行相应的核实工作。
2.3在现场管理环节的相应审计策略分析
在这一环节中,主要的审计内容包括:审查施工单位是否符合相应的规范开展施工工作,是否按照图纸进行施工,对于施工质量和工程的工期能够达到合同中的相关要求。其次,要重点对增减工程的签证进行工作审查,审查施工企业报送的工程签证是否完善合理,对于减少的相关签证是否进行上报,所报的数量要进行核对。再次,在进行材料审查的过程中,要查看建筑用料是否符合既定要求,对于特殊材料、贵重材料、需求量大的材料要进行重点审查,关注材料的价格问题,避免出现虚报价格,造成成本提升。最后需关注签证的时间问题,因整个工期的签证问题影响因素较多,须注意签证的流转是否符合规定,有无相应的监理单位和各个部门的签证确认等,这些都要逐一确认,以防止在后续工作中出现工作隐患问题。
2.4在竣工环节的相应审计策略分析
在工程即将竣工时,更须加强相应的审计核查,在此环节中,主要的核查工作如下:①要审查竣工的决算编制依据与国家的各项规定是否相符,相关的工程资料是否齐全,审批手续是否完善;②要重点审查变更工程和隐蔽工程的相关签证情况,对于变更的工程要开展相应的核查工作,核查其施工设计图和原投标预算书的各项资料,对于投标书中原有的项目却没有实施的部分要进行核减,对于增加的项目也要进行明确标注,防止出现重复资金计算;③在检查变更签证的过程中,要查看相应的手续是否齐全,填写的内容是否清楚、合理,对于工程中的隐蔽项目,争取提前进行介入,并能够对于隐蔽部位进行逐一验收,做好记录工作,便于日后的决算;④要关注材料的价格差问题,特别是对一些特殊材料或重要材料,要进行重点关注,可参考一般的材料价格信息,难以查询的要去市场上开展询价;最后要注意审查工程量计算书,审查计算书的相应数据是否准确,相关的计算步骤是否符合计算规则,在计算中是否出现错误或笔误等一系列问题,对于没有图纸的相关项目要进行现场核实,在一定情况下,也可采取实地测量的方式进行项目核实,保障项目能够顺利完工。
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小结
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综上所述,在整个房地产行业发展过程中,其出现的相应竞争问题,已由原来的行业资源竞争转换为行业的管理竞争。但由于房地产成本管理涉及众多环节,涉及面较广,导致成本管理中的各环节均会出现一定风险,这就要求审计人员能够全面掌握业务发展的全过程,通过审计手段从各个角度来降低可能出现的风险,减少不合理现象所造成的损失。因此,房地产企业只有注重成本管理,加强成本的审计工作,才能在房地产成本上取得相应的竞争优势,并控制相应的经营风险,为企业实现可持续发展提供有力保障。
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 发表于2019-12-05   |  只看该作者      

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叶子451

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