简介：Facebook租用了核心区P2区块的三幢写字楼，地址是11Canal Reach和21 Canal Reach，图片来源网络Google英国总部于2018年建设，将成为该地区最大的单体建筑，总建筑面积超过9万平方米，高度11层，将设有25米长的游泳池，一个巨大的景观屋顶，一条200米的跑道和步行道，员工人数超过5000人。drake and morgan 公园，kings cross，图片来源网络❺城市要更新，总共分三步卡尔维诺的《看不见的城市》中充满了对城市差异化、个性的想象，每座虚构的城市都被赋予了姓名、灵性以及生命，而反观当今的城市，其中的差异性却被抹杀。
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转载自AC建筑创作（archicreation）
一百年前的废弃卸煤场该如何改造？以让人们在经过国王十字区时愿意停留为概念，由托马斯·赫斯维克（Tomas Heatherwick）所设计的卸煤厂购物中心（coal drops yard）在10月26日面向公众开放。曾位于伦敦国王十字区（King‘s cross）的工业遗存，如今成为了地区城市更新重要的一部分，与基地周边的顶级住宅区和现代化办公场所结合在了一起。
回首历史，位于伦敦的“三环”的国王十字区，在近百年未得到有效的开发后，通过一份价值30亿英镑的城市更新规划重新焕发生机。然而，当我们将目光放在更大的范围时，会察觉到城市更新的特定套路。套路在一次次实践中抹去了城市的差异性，同时带来了绅士化以及不容忽视的社会问题。如今，当面对地区更新后大多数人所无法负担的消费水平，经过国王十字区却捂紧钱包匆匆而过的人们不禁会提出疑问“这里是谁的伦敦？”
全文8200字，预计阅读时间：27分钟
编 辑 丨Chen
❶
卸煤院变身商业区
10月26日，位于伦敦国王十字区（Kings cross）的卸煤厂购物中心（coal drops yard）面向公众开放。项目由赫斯维克工作室（heatherwick studio）设计，两座建于维多利亚时代的工业建筑被改造成一个拥有近60个单位的购物中心，时尚、美食、生活方式、文化、手工技艺等元素应有尽有。
这两栋厂房建于维多利亚时代，最初是一个轻工业厂房和仓库，用以接收和储存来自英格兰北部的煤炭，再通过驳船和推车转运到伦敦各地。历经岁月，原本铸铁和砖结构遭到侵蚀，后被用作轻工业工厂、仓库和夜总会会馆，到上世纪90年代，这块场地被废置。
托马斯·赫斯维克称之为“两个KitKats”，来自工作室官网
受开发商的委托，赫斯维克工作室对场地进行改造。该项目作为国王十字区更新规划的一部分于2014年开始启动，2016年项目开工，并在2018年10月底面向公众。两个长条状的维多利亚的砖铸铁棚，通过仓库内部人字形屋顶的延伸被改造。被连接起来的两个屋顶，重新定义了院子，成为整个场地的中心焦点。
伦敦Space Frames大形灯光装置，Studio Mieke Meijer
一楼的大型户外活动空间是项目的中央核心，可以举办各种活动。建筑两端有入口，人流可沿相邻街道分散，创造了流畅的交通模式，有助于该区域的更广泛改造。这个开发项目及其产生的独特公共空间很好地与基地周边的顶级住宅区和现代化办公场所结合在了一起。
卸煤厂购物中心图片来自工作室官网
❷
遗忘和被遗忘，这里需要的是什么
针对国王十字的城市更新自1996年已经拉开序幕。2008年国王十字中央区块规划被通过后，开发商邀请了35位建筑师共同设计，将铁轨和仓库的坚固世界转变为后工业再生，托马斯·赫斯维克（Tomas Heatherwick）就是其中之一。
出生于伦敦，在伦敦上大学，并在成立工作室后，近十七年都在伦敦的国王十字区工作，在建筑师的身份之外，托马斯·赫斯维克更像是一个当地人。那么，从这个的角度出发，他一开始就在思考并试图去解答，国王十字区缺失什么？这里真正急需的是什么？
Thomas Heatherwick explains design of Coal Drops Yard |Architecture | Dezeen
危险、封闭、混乱、破败曾经是人们对这里的第一印象。据1994年Mori调研公司的数据，国王十字街的居民中有40%认为街区饱受犯罪威胁，73%的人提及街道上的偷盗与抢劫，17%的人夜晚不敢出户。这一现象直到国王十字区更新后才有所好转，因此，设计的关键是如何让人们在经过时愿意停留。
创造一个中心、一个广场、一个友好的城市公共空间。就像历史性的纪念广场中的一些小型建筑，比如城市图书馆在遮阳避雨的同时创造了舒适安全的公共空间。在设计师充分考虑并完好保存了维多利亚时代工业建筑的特定纹理和结构形式的情况下，一个全新的高度技术性的独立结构支撑被巧妙运用。
Thomas Heatherwick explains design of Coal Drops Yard |Architecture | Dezeen
卸煤厂购物中心的结构剖面图，来源工作室官网
两个流动的屋顶上升、拉伸直到相互接触，形成了一个全新的建筑上层、一个有遮挡的大尺度室外空间。场地中，除了9000平方米的新零售区域以外，还有被完好留存的历史痕迹，而在被架起的屋顶结构之下，人们可以穿过也可以驻足。
卸煤厂购物中心改造前后，来源工作室官网
卸煤厂购物中心，来源工作室官网
托马斯·赫斯维克，1971年生于伦敦，曾就读于曼彻斯特城市大学与伦敦皇家艺术学院， 23岁成立工作室，30岁出头被英国媒体誉为“新的莱昂纳多·达芬奇”。不到四十岁便设计了2010年上海世博会英国馆，即“种子圣殿”。设计作品有，2012年伦敦奥运会火炬塔、蜂巢、新伦敦巴士、外滩金融文化中心等。图片来源网络（左右滑动查看更多）
“这些令人惊叹的维多利亚式建筑百年来从未被人居住过，而是成为伦敦封闭式基础设施的一部分。”作为一名建筑师，托马斯·赫斯维克设计了丰富的建筑空间，并创造新的公共空间。作为一名当地人，正如他所说，尽管国王十字区位于伦敦的“三环”*，但自维多利亚时代的工业繁忙后，近百年未得到有效的开发。
卸煤厂购物中心的室内效果图，来自工作室官网
国王十字区地图
*国王十字区（红色图块）邻近伦敦城（city of London，粉色区块，最早建于罗马时代，可类比为老北京的内城，现仍有部分古迹墙体遗留）、大英图书馆、大英博物馆、牛津街、摄政公园等，是名副其实的伦敦“三环”以内。
百年间，国王十字的起起落落
从时间的长河上俯瞰，国王十字区的历史大致可以被分为三个阶段：繁盛、衰败、重生。第一阶段，从维多利亚时代到二战：繁忙的工业配送区。国王十字火车站建成于1852年，位于伦敦市中心卡姆登区与伊斯灵顿区的交界线。车站建成后，该地区成为一个重要的工业中心地带，一个贫穷但繁忙的工业和配送服务区。
伦敦地图，红色部分为现如今的国王十字中央区，其左侧为卡姆登区，右侧为伊斯灵顿区
1906的国王十字车站，A picture postcard of King's Cross in 1906. Courtesy of the LondonTransport Museum collection.
第二个阶段，从二战结束到20世纪末：被废弃的铁路遗迹。二战后该地区从铁路区转变为废弃的建筑物、铁路线路、仓库和棕地（*受污染的土地）。八九十 年代曾转型为一个地下文化中心，酒吧、夜店、艺术家工作室汇集于此。期间曾有两次改革建议后来均被撤回（1989年，伦敦再生联合会提交了开发铁路土地的建议； 1994年，卡姆登区政府“有意为开发提供规划建议”）。
1980s London，Why gentrified is justified，JANAN GANESH
右侧为国王十字车站，历史上的地区鸟瞰，来源于网络
第三阶段，1996年-至今：从车站开发到城市复兴。1996年，英国政府决定将圣潘克拉斯车站（St Pancras railway station）作为一号高铁(High Speed 1)的起始站，修建一条高铁直通法国，即欧洲之星。这个计划成为了国王十字片区车站改造升级，以及周边约27万平方米土地复兴的催化剂。
1990s king's cross，共67英亩即27万平方米的伦敦市中心改造项目
2001年，伦敦房产开发商Argent LLP被选为开发合作伙伴，总体规划由两家事务所（Allies and Morrison、Porphyrios Associates）共同提出。2006年，开发商获得了大纲规划的政府许可，允许建设50栋新建筑、20条新街道、10个新的主要公共空间、20个历史建筑和结构的修复、10座新公园广场、和翻新并修建多达2000个住宅。
国王十字区混合用途开发的规划中，各项占比：办公56%、居住24%、商业11%、文化教育酒店休闲共9%。来源于：2016 Argent LLP
2007年，圣潘克拉斯火车站改造完成后，紧接着在2008 年，国王十字中央区有限公司（King's Cross Central Limited Partnership）成立，由开发商和两家土地持有者共同合作*，74万平方米混合用途开发规划许可获得批准。
*开发商Argent持股50%，土体持有者：伦敦欧陆铁路公司London and Continental Railways和英运物流集团Exel（2005年被德国物流集团DHL收购）分别持股36.5%和13.5%
Argent规划效果图，图片来源kx官网
2011年9月，伦敦艺术大学搬到了粮仓综合大楼，国王十字区的部分开发项目首次向公众开放。接下来，从各种不同功能的业态搬入以及国王十字车站的改造完成，到卸煤厂购物中心开幕，这里的更新如火如荼。
2012年，由John McAslan + Partners (JMP) 改造的国王十字火车站完成，与圣潘克拉斯火车站（下图左侧）接通，形成英国最大、最重要的综合交通转运站站，城内、国内、国际线路在此交汇，每年乘客数量高达5700万人次。
依据开发商的规划阶段划分，现在的国王十字区已经完成第三个阶段规划（2017年），街区人口即在此居住、办公、学习的人数，总计已达3万人，预计在2020年，将会超过5万人。国王十字中央区（Kings cross central）在经过一系列改造后，产生了巨大的收益，并拥有了自己的地区邮编N1C*。
地区改造四个阶段规划，来源：Argent LLP，King’sCross Regeneration Review 2014
*英国的邮编，字母为方位E、W、S、N、C（东、西、南、北、中），后面的数字为区块编号，以距离中心地区的远近划分。
一份啥都有的折衷规划
国王十字区规划平面图（上北下南），图片来源new.rushi.net
以摄政运河为分界线，运河以南被开发为办公楼，运河以北则是住宅区与相关配套，以及10.5万平方米的公共空间，共同组成了一份基于“交通枢纽带动经济“的混合用途开发规划。现在的国王十字区已经从封闭的后工业时代遗存变身为伦敦更新的标志性街区，宣布入驻办公的大品牌如同井喷，互联网旗舰、文创、奢侈品巨头纷纷加入其中。
国王十字区就像糅合了古希腊、罗马、巴洛克元素的巴黎歌剧院那样，采取了折衷的城市更新手段。如果有人问现在的国王十字区都有什么？车站、办公室、商场、大学、文化场所、住宅和公共空间，甚至电影场景以及纪念品商店……所有你能想到的一切，在这里都可以找到。
国王十字车站的9¾车站，穿过这里可以“前往”霍格沃兹魔法学校，以及大型哈利波特纪念品商店，图片来源网络
1、商业
2018年7月23日，Facebook英国总部正式宣布将搬入伦敦国王十字，总共5.6万平方米的办公面积，是原来总部的两倍多，并增加至少6000工作岗位。
Facebook租用了核心区P2区块的三幢写字楼，地址是11Canal Reach和21 Canal Reach，图片来源网络
Google英国总部于2018年建设，将成为该地区最大的单体建筑，总建筑面积超过9万平方米，高度11层，将设有25米长的游泳池，一个巨大的景观屋顶，一条200米的跑道和步行道，员工人数超过5000人。
由Heartherwick 与BjarkeIngels Group（BIG）共同设计，图片来源网络
2016年8月16日，YouTube开设了新的创意中心Youtube space lab（London），占地近2000平方米，是Google在全球拥有九个YouTube space之一，也是除洛杉矶以外的第二大媒体工厂。
位于圣潘克拉斯广场的谷歌新基地，图片来源网络
伦敦千禧粉办公楼（London. A “millennial pink” office building），由伦敦公司Duggan Morris Architects在 R7完成的一幢11层高的办公楼，采用铝制外观，颜色为千禧粉色。
网格外立面采用两种粉红色调，其中一种与千禧年粉色紧密相配，与附近的圣潘克拉斯酒店（St Pancras Hotel）砖块的玫瑰色调相呼应，图片来源网络（左右滑动查看更多）
2、文化
中央圣马丁学院（Central Saint Martins ），由中央艺术与设计学校和圣马丁艺术学校在1989年合并而成，英格兰一所著名的艺术和设计学院，属于伦敦艺术大学的一部分，搬到了国王十字车站北侧一座货仓的遗址。
St-Granary-Square，建筑为伦敦艺术大学的中央圣马丁学院（CSM），图片来源网络
3、住宅
三个维多利亚储气罐框架由Wilkinson Eyre改造成豪华公寓Gasholders，三个住宅区沿着锻铁框架进行了修理和住宅建设，内部装饰由Jonathan Tuckey Design设计。
穿孔灰色金属百叶窗与圆形框架相呼应，图片来源网络
如今的国王十字区早已成为城内的热点街区，这儿就像是伦敦的迷你版，色彩丰富、历史厚重、文化多样、富有活力，为商业、居住、旅游等多种用途提供安全理想的环境，每年吸引成千上万的游客。休闲游客可能会被迷人的建筑和多元化的文化产品所吸引，也或许他们偶尔会觉得自己被开发者的营销活动牵着走，但这里仍在成为最好的城市更新计划之一。
“工业”和“奢华”是推动价值30亿英镑的国王十字重建项目的两个神奇因素，利用对大砖棚的集体怀旧和铜铁装饰的吸引力。规划和设计努力融入街区的历史语境，基地的工业化遗存被留在原地，装点后以创造一个些许人为的完美设计。尽管更新中所具有保存历史意义的敏锐受到了些许赞扬，包括卸煤场改造、棉花仓的使用，以及旧煤气罐的重新利用等，然而，当一无所有变为应有尽有，现在的这里看起来可以是国王十字区，也可以是伦敦或者其他大都市的某个区。
drake and morgan 公园，kings cross，图片来源网络
❺
城市要更新，总共分三步
卡尔维诺的《看不见的城市》中充满了对城市差异化、个性的想象，每座虚构的城市都被赋予了姓名、灵性以及生命，而反观当今的城市，其中的差异性却被抹杀。但这并不是一个令人惊奇的事实，当城市更新有了特定套路并且还行之有效时，人们很难不一次次地将其运用在更新实践中，而使用相同的步骤带来的必然是相似的结果。
在弄清套路之前，我们需要先捋一捋城市为什么要更新。从伦敦来看，目前对新房的需求主导了房地产市场的政治，而城市更新是有效解决房屋问题的手段。根据数据显示伦敦地区人口将每年增加7万人，在2034年将超过一千万人。正如伦敦的市长规划草案所述，面对日益增长的新住宅需求，虽然城市向外扩张是一种解决方案，但问题的关键是通过更新计划为城市中心区注入新的活力。
46 sec to learn about London Population! (videographic)，图片来源于YouTube
除了满足社会的房屋需求，城市中心同样在英国经济中发挥着重要作用。企业通过城市的共享基础设施，在城市中心提供的区块或集聚区中，从大型劳动力资源中招募到企业所需的能力，以及从劳动力所分享的想法和信息以获益。在获取“知识溢出”的过程中，城市需要提高其市中心的吸引力，例如提供良好的交通和基础设施、通过激励措施吸引企业、将就业转移到中心等，进而从企业获得政府的投资“回报”。
因此，无论是社会需求还是经济发展都敦促着城市中心区加紧更新。伦敦新近重建的地区都希望拥有独特的外观和定位，并以品牌为重点进行再开发。尽管城市更新并非把大象放进冰箱，但这个复杂的城市问题仍会存在一个解决套路，且总共分三步。第一步，分配：政府介入后承包给开发商；第二步，包装：开发商基于政策进行区块规划、建筑开发；第三步，引资：引入高端业态、吸引精英阶层和旅游人群，并进一步开发。
1、金融 - 金丝雀码头（Canary Wharf Group）
金丝雀码头曾是伦敦多克兰地区西印度码头的中心，自上世纪60年代衰落，到1980年被彻底废弃。80年代中期，伦敦市政府成立了码头区开发公司，开发商18个月内建成7.5座高楼，将这里改建成了金融区。现在的金丝雀码头，金融、商业、出版行业，教育领域、服务行业，以及酒吧和小餐馆，从商业街购物中心到设计师品牌店不胜枚举。这里创造了12万个就业岗位，地区的经济增长速度几乎是伦敦其他地区的四倍。
许多银行的总部、分部和商业巨头的总公司，例如汇丰银行、花旗银行等，每日电讯、路透社和镜报等在这里落户，仅员工就有8万之众，图片来源网络
2、奥运 - 斯特拉特福（Stratford）
斯特拉特福德位于伦敦码头区的北部，这里曾经失业率高、健康水平差、缺乏基础设施、环境质量差。得益于2012年伦敦奥运会的竞标成功，斯特拉特福德在比赛期间得到改造和更新，并在比赛结束后为当地使用。建筑和旅游业的新工作产生了倍增效应，预计到2030年可创造超过2万个就业岗位，为该地区带来超过50亿英镑的就业机会。
奥林匹克公园的主体育场。公园到2030年将建造一万多套新房，五个新的社区，其中大约三分之一的房屋将是保障住房，并建立一个新的学院，用于教育大约两千名学生，图片来源网络
3、艺术 - 南岸（south bank）
南岸，即泰晤士河南岸，19世纪后期是工业贫民区且工厂林立，并且在历史上这里还曾是伦敦的红灯区。1951年，南岸被政府重新定位为艺术区和娱乐区。现在南岸已经成为伦敦主要的观光区之一，而南岸艺术区经过半个多世纪的不断发展，已成为欧洲最大的艺术中心，这里有泰特现代艺术馆（Tate Modern）、南岸中心(Southbank Centre)，每年吸引着三百万的参观者。
南岸中心，是泰晤士河南岸的建筑群，包括皇家节日大厅(Royal Festival Hall)，伊丽莎白女王大厅(Queen Elizabeth Hall)和海沃美术馆(HaywardGallery)，主要用于艺术展览等相关活动，图片来源网络
每个地区似乎都在设法在历史建筑、有吸引力的公共领域和将新空间变成目的地的活动之间达成微妙的平衡。就像英格兰历史建筑和古迹委员会（Historic England）的伦敦规划总监艾米莉·吉（Emily Gee）所说，“在历史悠久的英格兰，遗产是产生优秀场所的关键，这一切都应该从分析和理解一个地方的历史和特征开始。”
但地区的更新类别虽有不同，其手法却如出一辙。因此，即使试图拒绝千篇一律，商业、交通、教育、购物、艺术、住宅……地区们还是集齐了各种相似的更新元素。
根据独立研究机构城市中心（Centre for Cities）的研究，为支持行业蓬勃发展，英国城市为重建市中心所做的工作，包括政策干预措施、依据实际需求的政策设计指南、本地区的倡议、公共领域和运输等。实事如此，伦敦的更新套路在某种程度上像是英国的城市更新策略的集合版。
Centre for Cities的23个研究案例中，16个英国城市所使用的政策及目标：促进市中心的零售和投资；创建一个有吸引力的功能性城市中心；提供市中心与更广阔区域之间的良好连接；实现物理发展和再生；提供办公空间，图片来源于Centre for Cities（往下滑动查看更多）
像滚雪球一样，一旦开始就会越滚越大。政府牵头成立开发公司，引入开发商进行建设，而那些曾经或封闭落破、或臭名昭著的地区在更新后，社会住房、就业率、地区经济发展等方面会随之发生越来越巨大的变化。政府、开发商和一部分人或许会对这份变化感到欣喜，但硬币的另一面是，开发商在更新中抹去了当地的原始特征，同时本地社区将被阔绰的休闲需求者和游客所取代。虽然伦敦的每个新建地点都可能成为一个令人兴奋的度假旅行目的地，但实际上它们不可能成为大多数人可以负担得起的地方。人们不禁会提出疑问“这里是谁的伦敦？”
❻
套路之后，套住了谁的利益？
在政府的政策支持下，被激活的城市中心区，固然能给经济和发展带来极大利益，但光鲜之下随之而来的“绅士化”及社会问题却需要人们警醒。绅士化（Gentrification）这一术语起源于英国，由英国社会学家露丝·格拉斯（RuthGlass）在1964年创造，以描述中产阶级取代下层阶级的人口流动过程和现象。巧合的是，露丝·格拉斯用以举例的伦敦的工人阶级地区就是伊斯灵顿区，也就是现在的国王十字中央区诞生的区域之一。
在绅士化过程中，随着生活指数的提高，原居住的低收入者可能反被新迁入高收入者歧视，或不得不迁往更偏远或条件更差的地区维持生活。在吸引了第一批高收入者迁入后，就转而成为吸引其他同阶层人士迁入聚居的引力，而使绅士化过程越发快速。
“绅士化：替换掉了低收入的居民”，kalw , Your Call: What does gentrification mean to you?
现在国王十字区似乎也正在沿着这个历程发展下去。曾经的脏乱差使得地价低廉，聚集着低收入人群和地下亚文化，而重建后地价及租金上升，随着奢侈大牌、国际企业以及精英阶层的涌入，在带来高额房价的利润的同时带来了包括社区阶层不均衡、缺乏社区公共空间、部分原住民被迫搬离等社会问题。
国王十字区房价图表，在08年金融危机后房价上涨近一倍，图片来源网络
社会住房建设是卡姆登委员会授予发展计划许可的一个条件。根据协议，开发商Argent LLP和One Housing Group住房协会合作，承诺在1946套建造单位中提供750个保障性的单位*（500个社会住房单元和250个经济适用房），包括中低价租金和共同所有权属性，以“在地区发展中建立一个混合、稳定和可持续的社区”。
*依据伦敦规划（The London Plan，来源于Mayor of London）：Policy3.9 混合以及平衡的社区、Policy 3.10 保障性住房的定义规定，社区开发需要通过建造社会住房、经济适用单位以保持社区的多样性和各个阶层的认同感；开发商、供应商和市长应通过住房投资功能协议确定新建社区中的保障性住房的数量和租金。
然而， 开发商分别就社区混合性和保障性住房数量做出了“有利”应对，在减少社会住房数量的同时降低低收入人群配比，以充分保障利益。首先，开发商通过独立调查将有心理健康问题史的人排除社会住房之外，而开发商和地方议会也为无家可归者和失业者的数量设定了配额，其中无家可归者最多占20％，失业家庭占25％，以实现“均衡的收入组合，并防止居民集中完全依赖福利”。
其次，依据协议中建立了的“级联”机制（*cascade，按顺序排列提供可扩展的解决方案），在不能到达最低房租价格的情况下，开发商可以减少保障性住房的数量，以保护其利润。2015年，Argent要求委员会减少21个社会住房和96个中级适用房，以便出售100个额外的豪华公寓保障利润，最终成功地将数量从750个降至637个。
前文提到的Gasholders豪华公寓，一间单人公寓的价格从 81 万英镑起，顶层豪华公寓的售价高达数百万英镑，图片来源于 the guardian
根据伦敦市政府的说法，伦敦的所有地区都应该寻求更均衡的资产组合，特别是在社会租赁占主导地位，且贫困程度相对集中的一些社区。但当贫困区变身为高端区时，曾经的协议和承诺似乎随着消逝。
实际上，利益“profit”是国王十字中央区的合作模式中链接各方的关键词。由两家土地持有者与开发商共同组成的国王十字中央区开发有限公司，一方面为交通部提供50%利润，一方面向当地委员会和居民组成的发展组织提供现金或回报，从而换取交通部对于欧洲之星的高铁补贴以及委员会对于规划提案的通过。
在2016年，政府交通部以3.71亿英镑的价格，出售了其所持有的、全部36.5％的开发有限公司股票，给一家澳大利亚养老基金AustralianSuper，以减少财政赤字。据LCR首席执行官大卫·乔伊说：“这次出售证明了纳税人的良好回报，并显示了我们为伦敦这个非凡地区带来的价值。” 尽管大多数组织都声称国王十字区是一个成功的重建计划，但到底给当地人带来多少利益却值得怀疑。
交通部持有伦敦欧陆铁路公司LCR，并为欧洲之星的高铁HS1提供补助；卡姆登区和伊斯灵顿区的委员会提供改造项目的规划许可，图片来源于FINANCING TRANSIT-ORIENTED DEVELOPMENT WITH LAND VALUES
国王十字区并不是唯一一个被更新政策所困扰的案例。在巨大的住房需求和通过高密度住宅计划实现利润最大化的压力下，地区更新中可能会出现缺乏保障性住房、商店、办公室、社区设施以及艺术和休闲活动等公共空间的问题，还有那些难以被实施的地区宜居性规定。政府到底在保障谁的利益？
公众对利润丰厚的房地产合同的愤怒使人们质疑伦敦未来的住房项目，一些社会活动家和社区团体抨击开发商。“城市再生计划应该具有足够的适应性，能够为居民提供真正的声音”，考文特花园*的市场管理局主席帕姆·亚历山大说道。
在国王十字的开发中，由当地居民和小商家团体组成的民间反对团体KXRLG，努力打破信息不对等，让街区内居民明白状况、权利以及可以做出的行动，比如如何在开发中保障公共住房，如何与开发公司讨价还价。当被机构部门所忽视时，民众试图通过自身的力量来发声、维护权益。
*考文特花园（CoventGarden）是伦敦最古老的集市之一，拥有300年历史；1978年，大伦敦议会考文特花园委员会制定了更新计划，如今的考文特花园充满现代都市的繁盛生机，也浮现了市场管理、游客过多等问题。
“委员会应该为了民众考虑而不是利益”，图片来源于 Emerson Utracik/REX/Shutterstock
被抹去原始特征的社区、被富有者所替代的原住民，当人们进行绅士化批判时，实质上，其背后都有着对原社区所应该享有的权益的保护和关切。社区文化或许是一个不断变化中的动态过程，但生活其中的居民应该享有话语权，而非政策、开发以及金钱之下的牺牲品。
城市更新可以有套路，但是不应该“套路”它的市民。当再回过头来看托马斯·赫斯维克关于卸煤厂购物中心的设计初衷，或许会感到一丝丝讽刺，尽管设计师最初的意愿是让人们在这里停留。然而更新后，伴随着一些人的进入，另一部分人却最终被迫离开，而对于他们来说，这可能是对“配不上”这座城市的无奈回应。
部分参考资料
（往下滑动查看更多）
[1] The £3bn rebirth of King's Cross: dictator chic andpie-in-the-skypenthouses，作者Oliver Wainwright，来源于TheGuardian
[2] London developers face growing activism over affordable housing，作者Jim Pickardand Aime Williams，来源于Financial Times
[3] In Practice: Case Study – King’s Cross, London，作者LucyScott，来源于 urbanland
[4] Gentrification isn't a benign process: it forces people from theirhomes，作者Dawn Foster，来源于The Guardian
[5] Coal Drops Yard: London’s new eating, shopping and playingparadise，作者KATE WILLS，来源于Evening standard
[6] Case studies: city centre regeneration，来源于centre for cities
[7] 伦敦国王十字街的城市更新样本，来源于优尔城
[8] Case Study London King’s Cross，来源于The World Bank
[9] We need to talk about urban regeneration，作者AdamForrest，来源于The Guardian
[10] 伦敦国王十字街区迎来新购物中心，对建筑和零售业都有启发，作者蔡一能，来源于 好奇心研究所
[11] LONDON’S REGENERATION SUCCESS STORIES，来源于RelevanceInternational
[12] Can developers make a place? On London’s industrial regeneration，作者 Lettie Mckie，来源于citymetric
[13] London Plan Chapter Three: London’s People，来源于london.gov.uk
[14] KING’S CROSS CENTRAL: ‘A CRUDE EXERCISE IN SOCIAL ENGINEERING’ ，作者ADMIN，来源于corporatewatch
[15] Heatherwick 新作“伦敦国王十字区改造项目 Coal Drops Yard” 将于10月开放，著 Eric Baldwin， 译 庄力，来源于ArchDaily
[16] Thomas Heatherwick explains design of Coal Drops Yard |Architecture | Dezeen，来源于YouTube
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