| 业主严重欠费 物管不必苦撑 欠费是物管的心头痛，也是物管难的集中体现，作为物管服务与消费价值体现的物管收费价格必须得到供求双方的普遍认可，否则，收费率就会从高到低，至公司难以维持，业主也难以享受到应有的服务。导致欠费的因素很多，不同项目有不同的情况。本文特对具有代表性的某物业公司致业主的公开信作一简析，以引起业内和相关人士的重视和深思。 [公开信] 致ＸＸ多层商住楼业主、住户公开信 多层商住楼业主、住户: 你们所住的多层商住楼南坪南路Ｘ号、Ｘ号等前期物业管理，由我ＸＸ物业管理有限公司从1998年3月开始进行物业管理，至今已六年。在此期间，我公司尽力为你们提供了系列配套物管服务，为你们的生活提供了便利。 但是，多层商住楼的物管工作遇到以下问题: 1、多数业主、住户欠费。 按物价局核定，ＸＸ多层商住楼的物业管理费为0.35元/平方米・月（其中含日常维修费0.10元/平方米・月），考虑各种因素我们按最低价0.25元/平方・月收取（暂未收取日常维修费），但收费仍然十分困难。截至2004年1月底，多层商住楼共入住294户，不欠各项费用的业主、住户仅56户;欠费业主、住户238户，占总住户的81%。其中有70户业主、住户，从入住至今从不交纳物管费。更有甚者连我公司为其垫交的水、电费也不交付。多层商住楼从1999年元月至2004年元月止，共欠物管费103，781.40元，欠前期日常维修费89，000.10元，欠水、电费19，500.30元，欠费合计212，281.80元。 2、共用水管锈蚀、渗漏严重，无法再补，没有资金更换。 由于多层商住楼使用年限已久，供水的共用水管（特别是立管）锈蚀、渗漏严重，现在一碰就破，已经无法修补。由于给水共用立管在业主、住户室内，长期渗漏给住户居住带来不便，同时加大了水费分摊，增加住户负担。我们建议更换为PP―R管。由于业主未交纳住房大修资金，更换费用应由业主承担，每户要承担更换费用300元左右。但是，很多业主不愿承担费用，无法更换。 作为物业管理公司我们是服务性企业，是以服务收费来维持企业的生存。由于收费低廉，全额收齐费用，也只能勉强维持。大额欠费使我公司入不敷出，公司员工工资都难发放，更难再垫支维修费用，企业生存受到威胁。供水管不更换，物业管理也难 |
| 物业经营管理成本测算 一、 物业概况 1、 用地面积：9984.85m2 2、 总建筑面积：23470m2 3、 地上建筑面积：19970 m2 4、 地下建筑面积：3500 m2 5、 建筑占地面积：4450m2 6、 建筑密度：44.6% 7、 建筑容积：2.00 8、 绿化率：30.4% 9、 商铺：9000 m2 10、商务公寓：10970 m2 11、停车位：92 二、 人员配置架构设置 说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。 2、总人数控制在65人以内。 三、物管费的成本测算 1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。 （1） 人员编制和基本工资标准：见表（01） 人员编制和基本工资标准表（01） 序 号 项 目 人 数（人） 工资标准（元/月） 总额（元/月） 一 管理人员 13 2346.00 30500.00 四 维修人员 5 1000.00 5000.00 二 收费员 3 800.00 2400.00 五 治安员 20 750.00 15000.00 三 服务员 14 600.00 8400.00 六 保洁员 6 550.00 3300.00 七 合计 61 / 64600.00 (2)费用测算 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02) 工资福利费测算表(02) 序 号 项 目 金额（元/月） 依 据 测算结果（元/月.M2） 一 基本工资 64600.00 / 3.234 二 福利费 20341.50 注(1) 1.148 三 加班费 / / 暂不计 四 服装费 1625 注(2) 0.081 五 合计 79166.50 / 4.463 注(1)： 福利费为工资总额的35.5%， 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。 注(2)： 服装按年均300元/人计算，则每月分摊为： 65×300元/人/年÷12月=1625(元/月) 2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费 （1） 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则： 维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40% =（360÷300）×40% =0.48元/月.平方米 (2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为： （60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时 =4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时 =4752.00元/月 分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。 (3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为： （4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时 =7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时 =7920元/月 分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。 维修保养费用为;每层每月按50元计算则为： （4部×7层）×50元/层/月 =28×50 =1400元/月 分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。 3、 绿化管理费： 小区绿化面积为3035M2， 绿化管理费测算见表（3） 绿化管理测算表（3） 序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2） 1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010 2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010 3 绿化用水费 1吨/ M2.年， 1.35元/吨 4097.25 0.017 4 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001 5 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001 6 合 计 / / 0.039 4、 清洁卫生费 清洁卫生费测算见表（04） 清洁卫生费测算见表（04） 序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2） 1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.008 2 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.008 3 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.013 4 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.012 5 水箱清洗 / / / 6 合 计 / / 0.041 注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。 5、 保安费： 保安费用测算见表（05） 保安费测算表（05） 序 号 项 目 测算依据 金额（元/年） 测算结果（元/月M2） 1 装备费 250元/人.年 5000．00 0．020 2 人身保险费 （暂不计） / / 3 房租费 （暂不计） / / 4 合 计 / / 0．020 6、 办公费：（全年开支办公费约12万元） 办公费=12万元÷（12月×19970平方米） =0.501元/月.平方米 7、 固定资产折旧费： 固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即： 固定资产折旧费为：100万元÷（12月/年.月×5年×19970M2） =0.834元/月.平方米 8、 利润： 利润取5%，则 利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5% =7.04×5% =0.352元/月.平方米 9、 法定税费： 两税一费为前八项之和的5.75%，则 税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57% =7.392×5.75% =0.425元/月.平方米 10、 合计：经营管理服务费汇总表见（06） 经营管理服务费汇总表（1-6） 序 号 项 目 金 额（元/月.平方米） 费用所占比例 1 工资福利费 4.463 57% 2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15% 3 绿化管理费 0.039 05% 4 清洁卫生费 0.041 0.5% 5 保安费 0.020 0.2% 6 办公费 0.501 6.4% 7 折旧费 0.834 |
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