允许将商业用房按规定改建为租赁住房。此消息一出，即引发社会广泛关注。
租售并举是商业发展的重大趋势
租售并举类商业是未来商业地产的发展方向
更强调多方面妥协
设计对租售并举类项目的成败影响更大
平面设计影响因素
商业动线影响项目成败
动线的目的是拉动人流，
创造吸引顾客进入项目深处的愿望
将顾客均匀散布到项目各个位置，避免死角
方便顾客舒适的到达与舒适的离开
拉动人流的基本要求是减少视线遮挡-看得见才能卖得掉
A.视线遮挡严重
B.视线延伸，可看到内街展示面
C.后面独栋被档住，无展示面
D.视线通透，多层次展示
注意：
1.动线流畅感并非纯粹艺术角度需求，是避免视线遮挡的要求。
2.特别是销售型店铺，能否被城市看到，能够位于核心位置，是赢得投资客青睐的关键。
3.租售并举类项目中，要保持项目整体形象，必然需要持有部分占据好的沿街面以打造形象，但这并不意味着销售部分的展示要求应当被忽视。
明确的动线，在心理角度有效拉动人流
A.主次动线区分明显，主动线明确。
B.视线延伸，可看到内街展示面
注意：
1.主次动线区分明确，既保证人流不被分散，又保证次位于动线的店铺基本都能被主动线经过人流发现，避免死角。
2.主次动线区分不明，在每一个路口要求顾客作选择题，人流分散后，每个位置都无法保证被所有顾客发现。
动线应充分利用业态，环境，功能，起到有效拉动人流作用
A.商业动线与周边居民，经过人流动线不一致，不起拉动作用。
B.商业动线同时是周边居民常用动线，也是经过人流抄近道的流线，拉动商业。
注意：
1.动线设计应充分考虑周边居民日常生活的行为流线，周边步行人流的常用流线，以充分利用日常流线提升商业界面通行率。
2..利用好的景观与环境，形成强制动线，可以起到拉动人流的作用。
3.合理利用目的性业态和主力店的设置强制动线。
商业动线的设置要考虑实际情况
单纯意义的单动线或环形动线没有价值
虽然设置了环形动线，但环形动线无法形成强制动线，实际没有人流。
真正的强制动线是联系居住区与外部街道的直线动线，动线过短且过于直接，人流流失。
利用环境创造动线吸引力
动线应充分利用业态，环境，功能，起到有效拉动人流作用
上海金光绿庭和成都万象城利用高区绿化营造景观拉动人流。
动线设计应充分考虑周边居民日常生活的行为流线，周边步行人流的常用流线，以充分利用日常流线提升商业界面通行率。
利用好的景观与环境，形成强制动线，可以起到拉动人流的作用。
合理利用目的性业态和主力店的设置强制动线。
创造多首层空间
有粘性的空间不仅仅是平面的，是空间复合的
下沉一层创造多首层
下沉半层创造多首层
地形高差是创造多首层有利条件；
利用下沉广场，下沉开放停车区，同样可以人造地形条件，创造多首层；
单纯的外走廊退台，难以创造多首层，当退台加大形成活动空间后，有机会组织多首层概念。
利用租售结合创造动线吸引力
主力店的作用是拉动人流，位置应与功能匹配。
项目进深大，多条动线
影院作为目的性消费主力店位于深处，起到拉动人流作用
利用设计，保证主力店有面对城市的展示效果，并增加了主力店带动项目的能力，临路商场，背后商街的做法，其实并不符合功能匹配的要求。
街铺没有城市展示面，顾客看不到，没人气，街铺形象弱，没吸引力。
主力店临城市道路设置，目的性消费顾问顾客不需要进入商街。
好的形象能带动整个项目，与之相匹配的位置应该在入口
70%销售型项目通过造型打造项目整体吸引力、通过运营控制保证临街商铺的档次
商业项目动线设置有一定常数
垂直交通布置策略针对租，售产品略有区别
租赁业态下，购物顾客与商户使用的感受最为重要，强调如何利用自动扶梯均匀分布人流
业态销售时，投资客对铺位的升值预期最为重要，便于到达的位置更受青睐。更加强调自动扶梯如何快速拉动人流至高区，提高高区店铺售价。
垂直交通布置策略针对租，售产品略有区别
商业街内部自动扶梯布置在中庭位置，形成景观小品，强调拉动人流。
租赁业态下，购物顾客与商户使用的感受最为重要，因此自动扶梯的位置既要起到引导人的作用，更应避免遮挡店铺。
业态销售时，投资客对铺位的升值预期最为重要，便于到达的位置更受青睐，在避免遮挡店铺的同时，自动扶梯能够起到空间小品的作用，拉动人流更为重要。
空间尺度对商业的影响
并非大尺度的空间就有意义
广场的尺度应与在广场举行的活动相适应
广场的形态有时比尺度更重要
围合广场的建筑的高度影响广场尺度的感觉。
各个层次的广场受使用要求，视线及活动影响，尺度各有区别
A.项目主入口广场
项目入口广场需要有较好的视线看清整个项目形象，广场进深宜控制在正常视角（27°）与抬头视角（45°）之间，即25米-45米之间
B.项目临街广场
项目临街广场一般情况只需要向路人展示临街两层店铺的橱窗，广场进深宜控制在正常视角（27°）与抬头视角（45°）之间，即15米-30米之间.同时，如考虑临街的商业进入性强，应尽量减小广场进深；如考虑组织活动，则加大广场进深。
C.商业街主入口广场
商业街主入口广场需要考虑举行活动以吸引人流，视线需囊括活动区与商业街，广场进深宜控制在正常视角（27°）与抬头视角（45°）之间，即45米-60米之间，同时广场尽量增加进深，可以将人流引入项目深处。
D.商业街次入口广场
商业街次入口广场需考虑活动组织与进入性的兼顾，广场进深宜控制在25米-45米之间。
E.商业街内主广场
商业街内主广场需要考虑举行活动距离，但不宜尺度过大以削弱商业连续性，店铺间距离宜控制在25米-40米之间。
F.商业街内节点广场
商业街内节点广场需考虑较舒适的观看感受，即正常视角（27°），店铺间距离宜控制在20米-30米之间。
立面设计影响因素
形象是多维度要素的体现
过于强调项目整体形象，内部街道店铺展示混乱‘商业氛围弱，难以吸引人流。
花生塘只有整体形象，没有店铺形象，商铺经营惨淡，没有人气。
项目整体形象过弱，压低了顾客对项目的整体预期，品质难以提升
玫瑰坊过于强调店铺形象，入口没有整体形象，难以吸引人流。
租赁与销售强调展示不同内容
租赁业态下，强调项目整体维度下的整体性，标志性
业态销售时，需保证每个店铺拥有自己的展示效果，强调单店维度下的标准化，店面展示性。
展示界面不同，展示效果不同
城市维度下，视距远，强调大尺度形象效果
街区尺度下，强调亲人尺度效果
创造商业氛围，是立面形象多维度的统一
A.立面第一维度是建筑立面效果
B.广告位，标示，LED屏，店招等立面装饰元素形成立面第二维度
C.景观绿植，小品，外摆区域设置形成立面第三维度
D.好的商业氛围是三重维度的组合
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