[分享]业主买下别墅不满意就拆 改建风愈演愈烈

发表于2009-06-05     434人浏览     0人跟帖     总热度:40  

标签: 别墅 行业动态


水泥搅拌机搬进小区,改建工地一片狼藉





祥和名邸别墅区改建成风,随处大兴土木


一提起高档住宅区,人们总会联想到优美雅致的居住环境,设计精良的公寓楼房,曲径通幽、绿荫繁茂、空气怡人,令人向往。然而,如此佳境一旦遭遇破坏,便会显得极不协调。近日,普陀区名宅祥和名邸有居民来电反映称,在社区的独立别墅区中,业主们私挖地下室、扩建阳光房、破坏绿化……违章改建成风。这不仅严重破坏了社区环境,更扰乱了居民的日常生活。


祥和名邸在上海也算响当当的著名社区:“创建国家康居示范工程”住宅小区、“上海市优秀住宅”评选综合金奖,更是“飞人”刘翔的家。这样一个头顶光环的小区,怎么就能和违法修建沾上边呢?是什么原因让业主们不惜劳民伤财,大动干戈?又是什么原因让物业对这些眼皮底下的违法行为束手无策?相关政府部门是否获悉这里的情况?带着这些疑问,记者专程来到祥和名邸实地探访,并向业主、物业、普陀区房管部门等处了解相关情况。


现场调查


违法搭建成风别墅尊容无存


几天前,记者从祥和名邸真光路大门进入,首先看到的是几栋高层公寓,整洁优雅的社区环境令人倍感舒适。小桥流水、鲜花绿树,沿着河岸步行,清风徐徐吹来,沁人心肺,但不远处的施工噪音却在耳边作响,大煞风景。


临近别墅区,施工搭建的脚手架在茂密的绿树间隐约可见。佯装前来探友的客人,记者好不容易混进独立别墅区。眼前的景象令人惊愕:一边是雅致的绿化、养眼的楼房、齐整的设施,一边是尘土飞扬的施工工地。其中一连七、八栋楼房都被绿色的施工网罩包裹得严严实实,钢质脚手架围搭在楼房一周。道路边堆满了砖头、沙石、木板以及各种垃圾杂物,笨重的水泥搅拌机、建筑小推车等施工用具随处可见,一派杂乱无章。


记者前去采访时正值下雨,只见雨水与堆积的砂石混在一块儿,路面更显泥泞,与道路另一边高雅的环境格格不入。透过绿沙网的缝隙,只见这些楼房几乎只剩下一个毛胚框架,房屋的砖头完全裸露在外,脚手架间凌乱地挂着花花绿绿的施工人员的衣物以及其它杂物,高贵格调尽失,实在难以想象其原本的尊容。


一位正在自家阳台上打电话的女士吸引了记者的注意,由于左右两户人家都在施工,不时响起的切割机、搅拌机的嘈杂的噪音使这位女士不得不用手捂住耳朵,提高讲话的分贝。记者看见,这是一栋装修精致的别墅,夹在两栋乌烟瘴气的施工楼中,显得十分惹眼。


看见记者到来,施工人员面露警惕之色,紧紧地盯着记者不放:“你在看什么?”


“我来看房的,这里不是早就竣工交房了吗,你们怎么还在造房子呀?”记者试图向施工人员打听情况。


却被工人草草敷衍,“不是重造,只是装修而已。”


祥和名邸小区包括高层公寓、联体别墅和独立别墅3个区域。其中独立别墅区于2004年落成,共有42栋别墅。虽然目前仅有半数业主入住,但记者在现场发现这里有好几幢楼房有疑似扩建阳光房、私挖地下室、占用公共绿地等违法搭建情况。几乎每栋楼房的构造都各不相同,风格迥异。有的是平顶的、有些是尖顶的;有些花园比较大,有些花园小的几乎没有了。其中,正在施工的就有七八户人家,某些正在修建的楼房相比其他而言,明显高出一大截,让人怀疑楼房有“增高”倾向。


各方声音


业主:设计有缺陷住着不舒服


对于这些改建行为,独立别墅区里的业主的看法明显分成两大阵营。一边是坚决反对,觉得私自改建不仅违法,还严重影响了小区环境,骚扰了邻居生活,应该立即停止。而另一边则认为改建是有理由的,是在自己的私人空间里,并未破坏影响到他人。


张女士也是独立别墅区里的业主。在电话里,张女士透露,自己是前年买下的该小区别墅,之后很快就发现房子的设计和建筑质量都有问题。屋顶墙体多处漏水,住着实在不舒服,只好进行维修,并在外墙上贴着石材以防渗水。但是房子的原有设计比较特殊,门洞这个位置下面是凹进去的,上面又是凸出来的,不方便贴石材,只好改动原有结构,扩建一块,上下拉平。张女士反复表示,“我们只是拉拉平,做了点装修,应该没有什么大问题的。”


物业:开出多份《违章建筑整改通知书》


据物业透露,由于房屋设计是由国外设计师完成,在采光朝向等方面的结构设计,并不符合中国人的居住习惯。如花园原本应该朝向有阳光的南面,可这里的花园却被安排在北面。很多业主都不满意房型设计,认为不够实用,所以要求改建。


对于小区里这些改建行为物业表示非常为难。这些业主不仅私自翻新搞花样,还以“不交物业费”威胁物业,对他们的劝阻置若罔闻。2006年至今,物业已开出多份《违章建筑整改通知书》,却几乎没有效果。即使少数业主当时停工,时隔不久,又会悄然复工。按照物业的说法,他们虽然负责管理这个小区,但更多的还是服务。缺乏执法权,这使物业的整改行为显得相当无力。而这一尴尬又直接促使更多人效仿。因此,违法搭建变本加厉,小区愈发面目全非。


“我们一直都在关注这些业主的行为。一旦发现业主有违规行为,我们都会派人前去反复劝阻。现在我的电脑里还存着很多这些违规改建的照片。”据其透露,对于这些违规行为,物业也曾多次向房管部门报告。房管部门的执法大队也曾多次到现场整治。


专家:私自改建没有任何理由


业主们私自改建似乎都有各自非常“充裕”的理由。如房屋设计中诸多不如人意的地方,房屋质量问题多等等,有人甚至觉得这些“装修”行为都是自己院里的事情,并没有涉及公共场所,无伤大雅……这些听上去似有几分道理的说辞在专家眼中丝毫没有说服力。


上海财经大学公共经济与管理学院不动产经济研究所副所长姚玲珍直言,设计上的缺陷早就存在,业主如果不喜欢这些设计,觉得这种房屋结构不适合自己,完全可以选择不购买。不能在买下之后,以此为借口私自改建。一些业主认为自己的改建都是自家院里的事情,没有影响到公共区域的说法也是错误的。按法律规定,我国土地所有权是属于国家的,房主们买下房子,得到的只是这块土地的使用权。整个土地资源,包括“自家花园”都是公共资源。个别业主无论是在本身建筑上的私自改建,还是在花园绿地上的扩建行为都应该是违法行为。这种行为只是在满足个别人的私利,损害了公众的利益。


市人大代表、上海市房地产科学研究院副院长徐益超听记者转述了祥和名邸的情况后,表示非常震惊。“以前也曾听说个别人会私下偷偷进行类似动作,但该小区如此明目张胆的情况还是第一次听说。”他表示会立即向相关部门了解情况,进行详细研究。


房管:将多方协作逐步整治


普陀区房管部门透露,对于祥和名邸独立别墅区的违法改建行为他们非常重视,执法队也曾多次到现场进行整治。一些通情达理的业主,经过执法队工作人员的反复宣传、沟通,放弃了改建计划,及时改正;但也有些业主非常不理性,对执法人员的劝阻置之不理。执法队还曾经对某违法行为突出的业主进行了现场整治,暂扣其施工工具。


在现场整治过程中,区房管部门发现该小区的违法改建行为比较复杂,有些改造是向高空发展,还有些改造不仅仅是在“增高”,还出现了向绿化扩建“增肥”的状况,这也给房管部门的执法带来了困扰。


按照本市有关查处违法搭建行为的法规规章规定,在查处工作中城管执法部门负责对已实行物业管理的区域内在公共绿化、道路或者其他场地擅自搭建建筑物、构筑物的查处和对破坏房屋外貌的查处;而房地部门负责对已实行物业管理的区域内在建筑物本体内发生违法搭建建(构)筑物行为的查处。包括破坏房屋承重结构和屋顶、阳台、天井内违法搭建,底楼以上的外墙开窗等。简单说,该小区的违法改建的整治涉及到了房地和城管两个部门。单靠一个部门的力量,并不能将问题彻底解决。他们已经责令祥和名邸的物业公司将该小区里的违规改建情况做详细的调查。随后将会把详细情况向区里汇报,并希望尽快与城管、小区所在的镇政府、物业等各相关部门共同商讨,争取联合执法,将小区里的违法状况做逐步整顿。


区房管局执法队相关负责人透露,对于违法搭建的处罚力度随着我国相关法律法规的不断完善已经日渐加大。根据2009年7月1日起将实施的修正后的《上海市房地产登记条例》,对于属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的,房地产登记机构应当作出不予登记的决定;对于已经取得房产证的,房屋登记机构还可将附有违法建筑的认定记载于房地产登记簿,这些都将影响到这些房屋的再次交易。除此之外,相关部门还可对违法者进行限期整改和罚款等行政处罚,若违法者仍旧拒不执行的话,相关部门还可申请强制执行。


普陀区城管监察大队上午回应:


详细调查后将依法处理


□记者杨冬


晚报讯针对祥和名邸的业主的违章改建,是否已构成擅自变更原有房屋建筑规划,今天上午,上海市规划和国土资源管理局有关人士表示,祥和名邸业主私挖地下室、扩建阳光房、破坏绿化等行为,初步判定应该为违章改建,若发生此类情况,可向上海市绿化和市容管理局垂询。


记者随后联系市绿化和市容管理局,有关人士表示,若发现有违章改建的情况,市民可向市绿化市容局投诉热线“52901111”绿化市容城管热线予以反映,热线将一门式受理市民来电投诉,并根据具体所辖层层转给具体负责的城管执法部门。与此同时,市民还可以向当地区政府办公室值班电话反映。


记者第一时间与普陀区城管监察大队取得联系,有关负责人在听说了祥和名邸违章改建成风一事后,表示已关注到此事。监察大队将在了解详细情况后及时向有关部门反映,并予以协调处理。据其介绍,普陀区所辖小区若发生违章改建的情况,其查处、执法由普陀区拆违办公室一口受理,并视违章改建的具体性质,属于规划、房地、城管的,将分类向各级主管部门层层转发。


别墅区违章搭建难叫停


祥和名邸别墅区内的“大兴土木”状况愈演愈烈,只要出现首例“病源”,出现拓宽车库、加盖楼层、搭建阳光棚等“临床症状”,违法搭建就会如“传染病”般蔓延。现场状况已经让记者咋舌。记者在网上搜索了一圈,竟然发现这样的大规模违法搭建并非个例。


多所别墅区“明搭暗修”


据媒体调查的部分别墅区违法搭建情况包括:


剑桥景苑——据媒体2006年4月报道,违法搭建182户,40%业主是党政干部、企业经营者。


绿洲比华利花园——2004年,住户451户中有175户违法搭建,九成业主是企业主。


汤臣高尔夫别墅——违法搭建比例40%以上,业主多是来投资的港台商人。


澳汀宫廷别墅——业主多为海归、外籍人士,曾发生违法搭建事件。


田园别墅——近四成别墅住房“动过手术”,业主多数为企业经营者。


圣陶沙别墅——违法搭建不是个案,业主主要为外籍人士、企业经营者。


其中,剑桥景苑的违法搭建持续了4年。其间,小区更换了八九届物业经理。至2006年3月底,剑桥景苑所有319家住户中,近200户业主先后自行搭建了违法建筑,小区英伦风格几乎消失。2006年3月,剑桥景苑的违法搭建风,引起了市领导的重视。市领导在全市纠风和政务公开工作电视电话会议上,对剑桥景苑部分业主身为领导干部却带头违法搭建的行为进行了严肃批评,并提出要认真查一查。随后,一场多部门联手的别墅区强制拆违行动开始展开。然而,5个多月之后,虽然“剑桥景苑拆违整治工作组”依旧驻守别墅区,但拆违人员只强制拆除了三家。


此外,本市多个位于松江九亭以及莘闵别墅区的小区,私搭状况也十分明显。如上海诗林别墅小区,随处可见“明搭”和“暗修”工程。一些别墅私自搭建的木质“门堂”颇有气势,但却与整个小区风格相距甚远。这类违章违法行为据说也最多领到整改单,房东根本不理会,类似“室外装修”在小区内到处都是,多数业主都在互相效仿。


私自“厨改卫”被判拆除


别墅房大肆翻建、小区高层的公共景观平台被占用……除了住宅区内,部分街边马路、学校以及医院附近也成了“私搭族”圈占的宝地。业内人士指出,违法搭建产生的原因很多,但并不可逆转法律对其制裁。


2008年本市长寿路某小区内居民在装修房屋时,私自拆除承重墙,将厨房改造成卫生间。这让楼下邻居觉得不堪忍受。“尤其是听到楼上抽水马桶的声音时,我们一家人更是茶饭不香。”事发后,楼下一家曾多次找楼上这家协商解决,均遭到拒绝。小区的物业公司也向其发出整改通知,但其仍然我行我素。迫于无奈,楼下住户只能将朱女士告上法庭,要求其立即恢复厨房的使用性质,拆除在厨房内安装的卫浴设备。


法院审理后认为,原、被告作为不动产的相邻各方,应当按照方便生活、团结互助的精神,正确处理双方的相邻关系。尽管房屋所有权人有权按照自己的意愿使用住房,但权利的行使必须合理、适当,不得滥用权利对相邻方生活造成影响。主审法官认为,被告在入住时签收过住宅使用公约,在明知不得擅自改变原住房的使用性质、功能和布局等情况下擅自将厨房改为卫生间使用,既有悖善良风俗,也给原告一家人在生活和心理上造成了实质影响。根据《民法通则》等相关法律规定,普陀法院作出判决,要求被告在判决生效之日起三十日内,将原设计为厨房间部位安装的卫浴设备予以拆除。


相关链接


何为违章搭建


所谓违章搭建是指未经政府规划部门的批准与认可,在规划审定的图纸之外的建筑物、构筑物:自行搭建的地下室、车库、阳光屋、游泳池、加层及自建的有顶走廊。这些自行搭建的房屋、阳光棚等在小区里犹如一块块扎眼的补丁,除了影响小区外观,破坏邻里间的和谐之外,更为严重的是违章搭建人对法律的践踏。


目前上海拆违的主要依据有:《上海市住宅物业管理规定》(上海市人民代表大会常务委员会公告第40号,2004年11月1日起施行);《关于实施<上海市住宅物业管理规定>有关问题的意见》(沪房地资物[2005]91号,上海市房屋土地资源管理局2005年2月4日公布)。


违章搭建将受重罚


若损坏房屋承重结构的,由区(县)房地产管理部门责令立即改正,恢复原状,可处一万元以上十万元以下的罚款;情节严重的,可处十万元以上二十万元以下的罚款。


若破坏房屋外貌,擅自改建、占用物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的,由区(县)房地产管理部门责令改正,恢复原状,可处一千元以上一万元以下的罚款;情节严重的,可处一万元以上十万元以下的罚款。


违法搭建建筑物、构筑物的,由区(县)房地产管理部门责令限期拆除,可处一万元以上十万元以下的罚款;当事人逾期未拆除的,区(县)房地产管理部门可以申请区(县)人民政府组织强制拆除。


对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的,区(县)房地产管理部门应当责令立即停止施工,可以暂扣施工工具、材料;拒不改正的,可以组织代为改正,代为改正的费用由当事人承担。


附有违法建筑并结构相连的房屋,房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。


这里的处罚分为两种:一种是行政处罚:罚款;另一种是行政强制:强制拆除、限制房地产转移和抵押登记。

来源:新闻晚报

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