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cx916

发表于2005-07-06 | 只看该作者

楼

2

 营销组合策略
（三）调查方法
1、宏观调查
 房管、土地、规划等相关部门访谈
 报刊文献资料收集与分析
2、项目自身情况调查
 项目规划谈论会
 项目现场考察
 有关人员访谈
 相关资料收集整理
3、需求市场调查
 专项访谈问卷（200人次）
 报纸公开问卷调查（400人次）
 入室主体问卷（100次）
 统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）
4、竞争市场调查
 现场踩点调查
 报刊文献收集与分析
 深度访谈
二、调查组织与实施
调查时间安排表
时间安排工作内容
2003年5月13日就现有规划方案专项讨论会。
2003年5月14日提交调查问卷样本及调查细化方案。
2003年5月15日正式签定合同，报社联络，报纸问卷调整。
2003年5月16日 1、宏观调查开始，走访开发区管委会、房管局、规划服务中心等；
2、竞争市场调查开始，对德州市内及开发区内竞争楼盘进行详细调查。
2003年5月17―18日 1、4月17日报纸公开问卷见报；
2、集中访谈问卷调查阶段，访谈外商投资服务中心、三和电子、跃华中学、高速公路管理处等单位，同时实施街访，共收回问卷241份，有效问卷235份。
2003年5月19―20日 1、主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主等，收回问卷108份，有效问卷98份；
2、三类问卷数据库建立。
2003年5月19―23日 1、报纸问卷陆续回收，截止目前回收问卷79份，全部有效；
2、数据库数据录入。
2003年5月24―26日进行数据统计分析，市调报告（第一稿）形成。
2003年5月27日市调分析现场演示谈论会，市调报告（第一稿）提交。
2003年5月28―30日市调报告（修正稿）完成提交。

第二部分　调查数据资料汇总与分析
一、德州市宏观环境调查
（一）德州市宏观环境分析
德州市位于山东省西北部，北依北京、天津，南靠省会济南，西接石家庄，东连渤海湾，是华北、华东两大经济区的连结带。

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发表于2005-07-06 | 只看该作者

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德州市现辖11个县市区和两个省级开发区，总人口540万，面积1万平方公里。但目前德州中心城区面积却不足40平方公里，城市人口约为50万左右。总体来看，德州市城市化水平明显偏低。
德城区现分为铁西区、市中区和东城区三部分。铁西区为新设立的商贸开发区，也是重要的工业区和仓储区；市中心为老城区，集中担负着城市的生活服务功能，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心；东城区为98年新设立的省级经济开发区，是今后德州市的政治、经济、文化中心区。
从德城区现状来看，德州市中心城市规模占总体规模的比重太小，城市化水平偏低。这种“小马拉大车”的局面，难以充分的起到对区域经济的带动作用。为此，德州市提出城市东进战略：跨越岔河，建设新城区，计划用5年时间建成25平方公里的河东新区，迅速膨胀城市规模，使德州市成为鲁西北、冀东南的中心城市。
（二）德州房地产市场现状
德州市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。
从全国各城市新区的建设经验来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合德州实际情况，通过对开发区管委会、房管局等政府部门的走访，我们认为，新区开发的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响：
开发区、新区房价平抑德州市整体房价
开发区和新区的房价较市区1500-2300元/

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