| 房地产开发项目财务分析与评价 纵观所有的投资，虽然无法割裂风险与收益这对贴心贴背同胞兄弟的深情厚意，但理性的投资者无不倾其智囊规避减小存在的风险，小心呵护“投资”宝贝为他们生出个金蛋蛋来，实现最为倾心企盼的那笔可观的投资回报。当然，实现目标的前提是对市场供应、需求、价格、收益水平和发展趋势等有十足的掌握，尤其是针对房地产市场较为复杂多变的个性，最根本的是要对投资项目的经济合理性与可行性进行分析论证，才能确定金蛋蛋能否诞生或者更进一步地测知个头有多大，所以建设项目的经济评价环节尤显关键。这里，主要分析财务评价在房地产可行性研究中的作用及其在实际操作中产生的问题。 财务评价及其程序 财务评价是房地产投资分析的核心内容，主要反映项目本身财务的可行性，根据现行建设工程价格信息、税收制度及财政制度，拟算投资项目的投资成本，通过现金流量分析测算不同阶段的净现金流量，为不同时点的资金安排提出预见性要求，以致得出项目的经济效益评价，即项目的盈利能力和项目的清偿能力。财务评价程序可分为以下四项： 一是收集、整理、计算基础数据。建设项目财务评价的基础数据包括：建设投资、资金筹措方案、销售收入、经营成本和利润等。其中建设投资与销售收入的预算是财务分析数据的根本基础，前者主要通过地方颁布的定额标准和经验数据获取，后者主要通过市场调研分析并结合开发商期望利润估算。 二是运用基础数据编制基本财务报表。主要包括财务现金流量表、销售利润表和财务平衡表。现金流量表是反映项目开发经营期内各期现金流入和流出情况，一般包括全部投资与自有资金现金流量，通过计算财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标体系分别反映项目全部投资与自有资金的财务盈利能力，侧重动态分析。 销售利润表主要通过成本效益分析，用静态指标反映项目的整体盈利水平，主要是静态分析。 财务平衡表又称资金来源与运用表，反映项目经营期内各时间点资金的盈余和短缺状况，为项目的筹资方案选择和资金合理有效运用提供依据，并通过量化指标借款偿还期具体反映项目的债务清偿能力。 三是分析财务效益指标。通过一系列指标体系，静态分析与动态分析相结合，分析项目盈利能力和清偿能力，为项目财务评价提供具体量化依据，指标具体分列如下：（详见下一篇帖子） 四是提出财务评价分析结论。将计算出的有关指标进行分析论证，从财务角度提出项目可行与否的结论。 财务评价精度简析 在实际操作中，财务评价的精确度受诸多因素的影响，现主要从以下几个环节中加以剖析阐述。 一、销售利润分析 （一）投资成本 投资成本主要包括开发成本与开发费用。 开发成本包括：地价、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发期间税费、不可预见费。 开发费用包括：管理费用、财务费用、销售费用。 在房地产项目经济评价过程中，尽管投资成本的估算具有经验数据和定额标准的优势，远比租价、售价的确定容易，但估算的投资成本却未必与实际投资相符，存在以下问题： 1、 资金的时间价值 一方面，开发商在购置地块前，往往委托机构测算投资成本，拟算工程造价及土地价值，而当开发商一旦获得开发地块，并作出初步设计之后，要选择承包商投标竞价，这需要经历一定的时间。此时拟算成本时间与承包商的报价时间之间已经经历了购置地块、建筑设计的一系列工作，此期间工程造价可能有涨跌现象，构成估算成本与实际投资的时间价值差。 另一方面，承包合同形式的不同也极易导致开发商投资成本的变化。一般固定总价合同不易引起开发商投资成本的变化，开发工期对投资成本时间价值的变动将转移到承包方。 2、测算精度 对于工程造价，由于包含条目较多，而且大多依据本地区的统一颁布建设工程价格定额标准，而这种标准一般是总结在一段时间的平均价格水平，价格相对固定而且滞后，反映的是一种静态价格，缺乏动态估算。而价格是随市场供求状况多变的，这种相对固定的标准必然大大影响预测值的精确性。 投资成本作为编制所有财务报表的主要基础数据，其精度将影响项目整个评价指标体系量化的精度，是影响财务评价精度的关键因素。 （二）租售价格 租金和销售价格是房地产开发项目经济评价的最重要变量之一，其微小的变动往往引起收益的较大变化，而租金售价的确定并非易事。 一般而言，经济评价主要通过市场分析研究同类房地产项目的宏观供求状况及区域内类似推出楼盘的售价状况进行比较修正，确定租售价水平，而这种方法的缺陷在于其静态的价格影响了房地产在销售过程中市场的动态变化。 目前，由于开发商成本较高，供应旺盛，开发商一般采取成本加利润的方法定价，这样将导致开发项目价格制定缺乏竞争力和针对性。 （三）开发期 开发期包括开发前期、建筑施工期和租售期。开发前期的时间一般由规划设计时间、拆迁安置时间和招投标时间所控制决定。招标与报文的审批在很大程度上影响着开发前期的长短。建筑施工期一般由于资金短缺、气候的影 |
| 谢谢，这个理论是比较全面了，也帮助我更进一步去理解财务分析。 但是有没有谁实际操作过？给出一个样本共同探讨一下呀。 偶做过一次，但是偶不是学这个专业的，感觉在做的过程中遇到很多不明白的地方，但是又没有人请教。 希望有人指点迷津。谢谢 |
| 呵呵，谢谢你的建议。我是新来，不太熟悉这里的环境，所以暂时欠方向感 另外，我也通过搜索在论坛里找过，但是结果为零，（我找的是财务分析，而非可研）所以才求助于大家 同时我也很希望有人能和我讨论一下其中的具体问题 最后，很抱歉地告诉你，那个文件我下载不了，因为我没龙币，但还是要谢谢！ |
| 各位朋友：近段时间我要写一篇关于“财务控制对房地产经营的影响的论文”，但苦于没找到相关的资料，至今还没有动笔，你们帮帮我啊？我急着要上交！不然，我死定了！我在学这个专业，但功底太差，没办法呀！ 你们救救我啊！ |
| 房地产项目财务分析 一、财务评价的一般概念 (一)财务评价的概念及作用 1．财务评价的概念 财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。 2．财务评价的作用 (1)考察项目的财务盈利能力。 (2)用于制定适宜的资金规划。 (3)为协调企业利益与国家利益提供依据。 (二)财务评价的程序 程序大致包括如下几个步骤： (1)估算现金流量； (2)编制基本财务报表； (3)计算与评价财务评价指标； (4)进行不确定性分析； (5)风险分析； (6)得出评价结论。 (三)财务评价的内容与评价指标 (1)财务盈利能力评价主要考察投资项目的盈利水平。为此目的，需编制全部投资现金流量表、自有资金现金流量表和损益表三个基本财务报表。计算财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、投资收益率等指标。 (2)投资项目的资金构成一般可分为借入资金和自有资金。自有资金可长期使用，而借入资金必须按期偿还。项目的投资者自然要关心项目偿债能力；借人资金的所有者――债权人也非常关心贷出资金能否按期收回本息。项目偿债能力分析可在编制贷款偿还表的基础上进行。为了表明项目的偿债能力，可按尽早还款的方法计算。在计算中，贷款利息一般做如下假设：长期借款，当年贷款按半年计息，当年还款按全年计息。 (3)外汇平衡分析主要是考察涉及外汇收支的项目在计算期内各年的外汇余缺程度，在编制外汇平衡表的基础上，了解各年外汇余缺状况，对外汇不能平衡的年份根据外汇短缺程度，提出切实可行的解决方案。 (4)不确定性分析是指在信息不足，无法用概率描述因素变动规律的情况下，估计可变因素变动对项目可行性的影响程度及项目承受风险能力的一种分析方法。不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析。 (5)风险分析是指在可变因素的概率分布已知的情况下，分析可变因素在各种可能状态下项目经济评价指标的取值，从而了解项目的风险状况。 二、基础财务报表的编制 为了进行投资项目的经济效果分析，需编制的财务报表主要有：财务现金流量表、损益表、资金来源与运用表和资产负债表。对于大量使用外汇的项目，还要编制外汇平衡表。 (一)现金流量表的编制 1．现金流量及现金流量表的概念 在商品货币经济中，任何建设项目的效益和费用都可以抽象为现金流量系统。从项目财务评价角度看，在某一时点上流出项目的资金称为现金流出，记为C0；流入项目的资金称为现金流入，记为CIo现金流入与现金流出统称为现金流量，现金流入为正现金流量，现金流出为负现金流量。同一时点上的现金流入量与现金流出量的代数和(CI―C0)称为净现金流量，记为NCF。 2．全部投资现金流量表的编制 全部投资现金流量表是站在项目全部投资的角度，或者说不分投资资金来源，是在设定项目全部投资均为自有资金条件下的项目现金流量系统的表格式反映。表中计算期的年序为1，2，。。。。。。，n，建设开始年作为计算期的第一年，年序为1。当项目建设期以前所发生的费用占总费用的比例不大时，为简化计算，这部分费用可列入年序1。若需单独列出，可在年序1以前另加一栏“建设起点”，年序填0，将建设期以前发生的现金流出填人该栏。 (1)现金流入为产品销售(营业)收入、回收固定资产余值、回收流动资金三项之和。 (2)现金流出包含有固定资产投资、流动资金、经营成本及税金。固定资产投资和流动资金的数额分别取自固定资产投资估算表及流动资金估算表。 (3)项目计算期各年的净现金流量为各年现金流人量减对应年份的现金流出量，各年累计净现金流量为本年及以前各年净现金流量之和。 (4)所得税前净现金流量为上述净现金流量加所得税之和，也即在现金流出中不计人所得税时的净现金流量。 3．自有资金现金流量表的编制 自有资金现金流量表是站在项目投资主体角度考察项目的现金流人流出情况，其报表格式见书表p185。从项目投资主体的角度看，建设项目投资借款是现金流人，但又同时将借款用于项目投资则构成同一时点、相同数额的现金流出，二者相抵，对净现金流量的计算无影响。因此表中投资只计自有资金。另一方面，现金流入又是因项目全部投资所获得，故应将借款本金的偿还及利息支付计人现金流出。 (1)现金流人各项的数据来源与全部投资现金流量表相同。 (2)现金流出项目包括：自有资金、借款本金偿还、借款利息支出、经营成本及税金。借款本金偿还由两部分组成：一部分为借款还本付息计算表中本年还本额；一部分为流动资金借款本金偿还，一般发生在计算期最后一年。借款利息支付数额来自总成本费用估算表中的利息支出项。现金流出中其他各项与全部投资现金流量表中相同。 (3)项目计算期各年的净现金流量为各年现金流人量减对应年份的现金流出量。 (二)损益表的编制 损益表编制反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况。损益表的编制以利润总额的计算过程为基础。利润总额的计算公式为： 利润总额=营业利 |
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