| 可查阅：上海万科星园方案 http://bbs.sinoaec.com/forum/detail806274_1.html 万科地产项目可行性报告内容指引 http://bbs.sinoaec.com/forum/detail1228490_1.html 万科水晶城可行性研究－经典 http://www.tydf.cn/bbs/read.php?tid=9799 万科地产项目可行性报告内容指引 http://www.tydf.cn/bbs/read.php?tid=9440 万科水晶城可行性研究报告 http://bbs.sinoaec.com/forum/detail1290125_1.html 联想集团武汉房地产项目可行性研究报告 http://bbs.sinoaec.com/forum/detail993323_1.html 顺弛太阳城的可研报告 http://bbs.sinoaec.com/forum/detail1299610_1.html |
| 芳草街项目初步可行性研究报告书 1.0 项目概况 芳草街项目是广州市某某房地产开发有限公司负责开发的旧城改造项目之一。芳草街项目位于广州市东山区中山四路芳草街以东，芳草横街以南，唐家巷以西地段。场地平整，近似矩形。规划区用地红线内面积9551平方米，规划路面积约1261平方米，净用地面积约8266平方米，总建筑面积53941.5平方米，总建筑密度30%，容积率5.1，绿地率43.8%。芳草街项目拟建造成以高级住宅为主的商业住宅综合大厦，高32层，带一层地下室。其基本功能是：以高级住宅为主，顶层配以复式住宅，裙楼具备商业服务、停车、文体、教育等配套功能的综合大厦。芳草街项目已于2005 年拆迁完毕，施工条件基本具备，即将进入实质性开发建设阶段，预计于2007 年交付使用，计划总投资约需2.2亿元人民币（地价减免、市政配套费免收），下阶段计划开发建设期为2.5 年（整个项目开发周期为4.5 年）。 |
| 2.0 项目市场研究 2.1 广州宏观经济情况 2.1.1 广州市概况 广州市乃广东省首府，地处富饶的珠江三角洲北端，濒临南海、毗邻港澳，历来是华南地区的经济文化中心和交通枢纽。同时也是广东省的政治、经济、文化、贸易、信息、科技中心。广州市总面积为7434.4 平方公里（包括八区、四县市），其中市区（即八区）面积为1443.6 平方公里，1997 年末全市总人口666.49万人。市区人口395.65 万人，占59.3%。市区日平均流动人口达165万人。广州是一座已有2200 多年历史的文化名城，是国务院颁布首批62 座国家级历史文化名城之一，具有悠久的城市文化。由于其特殊的地理位置，广州又是我国著名的侨乡，全市有华侨、外籍华人、港澳同胞135 万人，还有归侨、侨眷，港澳同胞亲属100 多万人。改革开放20 年来，广州得天时、地利、人和之便，社会面貌和经济建设都发生了巨大的变化，城市建设日新月异、市场经济蓬勃发展、经济实力显著增强、人民生活水平大幅改善、各项成就令人瞩目、城市地位不断提高。1997 年广州市国内生产总值（GDP）达到1642.83 亿元，比1996 年增长13.5%，人均GDP 首次突破3000 美元之大关（比1996年增长11.9%），在全国十大城市中，仅次于上海排名第二。1998 年上半年完成工业产值1140.19 亿元，比1997 年同期增长11.8%，十城市比较中升幅最大。1997 年实际利用外资28.9 亿美元。1998 年上半年在受到东南亚金融风暴持续影响的情况下，实际利用外资还达到15.33 亿美元，同比增长11.5%。广州市城市居民生活水平在全国也处于领先地位。1997 年居民家庭人均可支配收入和消费性支出分别为10444.61 元和8767.98 元。在十大城市中均居首位，消费生活中的食品支出比重──恩格尔系数低于50%（为49.1%）。首次达到联合国居民生活小康水平标准，显示广州市城市居民生活水平显著提高，已向小康层次过渡。在较强大经济实力的支持下，广州市的城市建设也取得了很大成就。地铁一号线紧张施工，第一期已开通运行；江湾、解放、鹤洞、华南大桥相继通车；内环线工程全面铺开；新机场建设开始实施；一系列标志性建筑及城市环境改善工程，如九运会新体育馆、广州艺术博物馆、大剧院的建设亦将展开。可以预见，在不久的将来，广州的交通环境和城市形象将有很大的改观。随着香港的顺利回归和整个珠江三角洲城市带的全面形成，广州作为这个城市带的中心城市，开放的步伐将迈得更大，发展将更快。有关专家预测，以穗、港为中心的珠江三角洲城市带将是世界上发展最快的城市带之一。根据规划，今后广州市GDP、人均GDP、出口总值和社会商品的零售总额将分别以年均13%、11%、15%和18-20%的高速度增长。到2005 分别达到（按91 年不变价计）2000亿元、26000 元/人、130 亿元、1800-2000 亿元，达到或接近亚洲中等发达国家和地区水平。据广州市总体规划，到2010 年广州城区面积（指建成区面积）将从1992 年的187 平方公里扩展到436.8 平方公里，形成城市中心大组团，城市东翼大组团、城市北翼大组团三大板块。城市中心将向东移，黄埔区将作为一个副城市中心进行建设，东面的经济技术开发区与市区的联系将更加紧密。 2.1.2 广州房地产市场展望 国民经济的稳定、持续发展为我市的房地产业向前发展奠定了良好的基础。房改全面进入实施阶段、银行降息、二手楼宇按揭推行、土地供给的总量控制和规范化操作等都对我市房地产业健康发展有着长远的积极影响。但东南亚金融风暴的滞后影响将对我市的经济产生一定冲击，尤其是引进外资上有一定压力。楼市中较高的空置率也存在一个消化的过程。预计近一、两年内房地产市场会较平稳，不大可能出现上半年（由于政策影响）大量购房的火爆场面；房价总体趋于稳定，多层住宅价格有望小升，高层还有可能下调，但幅度不会太大；外销商品房进一步萎缩，楼市主要靠本地用家支持。2000 年初至年中，随着空置压力的舒缓（应明确空置房的产生原因很多，有些是结构性问题，不可能完全解决）、外部经济环境好转，楼市可望迈向一个新高位。而“在新世纪安家置业”的心理也是一个不可忽视的因素。现在楼市已进入微利阶段，粗放式经营不可能取得市场上的主动。成功只能建立在充分研究市场、严谨策划、全面包装的基础之上。随着消费者层次的提高，对环境、居住文化的要求也越来越高。开发商除了要提供配套完善、质量保证的住宅外，还要花大力气美化居住环境，加强物业管理，营造良好的居住氛围。消费者对品牌的重视也是未来的一个发展趋势，如开发商、设计单位等的知名度、信誉等将越来越受到重视。 |
| 4.0 市场调查 本项目所在地区房地产投资环境比较成熟，投资项目林立。本次市场调查侧重点为：与本项目在地理位置和环境档次方面具有相似性的房地产项目。本次市场调查是以本项目的特点和功能为根据进行选择调查对象，本项目以高级住宅为主，在顶层配以复式住宅，所以在选择的调查对象中包括高级住宅类型、商铺，现列举如下：表4.0.1 东山地区房地产项目情况一览表 项目名称 德正轩 豪贤苑 恒仕大厦 鸿瑞名庭 建雅台 竣雅阁 盈泽苑 地理位置 德政中路 仓边路 东华西路 中山二路 东华西路 德政中路 中山三路 类 型 多层住宅 20层住宅 19 层住宅 29 层住宅 23 层住宅 19 层住宅 26 层住宅 总建筑面积1.5 万平方米、3 万平方米、4.5 万平方米、6 万平方米、5.5 万平方米、3.5 万平方米、3.5 万平方米 开发进度 现楼 现楼 现楼 现楼 现楼 现楼 现楼 表4.0.2 东山地区房地产项目销售情况一览表 项目名称 德正轩 豪贤苑 恒仕大厦 鸿瑞名庭 建雅台 竣雅阁 盈泽苑 商业均价 18000 20000 22000 30000 20000 18000 35000 住宅均价 7634 7677 7160 8200 7000 复式9000 8580 8500 复式9600 代理商 --- --- 合富辉煌 百富诚 ---本月广告费用(万元)--- --- 25 35 --- 40 --- 本月展销会(天)--- --- 6 6 --- 3 --- 4.1 市场调查分析 4.1.1 近期市场概况 东山区住宅供应以高层建筑为主,价格在每平方米6000-9000 元之间，有缓慢下滑趋势。“竣雅阁”整体均价为8579 元/平方米、“豪贤苑”整体均价为7677 元/平方米、“建雅台” 整体均价为6997 元/平方米、“恒仕大厦” 整体均价为7160 元/平方米、“德正轩” 整体均价为7634 元/平方米、“盈泽苑” 整体均价为8508 元/平方米。根据统计，整个地区的住宅平均价格7870 元/平方米。在户型比例方面，套间供应总量为869 套住宅单位，其中二房二厅单位占总数的64%，三房二厅占总数的30%，一房一厅占总数的4%，复式占总数的3%。销售方面集中在二房二厅，已销售占总数的35%，三房二厅占总数的11%，一房一厅占总数的2%，复式占总数的0.2%。可见市场上仍以二房二厅为主力户型，三房二厅为辅，一房一厅和复式为衬托。单元面积方面，二房二厅户型面积在60-110 平方米之间，从实际销售情况看，75―85 平方米，价格约55-65 万左右的套间最好销售。三房二厅的面积在80-130 平方米之间。 4.1.2 空置压力较大，竞争渐趋激烈 由于前段时期的过度开发，目前楼市存在较大的空置压力。据广州市统计局公布数据显示，1999 年底广州市商品房空置面积达到150万平方米，较1998 年的168 万平方米增减少了18 万平方米。空置率（即当年空置量与近三年商品房竣工面积之比）达11.7%，超出10%的警戒线。结合近期新楼盘推出加大的趋势，预计今明两年情况将更为严峻。从结构上看，空置的商品房中住宅占了六成，99 年底空置住宅150 万平方米，其中市区空置71 万平方米，空置率7.9%。从区域上看市区空置房主要分布在城乡结合部。多是一些档次较低、配套不齐的项目。 东山区空置率相对较低，销售情况比较理想，主要是因为地理位置较好，周围居住环境配套齐全，而本区居民的层次素质也较高。 4.1.3 东山区物业销售情况 本报告将以上述表4.0.1、4.0.2 调查对象为主，分析该区物业的销售情况（各楼盘资料详见表4.0.1、表4.0.2） (1) 形成规模的住宅小区的销售较好，高层商住楼消化有一定困难； (2) 销售手法多样化，影响范围越来越大； (3) 租售并举，付款方式较灵活； (4) 物业管理逐渐受重视； 4.2 需求情况分析 4.2.1 旧城改造规模的扩大，增加住宅新的需求 东山区现有人口约57.55 万（98 年末统计数），随着旧城区的改造和拆迁范围不断扩大，对改善居住环境的要求将大大提高。另外，东山区人口缓慢增长，新增人口中，相当部分具有一定消费能力的年轻人，他们将是住宅销售的主要对象。 4.2.2 居民购房心理 结合有关部门的调查，对本项目周围地区居民购房消费心理分析如下：①购房目的以解决或改善居住状况为主表4.2.2 购 房 目 的 统 计购房用途 自用 保值 出租转让 赠亲友购房入户 自用及宿舍 其它欲购者 64% 11% 6% 3% 11% 5% 0%从表4.2.2 数据可以知道，居民购房的主要目的还是解决或改善居住状况（占64%），用于出租的只有6%。值得注意的是为入户购房的亦占一定比例，这也是有购房入户资格项目一直热销的原因。②房价承受能力有限，但银行按揭提高了购房者的货币支付能力从图4.2.3 中可知有超过6 成的人认为目前售价较高，而认为偏低的只有2%。从图4.2.3 中可知银行按揭的推行，大大提高了居民的价格承受能力。通常情况下，认为房价能完全承受的只占6%，而提供按揭后，这一比率提高到17%，有银行按揭的情况下认为房价可基本承受的比例也比没有按揭时的比例高出8 个百分点。图4.2.3 对房价看法对房价看法 0 % 1 0 % 2 0 % 3 0 % 4 0 % 5 0 % 6 0 % 7 0 % 很高偏高一般偏低很低 图4.2.4 对房价承受能力房价承受能力 1 7 % 4 0 % 2 4 % 1 5 % 3 % 6 % 2 5 % 2 7 % 1 1 % 3 2 % 0 % 5 % 1 0 % 1 5 % 2 0 % 2 5 % 3 0 % 3 5 % 4 0 % 4 5 % 5 0 % |
| 5.0 销售情况分析 5.1.1 本地区畅销项目分析 根据市场调查情况， 综合各方面具体条件， 归纳出在本区畅销项目的主要原因： （ 1 ） 户型搭配协调， 间隔设计实用， 功能设置齐全， 做到“四明”空间； （ 2） 周围市政配套设施齐全， 推窗见景观； （ 3） 邻近地铁， 周围生活设施齐全， 交通方便； （ 4 ） 项目内配有会所、停车场、绿化园林、幼儿园等设施； （ 5） 发展商实力雄厚， 信誉卓著。 5.1.2 本地区滞销项目分析 滞销主要原因： （ 1）户型单一，搭配失调，间隔设计不当，有“ 黑厨”“黑厕”现象； （ 2） 地处内街， 道路狭窄， 车辆出入不方便； （ 3） 价格过高， 期楼阶段的价格已达到7800 元/平方米的高水平； （ 4 ） 发展商实力不够， 项目资金不到位， 项目建设缓慢， 令顾客望而却步。 |
| 6.0 项目发展条件分析 6.1 优势分析 6.1.1 区位优势 本项目位于广州市东山区， 东山区位于广州市的中部，素来为广州的商业、经济、文化、政治中心。区内有广州市最兴旺的商业街之一的农林下路， 还有文明路、中山四路等都是传统商业街。大型商场写字楼林立， 吃住、娱乐、商业、旅游融为一体。随着城市发展， 广州商业中心不断东移， 东山区首先受惠，加之本区中山路改造完成， 北京路步行街开通， 地铁贯通， 这里已成为各路商家投资热点， 商机勃勃。 表6.1.1 项目附近景观状况一览表 方 向 名 称 地 点 烈士陵园 中山三路 中华广场 中山三路 东 向 英雄广场 中山三路 博物馆 文德路 南 向 全球通大酒店 文德路 农讲所 中山四路 西 向 广州图书馆 中山四路 6.1.2 交通优势 本项目有良好的区域交通条件，周围有中山路、越秀路、德政路绕，附近地铁、公共汽车等公共交通发达，详见表6.1.2表6.1.2 项目所在地公交路线表路 线 起 止 点 路 线 起 止 点 1 东山 ─ 黄沙 54 悒翠路 ─ 燕塘 102 东山 ─ 文化公园 65 天河客运站─教育路 107 东山 ─ 中山八路 80 同德苑 ─ 中大码头 194 华景新城─靖海路 86 珠岛花园─天河公交场 222 五羊新城─东墩镇 184 大塘 ─ 恒福路 263 广州东站─宝岗大道 236 西郊车站─天河客运站 11 越秀中路─天平架 248 水荫路 ─ 革新路 6.1.3 生活条件优势 本项目周围有较多“文化”气氛，广州图书馆、中山图书馆、博物馆等文化艺术场所，农讲所、鲁迅纪念馆等文物保护单位，形成良好的环境。 |
| 6.2 项目劣势分析 1.本项目属旧城区改造项目，受周边旧房的负面影响，整体环境与形象受到损害。 2.位于二线物业地段， 不利于商场的价值提升。 3.周围市场竞争激烈， 届时房屋上市量达到高峰， 销售压力相当大。 4.开发速度较周围其他项目慢， 相应会产生因推出时间迟而错失销售时机。 5.规划中正西单元“ 西晒” 现象严重， 会影响该部分单位的销售速度和价值。 6 .回迁户比例较大， 既使发展商的收益减低， 又对顾客产生负面影响， 对今后物业管理造成一定难度。 |
| 7.0 开发经营方案 7.1 市场定位及形象设计 7.1.1 市场定位 通过市场分析和对本项目实际情况的考虑，可以将本项目定位为一个配套完善、环境优美的大型高档小康住宅大厦。 7.1.2 形象设计 1 公开为本项目居住区征集标志，树立高档住宅示范小区的形象。一旦确定本项目居住区的标志，即将其塑造于本项目居住区中部的公建中心等重要的建筑物上。结合各建筑主要出入口，或高层建筑屋顶设立本项目居住区标志的雕塑造型。项目范围内灯柱、果皮箱、休息椅等也可打上本项目居住区的标志，增强小区整体化的概念。 2 树立全心全意为客户营造高尚生活家居环境的经营理念。加强业主与发展商以及物业管理部门的联系。从一切为了客户出发，及时听取客户的意见，开发期间欢迎客户参观见证。及时解决业主的问题。 3 围绕高尚生活方式开展各类公关活动。开发前期可以赞助文化单位围绕“小康看什么？”的主题展开大讨论，举办“小康生活方式”研讨会，借助公关宣传逐步扩大本项目居住区的知名度。待第二阶段完成后，开展“我与本项目居住区”征文和“本项目小康生活”摄影大赛等活动，在报纸上刊载入选文章和作品，借助业主的笔和镜头反映本项目居住区小康生活方式，对外形成良好的口碑。在本项目 内定期举办业主联谊活动等，提供丰富的社区文化生活，给住户“家”的感觉。 7.2 目标市场选择策略 本项目居住区是一个大型的住宅大厦，规模人口户数为2000 人。所以其目标市场范围需尽可能大。地理上以东山区、越秀区为主；年龄上以中青年为主；职业上以白领阶层、私营业主为主；经济状况以家庭月收入在5 千元以上的家庭为主；购房心理以理智型购买为主。 1 东山区、越秀区及其周边地区中等收入家庭家庭月收入4000-7000 元的中等收入阶层，考虑到上班方便、子女上学方便，在有银行按揭或较长的付款方式的支持下，可能在本项目购买建筑面积60-80 平方米、户型为二房一厅或三房一厅的住房实现安居乐业。特别是越秀区等地的私营业主、部分外企员工会因本项目环境幽雅而选择本项目的物业。 2 周边地区的高薪阶层 在东山区工作和生活的家庭月收入8000 元以上，特别是月收入1-2 万元的客户，会为改善原来的居住条件而购买建筑面积80-100平方米、户型为三房一厅或三房两厅的住房。这类客户有着与众不同的品味，在选择物业时必会精挑细选，而本项目可利用独具特色的优秀品质和高尚住宅的氛围吸引他们光临。 3 投资者 在目前银行利率一再下调、房地产市场回暖的情况下，相信部分投资者会选择购买具有适度超前性的物业作为对抗通胀、长线投资的手段。本项目规划好、规模大，随着配套设施和生活环境的完善可以迅速增值，符合这部分投资者的要求。 4 广州市其他各区的客户 随着本项目居住区品牌形象的建立和配套设施的完善，在广州市其他各区特别是天河区工作和生活的客户会因亲友介绍或广告宣传慕名前来，这是后期销售的客户来源之一。 |
| 7.3 开发经营方案 1 质量保证、信誉保证。本项目由国土房管局批准，市某某房地产公司开发投资，质量、信誉均有保证。项目整体结构、环境绿化、市政道路、设施配套均按国家、省市有关标准、要求实施。 2 规划设计以人为本。本项目以具有21 世纪初居住水准的小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性、舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区。 3 科技含量高。本项目居住区采用经国家建设部认定的建筑装饰材料，隔热、隔声效果良好。住宅内供水供电、排水排污、道路、电信、燃气、闭路电视系统将达到国内最好水平。超前性，能够适应广泛的人群需求和保持竞争力。 4 配套齐全。小区生活、休闲配套设施齐全，全面满足成人、老人、儿童不同的需要、爱好和生活方式。 5 智能化物业管理体制。由业主代表成立业主委员会参与物业管理，建立电话、电视、电脑“三合一”的一体化管理，由专业保安队伍24 小时守护住户安全，特设安全防盗系统。 6 家务劳动社会化。专人负责项目范围内清洁绿化、维修及各种家居服务(送餐服务、洗衣服务、家庭清洁)，提供高效、优秀家务劳动的服务体系，使业主从繁琐家务劳动中解脱出来，更享悠闲人生。 |
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