房地产标杆企业的采购管理四

发表于2013-04-27    795人浏览    1人跟帖    总热度:40  

四、采购方式的选择确定


很多房地产企业对采购方式的选择还存在着很大的随意性,有的主要是老板一句话决定;有的仅仅依靠对个别员工的信任,由个别员工承担了决大多数的产品采购任务,有的虽然采用了招标采购的方法,但却对决大多数的采购活动都采取同样一种招标的方法,招标过  程烦琐,周期长,导致对工程进度的影响,因此如何选择采购的方式?我们认为应该在流程设计时给出明确的确定方法。
  1、采购方式划分的类别
   房地产行业的工程、材料和设备采购方式主要有战略采购、招标采购、议标采购和直接委托等方式,也有的企业还采用集中各项目采购产品,统一向供应商进行集中采购,以增大的采购量,争取获得优惠的价格。
根据采购工程、材料、设备的种类和与工程进度的密切关系、产品品质的稳定性、产品成本控制的难易程度等,采购主体也有不同的选择方式。在材料采购方面划分为甲购材料、甲定乙购材料、甲指乙购、乙定乙购四类。在工程方面分为总包和分包工程。采购主体的划分一般按以下原则进行,通常会在与总承包商签订合同时确定。
  1)甲购材料(设备):对金额较大,质量要求较高、对楼盘的质量影响较大、施工进度配合要求不高,可以相对独立施工的设备(安装)及成品材料可以采取甲购方式。
2)甲定乙购材料:设计阶段无法定板、且该材料品牌差异(质量、价格)较大,对楼盘的品质及效果影响很大、甲方要重点控制,且与施工单位工期配合较密切;信息价相差很大的材料(或信息价上没有的)适合采用甲定乙购方式。
  3)甲方指定品牌范围、乙方采购材料:工程中常见,对楼盘效果及品质影响不大,且有三家及以上价格、质量相近;与信息价接近,与施工进度及配合较密切的材料。
  4)乙定乙购的材料:市场上的所有同类材料价格都接近、对楼盘效果及品质基本没影响,与信息价很接近的材料。
  2.采购方式的确定
  采购方式的确定主要针对甲供材料(设备)和甲定乙购材料(设备)及总包和甲方分包的采购项目。
1)战略采购
  战略采购:是指公司出于提高质量、降低成本、增加效率等目的,与若干家供方直接签署协议的采购行为。
  战略采购方式主要在多项目运作的房地产集团公司采用,一般由集团公司总部统一与供应商进行洽谈,通过招标方式确定战略合作伙伴,并签署战略合作协议。目前房地产公司实施战略采购的材料设备主要有:电梯设备、机房设备、空调机组、涂料、瓷砖、电工产品、门禁系统和建筑装饰材料等。如建材超市百安居已经和深圳市万科房地产有限公司、广州市合生创展、珠江投资、上海腹地集团等房地产开发商签订了合作协议。
  2)招标采购
  招标采购包括供应商资质预审、招标文件编写、发标、回标、开标、评标、定标、谈判和中标通知发放等过程。招标采购又分公开招标和邀请招标方式。
  确定招标采购方式一般根据采购的规模和采购权限划分确定,由于招标过程环节多,耗时长,因此在确定哪些产品招标时,应重点关注一些批量大、价值高的产品。而对一般的采购产品采取直接市场比价、议价的方式采购或邀标的方式进行。具体可通过明确需招标采购的产品种类和划分采购项目金额的方式确定招标材料、设备采购的范围。
  3)工程类采购活动,在总包确定前,个别分项工程必须提前开工的由公司直接发包;对总包工程中一些专业性较强、行业竞争较激烈、市场水平与定额水平有一定差异性的工程也可作为总包工程的甲方指定分包工程,通过招标方式选择供应商。对零星工程在限定金额范围内的,可采取项目管理部门直接比价采购的方式,其他的均采用招标方式选择。
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 发表于2013-04-27   |  只看该作者      

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