国内产业园项目实施全过程

发表于2012-04-09    3703人浏览    21人跟帖    总热度:14  

本人现为房屋开发公司工程部经理,今年按集团要求,运作一个大型产业园项目,从今天开始,将项目运作的全过程与大家分享,一来可作为今后的工作总结,二来也请大家共同参与,群策群力,已大家的经验对工作的节点给出建设性的宝贵意见,谢谢大家。
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项目概况:总占地面780亩,由57#、61#、62#、66#、67#五个地块构成, 57#地已摘牌。
(1)项目定位
本项目定位为中高端总部产业园区,产城一体、商业金融、休闲娱乐、生态产业、生态办公为一体的现代化产业新型园区的总体构想,投资建设大型商业综合体、商业总部、金融总部、科技研发总部、办公总部及休闲类消费项目。项目计划总投资人民币50亿元,建设周期5年。
(2)规划定位
遵循以人为本,提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念,突出智能、人性、个性、自由、效率。场地规划中,考虑园区的建筑、交通流线、服务、停车、入口设计等各个方面的一致性;消防、人防、防洪、防涝等应符合市有关规定,并合理布局。
57# 61# 62# 66# 67#
用地面积m2 79040.57 90318.69 114105.93 85516 105769
容积率 2.0 2.0 1.6 2.0 1.4
建筑密度 ≤30% ≤30% ≤30% ≤30% ≤30%
绿地率 ≥30% ≥30% ≥30% ≥30% ≥30%
停车泊位:按办公面积每100平方米不少于0.8个设置
其中地上建筑面积约:840396.61㎡
(3)产品定位
4 ~5层、 6 ~10层、12层总部独栋或联拼办公楼、12~15层商业综合体。其中4 ~10层、10~12层总部独栋或联拼办公楼分别约占总建筑面积的70%、15%,12~15层总部综合体占15%。总部办公大厦及五星级酒店为18~24层,裙房为5层;建筑容量为地块总建筑容量的15%,为提高园区品质和形象,停车位以地下停车为主,地上不设置停车位。
单体建筑规模:4~5 层建筑1000~1500;6-7层建筑1500-2000㎡单体规模;8-10层建筑2000-3000㎡单体规模;12层建筑4000-5000㎡单体规模;15层总部综合体建筑8000-12000㎡单体规模,办公建筑标准层高3.6-3.9米。
(4)设计进展

提交时间 提交内容
方案设计 2012年3月15日 建筑规划、单体方案文本
扩初设计 2012年4月5日 各专业深化设计成果
施工图设计 2012年4月30日 完整施工图

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设计阶段项目管理实施方案
本项目管理方案是对项目设计阶段进行进度、质量、合同、信息、组织协调五个方面的控制。
1、进度控制:设计进度如果控制不住,将直接影响到项目建设总进度目标的实现。主要方法:
(1)工程部应协助集团对设计单位进行合理的安排,使设计进度计划为施工招标服务,并尽量使设计满足开工日期的要求;
(2)配合综合部充分考虑到有关政府和市政部门对设计文件审批的时间要求;
(3)向设计方及时明确设计要求并提供设计所需的参数和条件,及时对设计文件进行决策和认可,减少因设计意图的改变和反复造成对设计进度的影响。
工程部应尽早发现问题,并提出解决方案。主要措施是:
(1)与集团联系审核设计方提出的详细的设计进度计划和出图计划,并控制其执行,尽可能避免发生因设计推迟而影响项目总进度计划;
(2)与设计方协商,使设计进度为招投标及施工服务,并作为进度目标值;
(3)对设计文件尽快做出审定和决策,以免影响设计进度计划;
(4)在设计过程中进行进度计划值和实际值的比较,随时掌握设计方的设计进程;
(5)协调各专业工种设计进度,使其能满足施工进度要求。
2、质量控制:实质设计文件应尽量满足的质量要求,主要方法:
(1)设计是否符合国家有关设计规范、是否满足业主的要求;
(2)各阶段设计是否达到国家有关部门规定的设计深度;
(3)设计是否具有施工和安装的可建造性。
为了有效的进行设计阶段质量控制,工程部应在透彻了解产业园各项要求的基础上,详细的阅读,分析图纸,一边发现并提出问题,主要措施是:
(1)仔细分析设计图纸,及时向设计单位提出图纸中存在的问题。对设计变更进行技术经济分析,并按照集团规定的程序办理设计变更手续。凡对投资及进度带来影响的设计变更,需会同集团核签;
(2)审核各设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家有关设计规范、设计质量和标准要求,并根据需要提出修改意见;
(3)在设计进展过程中,协助审核设计是否符合产业园集团对设计质量的特殊要求,并根据需要提出修改意见;
(4)对常规设备系统的技术经济进行分析,并提出改进意见;
(5)审核有关水、电、气等系统设计与有关市政工程规范、地块市政条件是否相符合,方便合约部获得有关政府部门的审批;
3、合同管理: 设计合同管理是项目前期管理工作中三大目标控制外的另一项重要的工作,主要措施是:
(1)从投资、进度和质量控制的角度分析设计合同条款,分析合同执行过程中可能会出现的风险和问题;
(2)进行设计合同执行期间的跟踪管理,包括合同执行情况的检查,了解补充协议等事宜;
(3)分析预测可能发生索赔的因素,制定防范性的对策,防止设计方索赔的发生。
4、信息管理:信息是规划、控制、协调和决策的依据,信息管理的基本原则是通过对信息进行合理的分类,以便迅速准确的传递信息,主要措施是:
(1)建立设计阶段信息管理制度,并控制其执行;
(2)进行设计阶段各类工程信息的收集、分类、整理和存档;
(3)运用计算机进行本项目的信息管理,随时掌握有关项目管理的各类信息,并提供各种报表和报告;
(4)建立有关会议制度,整理各类会议记要;
(5)将所有设计文档(包括图纸、说明文件、来往函件、通话、会议纪要、政府批文等)装订成册。
5、组织协调:设计阶段是由多家单位和众多人员共同参与的,为了使这个过程能紧密结合、顺利运作,必须进行有效的组织与协调。主要措施为:
(1)保持与设计单位之间的日常联系,并处理有关问题,使设计工作顺利进行;
(2)协助设计与有关政府主管部门和市政部门的联系,了解有关设计参数和要求;
(3)协助集团做好方案设计与扩初设计审批准备工作,处理和解决方案设计与扩初设计审批有关规定;
(4)协助合约部协调设计与招投标、施工之间的关系;
(5)协助综合部处理有关政府部门和市政部门对设计文件审批事宜。

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图纸会审方案
1、熟悉拟建工程的功能,识读建筑说明,熟悉工程装修情况。
2、熟悉、审查工程平面尺寸,先建施、再本层结施,最后水电空调安装、设备工艺,检查它们是否一致。识读下一层平面图尺寸时,检查与上一层有无不一致的地方。
3、熟悉、审查工程立面尺寸
检查立面图各楼层的标高是否与建施相同,再检查建施的标高是否与结施标高相符。
4、检查施工图中容易出错的地方有无出错
熟悉建筑工程尺寸后,再检查施工图中容易出错的地方有无出错,主要检查内容如下:
(1)检查女儿墙砼压顶的坡向是否朝内。
(2)检查砖墙下有梁否。
(3)结构平面中的梁,在梁表中是否全标出了配筋情况。
(4)检查主梁的高度有无低于次梁高度的情况。
(5)梁、板、柱在跨度相同、相近时,有无配筋相差较大的地方,若有,需验算。
(6)检查设计要求与施工验收规范是否有冲突。
(7)检查结构说明与结构平面、大样、梁柱表中内容以及与建施说明有

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现场准备
(1)地上地下构筑物的清理
项目宗地地势平坦,整体地块为净地,不存在高压线及国防光缆,现场平整已完成,水、电、通信管网等均可随后便利接入,但经咨询探明,在57#地处,现存有两个问题有待解决:
1、地下南北贯通存有直径1m及0.8m给水管道各一根,系从水源地至自来水厂供市区的给水主管道,对下一步的地勘工作形成障碍,需与区政府及自来水厂协调,区管委会已着手进行给水管线迁移,具体操作由区管委会与市水务集团协商,迁移后方可具备地勘条件。
2、地块中心现存一民用建筑平房,有电源设施及人居迹象,仍需与区政府协调拆迁事宜,安排区管委会相关部门处理,会影响项目施工
(2)四临施工:临水、临电、临路、临建(围墙、办公室、招商中心)
1、现场施工临时水具体价格有待协商,接水不存在问题,主要是如何计算水费。招商中心临水拟在南阳湖街400供水管线上钻孔接入,能够满足招商中心建设以及日用水量,需进一步协商施工费和水费价格。
2、招商中心临时电问题:要求我司出具请示报告和说明文件,加盖我司公章,再由区管委会盖章,去区政府行政大厅办理容量100千瓦以下,使用期限6个月。
3、临路建设已完毕,具备施工条件。
4、临建设施

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招商中心及57#地地勘招标工作:
(1)工程部应协助合约部进行招商中心和57#地地勘招标准备工作,负责参与施工类、设备材料采购类、与工程相关的服务类项目招标采购的实地考察、包括机电设备和材料的型号,重点考察其生产能力、供货时间、产品质量及使用工程的实际效果;
(2)工程部配合合约部对招标文件中合同技术条款编审;
(3)工程部负责参与技术标评审、技术谈判等与其管辖范围内相关的招标事务管理。
文勘、地勘
1、因项目地原为民居地块,故文勘工作可以不做。
2、地勘单位选择,项目公司相关部门组成考察组,已对5家地勘单位进行实地考察走访,初步选择业内口碑较好3家做为合作伙伴(中国建筑东北设计研究院岩土工程有限公司、中冶沈堪工程技术有限公司、市建材地质工程勘察院),待建筑规划院完成建筑布局总平面及地下室立面图纸后,即可进行招标工作。

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1、工程设计
开工规模 开工日期 主体封顶时间 竣工日期
一期工程
4-6F 8Wm2 2012年5月20日 2012年10月7日 2013年5月15日
二期工程
8-12F 5WM2 2012年7月20日 2013年7月4日 2013年10月24日
高层 2012年7月20日 2012年11月17日(正负零)

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招商中心白天方案

01展示中心白天.JPG

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招商中心夜间效果图

02展示中心夜景.JPG

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