| 一二百人参与，已经比例很高了。 舒可心当即表示：因为业委会还没有开会，他不能代表业委会说话，只能以个人身份表态：第一，对业主们的行动的原因表示同情；第二，反对他们的行为。“因为你们一二百人要影响1500户4800人的生活。” 一周后，朝阳园的业委会以上述观点正式表了态。这种表态，当然少不了挨骂。 但是，舒可心对整个形势有一种判断。“我判断他们长不了。这样做对大家的生活是有影响的。老人没地方遛狗了，小孩的活动空间被占了，而且环境也变得很吵。这时其他业主慢慢就不干了，业主与业主就打起来了。还有一个因素，物业公司表示，涨价之说根本是谣言。而这些车，又都是好车，这样雨淋日晒大家不心疼？这样维持了一两个月后，抗议活动无疾而终，人们不声不响又把车开回了地库。” “业委会执政能力的最大体现，是引导和综合民意。”舒可心说，“其实人大也是如此。如果每个立法案都通不过，你(人大)常委会就别干了。” 2004年，在北京朝阳园业委会换届时，因为参与投票的人没有达到法定人数(三分之二)，选举流产，从此，朝阳园就没有业委会了。舒可心认为，这与物业公司确实服务得不错也有关。人们觉得，既然物业公司不错，还要业委会干嘛呢？ 但是，最近几个月，朝阳园的业主们中又出现了重新建立业委会的呼声。人们觉得，一旦物业公司失去了监督，服务质量就会下降。在朝阳园的业主论坛网站上，也可以看到人们对此纷纷议论。当然，也还有人在骂舒可心。但舒可心对此并不为意，他说：他只要当选，“就还出来干”。让舒可心欣慰的是，现在业委会筹委会的人，包括想出来竞选的人，他们对早先订下的管委会制度，都是认可的。 “他们是中国最可爱的人” 秦兵在接受本刊记者采访时，把今天的业委会成员称为是“中国最可爱的人”。“他们要自己花钱，为全体业主办事。还要承担责任。” 秦兵一直在主张，要为业主委员会专门立一个《中华人民共和国业主委员会组织法》，明确业委会的成立程序、明确规定业主委员会的报酬机制，从而使得业委会成为专业化组织、并在适当时给业委会法人地位。今年春天的“两会”上，有30多位人大代表在他起草的提案上签了名，提交了上去。 “靠做义工的性质，是不能长久的”，秦兵认为，“想构建和谐社会，业委会就要走向专业化。”★ 从业委会到居委会 “中国的第一代民间职业政治家，极有可能从这些来自基层的实干者们中走出来。” ★ 文/袁野 任晨光目前有两个身份：北京健翔园小区业主委员会主任，健翔园社区居民会议秘书长。 在业委会主任的位置上，任晨光已经做了一年半，而这个居民会议秘书长的职务，任晨光才担任了两个多月。前者是为业主工作，后者则是为居民服务。 对于北京市几乎所有的居民委员会来说，“居民会议秘书长”一词是个陌生的词。在《中华人民共和国城市居民委员会组织法》(以下简称《居委会组织法》)及北京市相关法规中，“秘书长”三个字也从未出现过。 “我们建立居民会议秘书长制度，是想让居民代表大会和居民委员会这两个机构独立运行，”任晨光告诉《中国新闻周刊》，“居委会是居民大会的执行机构，居民会议才是决策和权力机构，过去这个关系被搞反了。” “现在健翔园社区居委会有了居民会议秘书长制度，以后，居民会议由秘书长来召集和主持。”任晨光解释道。 徘徊在被遗忘边缘的居委会 “虽然经过了50多年的发展，但现在居委会处在被边缘化的状态”，北京市海淀和谐社区发展中心理事长、著名社区专家蔡若焱这样形容居委会目前的处境。1954年颁布的《城市居民委员会组织条例》，并未规定居委会通过民主选举产生。1989年出台的《居委会组织法》取代了原来的“条例”，沿用至今。这个新的“组织法”赋予了居委会民主自治的属性，也规定了居委会由本居住地全体有选举权的居民或居民代表选举产生。但是，今天城市中的大多数居委会，仍摆脱不了传统的浓厚政府行政色彩。 蔡若焱曾经在上地西里小区居委会工作过一年，他说这一年给他的感触很深，其中一点就是，“居委会的工作太多了”。《居委会组织法》中规定的“协助人民政府或者它的派出机构做好和居民利益有关的????等项工作”，使得政府有理由将诸多本该由自己承担的事务转移给居民委员会。从人民调解、治安保卫、公共卫生，到计划生育、社会福利和青少年教育保护，居委会的职务范围似乎面面俱到。在面对“一百户至七百户”的服务对象时，居委会这个“五至九人”的城市基层自治组织，突然变成了政府的“万能工作小组”。 但是在现实中，人们注意到的情况却正好相反。“大家都觉得，居委会可有可无，至少它对人们日常的生活没有太大的影响。”一位不愿透露姓名的业委会委员评价道，“你看看居委会都在做什么吧，除了发发计划生育宣传单，在黑板上写个告示，提醒居民锁好门，拴好狗，我们没有看到他们为居民做过什么实事。” 居委会和业委会之争 然而，有些人却无法忽略居委会的存在。任 |
| 晨光进入居委会工作，完全出于一个偶然的机会。2003年，由于被居委会认为“很有能力”，任晨光被推荐进入了当时还处于“居委会领导之下”的居民代表大会。然而，进入居民代表大会的任晨光却发现，居委会的工作中存在着诸多不合理的情况，其中最不合理的地方，就是居民代表大会无法行使对居委会的监督权。 2006年2月，健翔园居委会开始改选。“借这个机会，我们提出了一个完善居民会议制度的提案”，任晨光说，“这个提案一是要求居民代表通过真正的民主选举产生，二是要建立居民会议秘书长制度，由秘书长召集居民会议。”但是这个“完善”的过程却异常艰辛。“前前后后两三个月，反正是难以想象的激烈斗争”，任晨光告诉记者。 与任晨光一样怀有同样相法的，还有北京美丽园小区业委会委员朴寅吉。但他没有任晨光那样的运气。在接受记者采访时，朴寅吉表示，与任晨光改革的“成功”相比，美丽园小区业委会对居委会的“渗透”战却打得一败涂地。 “连居民小组长也没有选上，”朴寅吉无奈地告诉记者，他和业委会主任雷霞都参加了今年的居委会改选，竞选居民小组长，“如果程序都是公正地做，应该是没有问题的”。 据《21世纪经济报道》报道，今年上海市已经率先推开大规模的居委会直选，直选率达到上海小区的40%。但北京市目前大多数的居委会选举仍沿用传统做法，采用间接选举――也就是先由全体具有选举权的居民选出居民代表，再由居民代表选出居委会成员。“我们小区楼多，所以我们每1到3栋楼选出一个居民小组长，居民小组长再出面选出居民代表，最后由居民代表选出居民委员会。这实际上是三层选举。”朴寅吉说，“我和雷霞的得票都很高，但是他们看到这个情况后，居然把居民小组长选举作废了，跳过这一步，直接到了居民代表选举。” 朴寅吉所说的“他们”，指的是“居民选举委员会”，该委员会由上一届居民代表推选，而上一届居民代表，是由开发商和物业指定的。 尽管如此，记者也看到，已经有越来越多的社区，开始重新审视居委会的角色，而变冲突为“渗透”，也许是解决问题的一种“聪明”做法。 让居委会真正成为“居民”的组织 “现在的问题是，居民委员会没有真正成为‘居民’的组织。”和谐社区发展中心理事长蔡若焱说道。对于业主与居民、业委会与居委会的关系，他有另外一些看法。 蔡若焱认为，首先要搞清楚物权和人权的概念，“物权是基于物的，比如我有300平米的房子，你有100平米的房子，那在投票的时候，我就有你三倍的票数。所以从这个意义上说，物权是不‘平等’的。而人权是基于人的，是基于‘人人平等’的，一个人就有一票，谁也不能大于谁。” “应该把这两方面分开”，蔡若焱说，“业主行使的是物权，居民行使的是人权。业主可以是居民，但居民不一定是业主。他们的身份可以合一，但是权利不能合一。” 蔡若焱认为《物业管理条例》“越权”了――“《物业管理条例》第二条规定的物业管理，实际上已经涵盖了社区管理。也就是说，它包括了对人的管理。蔡若焱所指“对人的管理”在《条例》中对应的文字是“维护相关区域内的环境卫生的秩序”。“这从法律规定上就出了问题。”他说。 另外一个问题出在政府身上。“现在的居委会，大部分成了政府的办事机构。”曾经有过一年居委会工作经验的蔡若焱如此说道，“居委会承担了大量的政府职能，那些琐碎的职能全交到居委会那边去了。如老年人问题，低保问题，全给它了，这些本来全是政府的职能。” 在大部分社区中，业主占到的人数比例实际上是少数。蔡若焱举例说：“一户人家通常有2到5人，而其中一般只有一个人是业主。同时，一个小区里，往往还有大量的外来租住者。凡是居住在小区里的人，都是居民，但是这些居民中，可能只有十分之一的人是业主。让这十分之一的人，来承担社区各方面管理，来承担对许多关于人的事务的管理，显然是不合理。” “居民的事务交给居民，交给居民委员会。与物权相关的事情，则由业主和业委会负责。”蔡若焱说，“只有这样，社区管理才能真正做到有章可循、有法可依。” 打在时代前面的信号灯 不管是业委会还是居委会，人们看到的是，越来越多的民间活动家，正在通过基层民主自治，经历和学习一场来自现实生活的职业政治培训。也许正如中国人民大学行政管理系主任毛寿龙所言，“中国的第一代民间职业政治家，极有可能从这些来自基层的实干者们中走出来。” “我在实践中会学到很多和居民及业主打交道的经验，学会一个群体如何达成一个共识。从这方面讲，是会培养起很多政治素质。因为政治就是解决众人的问题。”任晨光说自己的初衷只是希望把小区内的事情办好，而没有想过要往从政的方向走，但是他同时也表示“随着社会的进步，随着财产权的明确和民主意识的发展，并不排除社区基层自治中能走出未来的职业政治家。” “如果条件允许的话，我也会考虑参加人大代表的竞选。”他最后告诉记者。★ 业主自治，尚需从头学起 在中国，社区自治的精神资 |
| 正因为物业公司与业主的关系是颠倒的，所以，对于业主，物业公司实行的是一种“保姆的专制”管理。 于是，在房屋交付与刚刚入住阶段，业主们通常会充满激情地投入到与开发商和初期物业公司的抗争中。这种激情把本来互不相识的业主们团结到一起，而抑制了人们对于他人、对于抗争领袖的猜疑。这是业主自治最热闹的阶段。 但其实，这个时候，绝大多数业主只是抱着一种搭便车心理：跟在别人后面，即使不发言也能增进个人的利益，何乐而不为？一旦进入日常状态，连这点激情都消退了，彼此之间的冷漠、对业委会的猜疑之心，就立刻从心灵的底层翻涌上来，压制了信任与友爱之心。 应当说，在中国，社区自治的精神资源极端匮乏。自治不是光靠每个人维护私人利益的理性计算就能成立的，自利的计算可以形成暂时的利益同盟，就像入住收房时那样，但却无力维系一个长远的自治组织正常运转。自治需要某种道德基础，需要自治共同体内部的相互信任和友爱。但在中国，尤其是在城市，恰恰普遍缺乏这种道德与精神资源。近百年全盘反传统的努力，已经使中国人抛弃了道德教育的传统。几十年灌输的斗争哲学，也使人们不再信任他人。十几年来流行的主流经济学又把“经济人”的假设变成了一种人人只为自己的道德戒律。这样的哲学与心灵，倾向于把任何道德行为解释为纯粹的利己行为，人们自作聪明地把每个人看得跟自己一样卑劣。一个人积极帮助他人，一定是为了“自己出名”；一个人投身社区自治，一定是因为“他被物业公司收买了”。 自治也需要自治领袖。但是，公共精神匮乏、对他人冷漠的社会中，又普遍存在一种奇怪的平等主义心态：不相信有些人竟然比自己具有公共精神。人们可以容忍一个高高在上者对包括自己在内的所有人不公平，而不能容忍自己中间某些人竟然比自己更高尚。因此，人们宁可相信单位里管制自己的人，也不相信帮助自己的邻居。很多业主相信，尽管物业公司在挣黑钱，但起码它对所有业主一样黑，所以，人们宁可忍受这样的他治，而不能信任业委会的自治。 可以说，业主自治、社区自治前路维艰，自治，需要每个人、整个社会从头学起 |
| 称食堂油烟影响生活 业主拒交物业费败诉 中国法院网讯 因物业公司在小区内开设了食堂，产生的油烟影响了房屋和生活，顾先生拒绝支付物业管理费。3月28日，上海市闵行区人民法院作出顾先生支付物业管理费2190.86元并逾期付款滞纳金198.79元的判决。 业主顾先生1999年入住闵行区七莘路上一小区，交纳物业管理费至2003年6月。自2003年7月起至2006年12止，再未缴纳物业管理费。 物业公司认为，顾先生共欠物业管理费人民币2190.86元。故起诉至法院，要求判令顾先生支付所欠物业管理费和滞纳金。 顾先生辩称，物业公司在小区内置办职工食堂，油烟直接影响了原告的房屋及生活，因此拒付物业管理费。原告1999年入住小区时，食堂是不存在的，自己也是按时交纳物业管理费的。就食堂的油烟问题，自己曾多次向物业公司反映，且已经向环保部门反映情况，相关部门亦要求物业公司停办食堂并增设油烟净化装置，但至今物业公司仍没有解决问题。原告称，什么时候食堂油烟问题解决掉，就什么时候开始交纳物业管理费。此外，职工食堂的油烟气使得妻子生病，自己要求物业公司赔偿看病的损失。 物业公司认为，职工食堂的产权人是房产公司，物业公司2001年接手管理小区开始，食堂就一直存在。物业公司只是向房产公司借用了职工食堂，而且也已经对食堂进行了整改，顾先生不能以此为由拒交物业管理费用。 法院认为，物业公司根据合同对小区进行了管理，顾先生接受了物业管理及服务，理应给付物业管理费。顾先生辩称，其未按时交纳物业管理费的原因在于职工食堂的油烟问题，由于上述理由与本案系两个不同的法律关系，故在本案中对此不作处理。如物业公司开办的食堂确实有影响，则可另觅途经解决。 |
| 物业私开业主信箱惹官司 东方网4月3日消息：某物业公司每月不定期地开启小区业主的信箱，为业主清理广告资料、投递信件，没想到却被业主王先生却以私开业主信箱、侵犯业主权益为由告上法院。日前，黄浦法院判决物业公司向业主王先生赔礼道歉。 2006年9月15日上午，西藏南路一知名小区的业主王先生发现物业管理人员未经小区业主的同意，逐一开启小区大堂内的业主信箱，取走信箱内的广告资料，同时发现自己信箱内的资料也被管理人员拿走，为此引发一场纠纷。后王先生将物业公司告上法庭，要求物业公司对私开信箱的行为书面赔礼道歉。 法庭上，物业公司称，每月不定期开启业主的信箱，是物业公司的一项服务内容，此项工作做了已近3年。 法院认为，物业公司在没有征得业主王先生的同意，私自打开王先生的信箱取走物品，显属不当，故判决物业公司赔礼道歉并承诺不再发生类似情形。 |
| 物业管理可设立“第三方”监督 在报纸上不时可以看到物业管理公司和小区业主之间的矛盾纠纷。我们小区也有业主觉得物业公司服务不到位而拒绝交费；而由于物业费收缴比例低，物业公司难有财力为业主提供更好的服务。周而复始，形成恶性循环。如果有一个物业管理“第三方”，这个问题就很好解决了。 第三方既向小区居民收取物业费，又向物业管理公司收取风险抵押金。年终在第三方的主持下，小区业主委员会和物业公司共同确认年初所签订的各项物业服务协议是否履行到位，再进行收费。这样一来，小区居民就很难再以各种借口拒交物业费，物业公司头上也有了一道“紧箍咒”，在责、权、利明确的情况下，较容易形成良性互动。 建欣苑小区居民喻孟良 |
| 防盗网安装管理的两难选择 长江网讯 据楚天都市报消息 “我家住一楼，想在阳台上装防盗网，但物业为了小区美观，不允许我安装。”前日，家住武汉经济技术开发区某高档小区的汪女士给记者打来电话。 记者随后走访汉口百步亭、武昌南湖花园城等多个居民小区，发现类似的现象在一些新建的小区普遍存在。 住一楼不设防 陌生邻居两度闯入 汪女士说，她买的新房在一楼。春节前她搬进去没几天，发现一名年约16岁、长得胖胖的少年，从没封的阳台溜进其卧室。她当即向小区物业反映，得知这个少年有些智障，也住在该小区。 今年3月，类似事情再次发生。这一次少年进入其卧室，翻出家里的内衣、内裤，弄得一团糟。为安全着想，她决定在阳台上装防盗网，现在已将防盗网订制好了，可小区物业却不允许安装。 汪女士说，物业不让装防盗网是为了小区的整体美观，可与美观相比，她认为自家的安全更重要，“现在一个智障少年都能随时进出她家卧室，更不用说小偷了。” 小区物业―― “不装防盗网”事先有约 当日下午，记者致电汪女士所在小区物业公司的王经理，他表示汪女士所说的属实。 但他强调，业主入住小区时，与物业签有入住协议。协议约定：业主不能封闭阳台、不能安装防盗网。原因是防盗网会破坏整个小区的整体美感，而且一旦发生火灾，防盗网还会阻断业主的逃生通道……他们是按协议来进行管理的。 王经理还称，该小区现已成立了业主委会员，汪女士要装防盗网，按程序须由业主委员会同意。针对汪女士的要求，物业公司已征询业主委员，即考虑让其装内置式防盗网。 市民感叹―― “不设防”属提前消费 家住汉口百步亭某区的陈先生说，他所在的小区保安责任心还比较强，可人都有疏忽的时候，他还是觉得没有足够的安全感。他认为，一些较高档的小区过分强调美观，是基于对内部安全管理上的自信。但小区管理终究会有疏漏之处，加之外部环境的影响，业主对居住安全的信心，毕竟还没有达到可以完全不设防的境地。所以他认为，一些小区现阶段要求业主“不设防”，实际上是对居住安全环境的超前消费。 湖北竟成律师事务所蔡轩律师认为，近年来，“安全”与“美观”这对矛盾，在一些小区物业管理中比较突出。由于相关法规条例暂时还没有明确具体的解释，所以涉及到具体问题，还得由小区业主委员会、物业和业主本人具体协商解决。 |
| 众说纷纭话“物业” 从1994年实行物业管理试点以来，目前我市已经拥有专业的物业管理公司48家。2000年起，全市所有新建小区只要面积在5万平方米以上的都要有相应的物业管理。2007年1月1日，全市开始实行新的物业收费管理办法；而新办法实施的主要目的之一，即在于解决物业管理公司与业主的矛盾―――对于物业管理，并不是“众口一词”。 业主：有赞成也有反对 家住市区某别墅区的老刘，是去年刚从锦丰镇乡下搬来的―――小儿子在市区买了套别墅，把老刘夫妻俩都接到了城里。当了一年多“城里人”的老刘觉得城里什么都好：出行方便，路面都一尘不染。可就是小区内的物业管理费让老刘心里颇感“不痛快”―――在农村住了大半辈子的他觉得所谓的“物业管理”根本没有必要，“自己家门前门后都是我在打扫；小区内的绿化是公家的，维护费怎么能要我们出？”老刘家房屋的面积有300多平方米，按照每平方米每月1.3元的物业管理收费标准计算，一年要交纳近5000元的费用，虽然老刘的儿子收入不低，但对于这项开销，他依然觉得“不值得”、“没必要”。 由于城市在不断地向郊区甚至农村扩张，更多的“农民”迁入城中，保留一些农村“固有”思想的人不仅仅只有老刘一个，老张也是其中之一，所不同的是，老张后来彻底扭转了对物业管理的“固有”看法。 老张，现住万红五村，属于拆迁户。几年前，当老张万红五村的新居时，他对物业管理的看法也跟老刘一样，但由于拆迁户的物业管理费用包含在补贴之中，一次性将6年的费用全部付完，所以暂时不要自己另外掏钱。老张遇到的主要麻烦是：由于住的是四楼，“房前屋后”的面积自然不能跟乡下的老住宅比，那些从乡下带来的匾、箩、筐之类便没了“容身”之处，没用但又舍不得丢弃，无奈之下老张便只能将它们堆在了楼道里。不止是老张，很多拆迁户都将楼道发展成了自家的“储物间”，于是在拆迁户集中的几栋楼里，环境很是混乱。最后在物业公司的努力下，拥挤的楼道才恢复了畅通；而且楼梯的墙角也被打扫的干干净净。前后环境一对比，老张悟出了一个道理：这么多人住一栋楼里，没有个物业公司来管理确实不行。 物业公司：从细微处得人心 陆建芬，华泰物业有限公司的一名管理人员，任万红新区物业管理处主任。她告诉记者，在张家港，物业管理还只能算是个新兴行业；与周边的大城市相比，我们城市的物业管理，还远没有达到深入人心的阶段；再加上日常保洁、设备养护、甚至邻里纠纷调解，物业管理工作相当烦琐，本身极易产生矛盾，如何在还没有被广大市民所充分接受的情况下作好物业管理工作，是每个物业管理公司都必须好好考虑的问题。 作为经济适用房的万红新区，总建筑面积35万平方米，有多层住宅74幢，2000户业主。如此大的社区，每年的物业管理费收缴率都在95%以上，更曾获得江苏省城市物业管理优秀住宅小区称号。如何让物业管理深入人心？陆建芬的经验是：从细微处入手，靠优质的服务获得民心。 陆建芬在上任之处曾遇到过这样一件事：一天有一位初为人父的业主来物业管理处反映，称邻居家晚上的电视机声音太大，影响了产妇休息，要物业公司出面解决。虽然业主的要求在物业管理公司的职责范围之内，但由于是隔壁邻居，两家搬入新居没多久，关系只是一般，直说人家不一定会接受，而且弄不好还会影响邻里关系。经过慎重考虑后，陆建芬想到了一个办法―――让反映问题的业主煮了两个红鸡蛋，再带一盒糖给邻居送去，并告诉邻居：家里的初生婴儿哭声可能会影响他家休息，希望他多包含。几天后，陆建芬又去找到邻居，问他夜间有没有婴儿哭声影响休息，并提醒他不要把电视声音开得太大，以免影响隔壁婴儿休息。邻居满口答应，一个矛盾就在不露声色中调解了，而且邻里间还增进了友情。 在解决拆迁户乱占楼道这一棘手问题时，陆建芬找到了原来村委会的一名干部，和一名在拆迁户中威望比较高的代表，然后每家每户地做工作，在讲名道理的情况下，每次都帮他们拿掉几件没用的东西，慢慢地，越来越有序的环境也让拆迁户意识到了自己的错误，最后主动将楼道以及小区花坛内的“过时”用具丢进了垃圾箱。 管理部门：物业管理，重点应在“服务”上 市房管局物业管理处的主任黄志祥给了记者一个数据：2005年，市公安局的统计数据显示，市区居民小区内案发率中，有物业管理的小区只占到了5%左右。在我市，自2000年以后新建的小区，只要面积在5万平方米以上的，都要按规定配套有相应的物业管理。可见，物业管理在我市小区内的推广工作，正在有条不紊地进行。 据黄志祥介绍，没有实行物业公司管理的小区基本都是由小区居委会在负责小区的日常维护；与居委会负责管理不同的是，物业管理公司拥有更专业化的服务队伍，保安、保洁员、维修工，专业的队伍能提供更专业的服务。目前我市很多老住宅小区都在实行改造，老区改造好后如果继续实行以前的居委会管理模式，极有可能再次重走“一年新、两年旧、三年破”的老路子，如何建立一套长效的管理机制？引进专业的物业管理公司是一个新的办法。 同时黄志 |
| 物业管理可否提前介入 笔者有几位刚刚般进新房的朋友，他们认为新房有很多不适:如入住后发现空调预留位置不合理，空调就位后，明显影响小区建筑外观；电表容量配置偏小，无法满足所有电器正常运作的需要；阳台面积较大，可是到了下雨天就要积水并往房间里倒灌……这些问题等到居民入住之后，房地产公司已经很难再予以纠正了。即使能纠正也要花去业主们很大的一笔开支，给业主的生活带来诸多不便。因此作为购房者来说越来越希望能有人在房屋规划设计和建造阶段帮他们把好关，使缺陷和漏洞降低到最低限度。 由此，笔者建议：要防止这样的现象出现，有一个切实可行的办法，那就是物业管理的提前介入。越来越多的物业管理企业在物业管理实践中已经发现了这个问题，并积极实践把物业管理延伸到物业开发的全过程。由于开发商和设计者所站角度不同，所以他们在物业的规划设计和建造过程中只考虑了房屋和配套设施建设时的质量、进度和投资，较少花精力在房屋建设后的日常管理上，造成建成后的物业在管理和使用上存在许多矛盾和漏洞，比如施工中常见质量问题：管线走向、渗漏常见部位、设备安装等等。产生这些问题后，物业公司往往很难解决，而使这些缺陷长期陪伴住户，影响其正常生活。 如果物业公司能够提前介入的话，则可以从今后管理和使用者的角度对所管物业进行一番审视，从而把那些先天缺陷争取在设计阶段、施工阶段逐项加以提出、改进，避免后遗症出现。 物业管理企业提前介入，参与物业的“规划―设计―施工―安装―销售―管理”过程，有利于使物业功能充分发挥，能为今后的物业管理和消费者的合理使用带来好处。由此可见，物业管理提前介入这种物业管理的新模式显得十分重要。 |
| 浅谈商场物业的管理 东湖物业管理公司以管理办公楼而享誉上海滩。在瑞金大厦的物业管理中心积累了许多经验，形成了具有东湖特色的管理模式，而对于商场物业管理却是个空白。1996年10月，公司受华联集团委托管理新华联大厦。心华联大厦坐落在繁华的淮海路上，东西两楼骑跨瑞金路，人们戏称在“龙背”上，建筑面积六万平米，是集商场、餐厅、办公于一体的综合性大厦。商场面积约占大厦总面积的三分之一，分十个层面。其中七个层面由新华联有限公司自己组织经营，三个层面由淮海集团青少年商场租售经营。六年来物业管理围绕着商场经营，认真贯切公司“三个第一”方针，营造一流购物环境，竭诚为商场服务。由于商场与商务办公的功能、对象不同，物业管理也有许多不同之处。商场是开放式公众场所，加上商场打“擂台”，营业员、顾客流动性大，其人员的稳定性、安全性低于办公楼，年中无休息，每天营业14小时以上，服务时间长于办公楼。特别是业主经营的商场，其管理范围、工作量远远大于办公楼。因此，我们在商场管理上所投入的精力要超过对办公楼管理所投入精力的一倍以上。几年来，我们根据商场的特点，在商场管理方面作出了许多探索。 营造一流的购物环境 近年来，商场竞争日趋激烈，顾客对购物环境的要求也越来越高，在求新求变中，上海的商场越来越亮，越变越舒适。商场格调、灯光、亮度、温湿度、洁净度、安全度都会对消费者产生不同情感的体验，而且直接影响消费者对商场的认可与否，甚至左右顾客的购物愿望。倘若高温天气，商场制冷效果不好，消费者肯定无心购物，扭头就跑。因此商家越来越讲究档次格调，趋向于舒适、高雅、品位。营造一个温馨、自然、和谐的人文环境，适应消费者购物又享受的心理需求。商场需要良好的、富有吸引力的购物环境。 首先商场的照明既要有足够的亮度，又必须柔和不刺眼，新华联商场的灯光错落有致，与饭店大堂难分上下，光灯的品种就有上百种，这种漂亮对我们物业管理带来了难度，其工作量是绝不能与单一光源的日光灯商场相比的。商场对光线的要求很高，不允许有一只暗灯，年耗2900只，是楼宇损灯数的三分之二。 其次是适宜的温度，新鲜的空气，不同季节有不同要求，冷暖要适宜，冬季是2884千瓦电锅炉供暖，商场的排风设备良好。但由于二、三、四层封闭式层面，与底层冷暖要求相差甚远，空调组开展了“假如我是顾客”的讨论，其结论是“麻烦我个人，舒适在商场”。在每层安装温度表，根据楼层实际对温度及时调整。 三是清洁度。包括绿化的配置。商场开门前，洁威公司员工先喷一些清香 |
贵州 昭通 | 建筑施工
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