| 不用电梯也需交费 不能以放弃权利推脱义务 案例：李先生住在某小区一幢高层公寓的三楼。由于楼层低，李先生平时极少乘电梯，可电梯费却要照交不误。李先生向物业管理公司提出，自己以后不再使用电梯，也不交电梯费，物业公司予以拒绝。李先生有些想不通：我不乘坐电梯，就不会产生费用，为什么还必须缴纳电梯费？ 《物权法》规定：“建筑物区分所有权”是《物权法》中新规定的一个权利。简单地说，这项权利的内容就是业主对建筑物专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权。建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，都属于业主共有。案件中所提及的电梯，就是业主共有的公用设施之一。《物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。电梯费不仅仅是乘坐电梯的费用，还包括因日常维护等产生的费用，李先生作为业主之一，对电梯享有共有和共同管理的权利，同时必须承担对共有财产养护的义务。以“不乘坐电梯”这种放弃权利的形式，不履行交费义务，是不符合《物权法》规定的。 |
| 业主经物业同意封露台 漏水影响邻家损失谁担？ 一业主按照物业公司要求的统一标准、样式，封闭了露台。此后，因露台漏水，影响了楼下住户，被法院判决拆除。该业主为此极为不满，认为露台是经同意封闭的，并非擅自所为，于是将房地产公司、物业公司和楼下住户一并告上法庭，要求赔偿其因拆封闭露台发生的损失。最终，业主的诉求被法院驳回。 2002年12月27日，伊某与本市一家房地产开发公司签订购房合同，购买了位于河西区的一套住房。2003年6月，卢某购买了伊某楼上的房子。同年7月，卢某出资，按照物业公司要求的统一标准、样式，封闭了露台。一段时间后，伊某家小居室、厨房、小阳台的顶部发生漏水，虽经多次维修，但渗漏问题始终没有解决。伊某为此起诉卢某，要求拆除封闭的露台。后法院判决支持了伊某的诉讼请求。但是，卢某认为渗漏问题并不是他造成的，且露台搭建是经物业公司同意的，于是，他又将房地产公司、物业公司和伊某一起告上法庭，要求三者承担其拆除封闭露台所发生的损失2.1万余元。 法庭上，被告房地产公司提出，他们在小区业主入住之前，做了露台的闭水试验，房屋不存在质量问题，渗漏是由于卢某装修露台造成的，所以其公司不应该承担责任。被告物业公司则提出，关于露台的装修问题，是由业主和装修队签订合同，他们只负责制定统一的标准，是否进行装修由业主来决定。而关于露台漏水的问题，是由于卢某将厨房迁到了露台，在装修时改变了原来的结构，破坏了防水层。当时物业公司与卢某和伊某签有协议，因卢某装修造成楼下漏水，由卢某自行负责赔偿。被告伊某也表示，卢某封闭的露台是违章建筑，应当拆除，其损失与己无关。 案件审理中，经法院委托，天津市房管局房屋安全鉴定检测中心对上述房屋渗漏部分进行鉴定。《房屋使用功能鉴定报告》确认，渗漏的原因是由露台改造及装修所造成的。查明事实后，法院认为，卢某在露台上搭建建筑物，是造成楼下住户房屋渗漏的直接原因，且封闭露台属于违章建筑，已经法院判决拆除。因此，封闭露台被拆除所造成的损失，房地产公司、物业公司、伊某均不应承担赔偿责任。日前，市二中院终审驳回了卢某的诉请。 物业“同意”难成理由 明明是经物业公司同意后才封闭的露台，却被法院认定为违章建筑，并且全部损失还要由自己承担，败诉业主心里难免有些委屈。对此，南开大学法学院教授何红锋介绍说，如果开发商未经统一报批，顶层空间属于所有业主共有，而不属于顶层业主。顶层业主要在顶层空间搭建楼阁或花园时，除经城市规划部门批准之外，还需其他业主书面同意。案件中，原告业主未经上述程序，仅以物业公司的自行要求为依据装修露台，因此该露台被认定为违章建筑。 至于损失承担问题，何红锋认为，按照《物业管理条例》的规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”(房地产项目，建设单位就是房地产开发商)完成全部销售的小区应当成立业主委员会。业主委员会成立后，由业主委员会选聘物业公司，此后，开发商不再负有小区的管理职责。所以，本案被告房地产公司不承担责任。 一般情况下，物业管理公司与业主的相关合同中会明确写明是否可以封闭露台的条款，此项约定是具有法律约束力的。如果业主公约不允许封闭，且物业委托合同要求物业公司制止搭建行为，而物业公司没有制止，那么其应当承担违约责任。但即使这样，要求物业公司承担违约责任的也应当是与其签订合同的房地产开发商或者业主委员会，而不应是业主个人。因为违约责任的追究是基于合同，业主个人与物业公司没有合同关系。案件中，业主卢某是自行封闭的露台，并不是物业公司强制要求的。基于这样的事实，物业公司不用承担违约责任。 各种关系理顺了，责任划分自然也就明了了。卢某看似“委屈”的败诉让人们明白，一定要按照法律规定的要件和程序办事，别认错了“权威”，得到一个没有效力的“同意”。 |
| 业主相斗两败俱伤 装修扰邻，物业该怎么管? 为装修扰邻这点事，两名业主竟动起了粗，结果一个骨折进了病房，一个伤人可能要蹲班房。如今，两败俱伤的双方满腹怨气：“出事前，物业管一管本可息事宁人，真不知他们干什么去了？” 家住梅川路祥和名邸的高先生告诉记者，今年1月，新搬进自家隔壁别墅的业主开始装修。按照物业规定，工作日的上午8时至晚上6时可以装修，双休日装修不得发出噪声。然而，4个月来，邻居请来的装修队多次在规定时间外使用电钻。高先生先后十多次向小区物业上房物业管理有限公司反映。“保安最多过来劝一下，但他前脚走，装修工人后脚就开了工。物业让我们找110。” 上周六，正在午睡的高先生一家又被邻居家的电钻声惊醒。高太太气急败坏地找到对方，一语不合双方发生冲突，争执中高太太被推倒在地，左肩锁骨肩峰端骨折，需手术治疗，肩膀上可能会留下永远无法除去的疤痕。 记者致电上房物业，一名周小姐说，接到投诉后，保安确曾上门阻止过。若劝阻无效，因物业没有执法权，只能报相关部门，采取停止供电等措施。但被问及是否采取过相关措施，周小姐语塞。 物业究竟有没有责任？康正律师事务所的沈成良律师说：“如果物业没有采取任何措施，就有不作为的嫌疑。” 根据《上海市居住物业管理条例》规定，物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。物业管理企业应当指导和监督装修住宅活动，发现违反规定的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会，并报有关行政管理部门依法处理。 |
| 如何提供装修管理与服务？ 物业管理住宅小区的装修管理是日常物业管理的重要内容之一，特别是新楼入伙，几乎都需要重新装修。同时，装修管理也是物业管理的难题之一，之所以说它是一个难题，因为它是比较容易与业主发生矛盾的管理项目之一。为保障公共设施的正常使用、楼宇安全和房屋外观的统一美观，为了全体业主的共同利益，必须规范装修行为，加强物业管理装修管理工作。在工作实践中，对违章装修既要做到有据有理坚持原则，又要尽量做劝告说服工作，晓之以理，尽可能减少与业主发生矛盾。 作为物业管理从业人员，尤其是装修管理人员，必须了解、掌握房屋建筑的基本构造知识，这是做好本职工作的基本技术要求和技能。同时应熟悉有关法律法规，明确有关人员的职责范围，做到知法依法，违规必究。当然还应了解装修管理运作程序及熟悉装修施工中的常见问题，防微杜渐，尽可能消除或减少违章引起的负面影响。这样从技能层面讲，才能算得上是一名合格的装修管理人员。 |
| 顶层业主要求搭建阳光棚怎么办？ 某小区面对公园、紧贴河畔，与周边相映生辉，小区12幢楼的顶层均为跃层房屋，其业主的身份非富即贵。这些业主之所以选择跃层，很大程度上足为了占有天台，以便坐拥阳光和坐揽美景。不出所料，他们入伙之后，马上就普遍提出了要在楼顶退台部位搭建阳光棚的要求。 硬性禁止业主在楼顶退台部位搭建阳光棚，阻力特别大，显然很难行得通。于是物业管理公司借鉴其它小区顶层装修管理的经验和教训，转变工作思路，化堵为疏。立足于通过对搭建阳光棚的规范管理，来尽量减少或避免其对小区整体外观效果的负面影响，并力争使其成为一道新的风景线(其实许多事情都是可以趋利避害、化害为利的，比如用社区公告栏解决乱派招贴问题，关键是要换种思路去想、换个办法去管）。 物业管理公司首先认真查阅了跃层住宅的设计图纸，然后选择不同户型进行实地勘察，同时尽可能多地听取跃层业主的装修设想。在充分掌握了各方面情况的基础上，物业管理公司综合考虑现场情况、业主要求、技术规范、整体观感等四个要素，提出了搭建阳光棚的棚项外坡高度不得超过2．4米，棚外立面距女儿墙不得小于o．65米，必须使用轻质结构、必须安装白色玻璃等10余项基本要求，并委托一家专业装饰公司进行阳光棚的定型设计(物业管理公司也要学会当"甲方"，把办不了或者办不好的事情委托出去，这样有利于迅速做好、做大、做强自已）。 定型设计完成，物业管理公司为慎重起见，又请小区的开发设计部门对其进行了评审，以保证整体建筑风格的协调统一。然后，他们再与要求搭建阳光棚的业主反复沟通、协商，介绍定型设计的理念、风格和特点，争取业主的认可。业主认可之后，由其签订《承诺书》、交纳押金，在承诺书中除明确必须按照定型设计搭建外，还明确了在施工过程中不能开凿天台地面、不能安装地锚等要求，否则物业管理公司有权强行拆除(签订这样的承诺书肯定要费许多口舌，但此时多费些口舌，以后就可以不费口舌或少费口舌)。 在业主制作安装阳光棚期间，物业管理公司把其作为装修管理的重点，安排专门人员，加大巡查的密度和力度，发现问题及时提示业主，督促其马上整改，进而实现了安装阳光棚业主、小区其他业主、开发商和物业管理公司的"满意"。 点评："萝卜、青菜、各有所爱"，于是聪明的饭店老板推出了餐桌上皆大欢喜的"大丰收"。一个圆满的方案也应当兼顾到方方面面的需求。这样，光靠拍脑袋就不行了，必须进行充分的调查研究，然后在各方需求中寻找一个大家都能够认同的平衡点。 |
| 为上海某物业订一个理财计划 拙稿<美国人怎样收物业费>在全国200余家杂志报刊与网站刊登后，近百名读者附贴评论.上海一位朋友打来长途电话，为我立了个标题: 为上海物业订一个理财计划， 要我续写一篇。 昨天，这位朋友再次来电询问，是否完稿? 我说了一些拖延的理由，不料，他直接了当地说， “我提供我居住的小区概况，你根据我小区的收入与支出状况为例，作一个设想:你来当我们小区的经理，你如何为业主理财? 为小区节省开支?为和谐作出贡献?” 几天后，收到朋友的E-MAIL. 徐某苑地处徐家汇商圈，小区有二栋28层住宅楼，共350户.单元面积从88平方米到120平方米，物业费每平方米1.50元.该小区1998年建造，地下室为自行车库，有140辆自行车寄放，月租费15元。近年，有私家小车的业主增多，管理公司在小区地面划了51只车位，每个车位的月租费为150元。 我认为， 这是上海市区内是很典型的公寓， 相信全国不少城市中心的住宅建筑类似徐某苑的也不少。 既然很典型， 就斗胆为朋友公寓的业主(业委会)制订一个理财计划.(附带声明，我不会去抢该公寓物业管理公司的饭碗，每天读到国内的业委会，业主，管理公司打斗的报道，可怕!!) 一. 辞去现有物业管理公司 终止与物业管理公司的合同，实行自我管理。 美国约有20%的中小型的公寓自行管理。5月12日，我去FLUSHING参加C公寓的业主大会，业委会主席说，大楼在去年已终止与管理公司的合同，原因是公寓付出的多，得到的服务少。业委会已决定，公寓实行自己管理。 在美国，公寓终止与管理公司的合同，很少发生上海陆家嘴物业管理有限公司与思南新苑，北京碧兴园小区与碧兴源物业公司等，因业委会解聘物业公司而拒绝撤离的事件并打起官司。 摘录一段美国物业与管理公司签合同中常用的一句话：AFTER 1 YEAR， EITHER THE BOARD OF MANAGERS OR MANAGEMENT AGENT MAY TERMINATE SUCH CONTRACT UPON SIXTY （60）DAYS WRITTEN NOTICE TO THE OTHER。一年作为一周期，小区大楼让你运行一年，看看你的能力，服务，财务的状况，行，再做；业委会不满意，在60天之前要写信给对方，告诉对方终止合约了。终止信不需用写终止理由，以免引起矛盾，但必须有二个月时间的缓冲，交接期，不能搞突然袭击。 现在的员工不是经常跳槽吗？业委会与管理公司的任何一方解聘对方，就要看象成员工跳槽一样，用平常心看待，双方不会打起来了。 二． 选出一个代表业主的业委会 小区公寓实行自我管理的体制，一般采用业委会掌权下经理责任制。由全体业主大会选举出的业委会代表全体业主来管理该物业，具体是人事，财务，设备三大块的政策研讨，决定，修正，小区公寓经理执行业委会的规则。 徐某苑类型的公寓在美国，业委会一般由5名业主组成的。设主席，付主席，财务，设备，秘书。这五名业委会成员是不支薪的，有些公寓会给业委会成员一些小的福利，例如，少付一个月物业费，有一个免费停车位等，这些小福利是远远比不上他们为小区所牺生的时间与精力。 选举出人品与修养高尚的业主来当选业主管理委员会会员是十分重要的。在美国，一个小区公寓的业委会称BOARD（董事会），这5个人称董事会成员。公寓的董事会跟企业的董事会一样，权力很大，为此纽约大部分公寓销售计划书的前言中就写清楚建商对业主管理委员会控制权利的规定。新公寓开盘后，建商有两年担任业主管理委员会主席及其他职务的权利，或指定他的代理人担任。换句话说，建商有两年时间来掌控整个公寓的运作。但是，一年以后，有51％的单元出售后，业主有权自行选举董事会（业主管理委员会）。见报说，北京有三千多个小区，但只有400多个业委会，可见大家对业委会还不够重视。 公寓业主管理委员会通常一年选举一次。如果业主不能亲自来参加年会与投票 |
| 小区业主委员会：现代都市中的民主麻烦 小区业主委员会最重要的工作之一就是召开全体业主大会 小区业主委员会在中国完全是个新事物。与乡村自治搞得有声有色不同，在城市这样的陌生人社会，当人与人之间没有任何有机的利益关联时，政府的管理也蛮有效率，人们甚至连自治的愿望都没有。但是，在以私有财产为核心、共有财产为纽带的现代小区出现时，这一局面被打破了。业主委员会以民主的名义诞生――现在又开始遭遇民主的“麻烦”。 几十年的计划经济与国有体制，使城市人口习惯于他治，而不知自治为何物。面对陡然到来的业主自治，人们发现，原来民主并不那么简单 业主委员会的多事之夏 “维权的最高境界，不是和开发商、物业公司斗，而是业主和业主的维权。 本刊记者/王刚(发自上海)黄艾禾 文/阳思齐 2006年7月20日下午，北京恒昌花园综合楼518室，一场罢免小区业主委员会主任的投票正在进行。会议室里除了业主代表、业委会的委员，还有旁听的北京市建委的代表，及闻讯赶来的记者们。毕竟，这是2003年建设部《物业管理条例》公布以来，北京市首例罢免业主委员会主任事件。 投票的计票启用了双重方式：一种是按户数计票，另一种是按票权计票(即按业主所有的房屋产权面积计算，一平方米1票)。下午3时左右，现场公布计票结果：按户数，恒昌花园619户业主中，395票同意罢免，3票不同意，6票弃权；票权统计结果是，同意罢免52020票，不同意447票，弃权846票。 这是恒昌花园小区业委会成立四年以来第一次真正意义的“全民公决”。当听完按户数的计票结果，票权结果还在统计中时，业委会主任何东宁便一言不发地离开会场，回到家中。对于已经习惯了被大家称作何主任或老何的他，这场罢免显得“迅雷不及掩耳”，他对记者说，6月7日，他因公赴国外出差，6月下旬才回到北京，6月26日，另外四名业委会委员即在业主临时大会上，宣读了有209名业主签署的事先准备好的“罢免建议”。又过20多天，就发生了上面一幕。 如此高票被罢免，难道有什么事激起了民怨沸腾？ 据业委会一位成员徐颖告诉媒体，人们的不满主要是两件事：一是刷墙，“8万元钱的尾款老何给了施工方12万元，不但多给了4万元，还没有发票，他没有权力这么花钱”；二是出租地下室建旅馆，“5号楼地下室要被其中一名业主建旅馆用于出租，老何却同意了，但小区内其他业主没有一个人同意。” 徐颖还说，今年9月份，小区与现有的中设物业管理合同就要到期了，而何东宁一直闹着要招投标改选物业，“这中间有什么利益关系，就不好说了，但我亲耳听他说过，换了这个物业，大家都有好处。” 事后，何东宁开始了反击。他以“诽谤”为名将徐颖和另一人起诉至宣武区人民法院，并向北京市宣武区建委物业科等部门递交了行政请求书，请求责令恒昌花园业主委员会撤销召集罢免自己业委会委员资格的临时业主大会的决定。 被告上法庭的业委会 业主们对自己选出的业委会不满，这种事情不只发生在北京。 2005年5月，上海市浦东新区东方佳苑的20户业主将小区业委会告上法庭。 事件缘起于小区健身器的安装。当时，浦东新区鹏欣居委会为东方佳苑争取了一套免费健身器材，但把这套器材安放在哪里，业主们却产生了分歧。 业委会当时在小区内选了5个安装点，其中之一是中央绿地，在回收的294张业主有效表决票中，选中央绿化带的最多，共110票，却未达到总票数的1/2。业委会据此又组织业主就“是否安装在中央绿地”进行有针对性的投票。 从一开始，小区6、7号楼的业主就极力反对。因为这两幢楼的大阳台直面的就是中央绿化带，这些业主也是作为景观房购买的，房价比其他楼贵10%。业主认为，当初“一房一价”中涵盖了景观、位置、配置等因素，随意破坏、更改这些因素，是侵犯他们的部分财产权。 而业委会主任徐承龙认为，小区内公共绿化、道路、场地等归全体业主所有，只要多数业主做出决定就可处置、改变，一部分业主有意见，这些人应少数服从多数。 第二轮投票，多数持反对意见的业主拒绝参与，最后仅收到4张反对票，业委会据此得出“同意率为99%”的结论。随后，10余件健身器材被安放在了中央绿化带。 于是，部分业主旋即将小区业委会告上了法庭。 最终，街道办事处出面调解，将健身器材安置在了小区院外。经历如此反复，业委会主任徐承龙感觉工作没法做了，主动提出辞职。 东方佳苑业主起诉业委会的案件在这个城市并非惟一，根据上海市物业管理协会法律顾问陈世福的统计，进入2003年以来，上海市物业纠纷案件呈现多样化趋势，业主起诉物业公司的案件数量明显下降，越来越多的案件发生在业主告业委会，业委会告行政主管部门身上。 业委会主任：“你根本干不下去” 2006年7月11日，北京市政协发布居住小区物业管理问题调研报告。报告指出，全市3077个居住小区物业管理项目中，按照《物业管理条例》成立的业主大会有360个，仅占住宅物业项目的11.7%。最早的业委会，成 |
| 诽谤的????我听说，还有业委会主任被人打的。” 同样，周骏在2001年1月当上上海市普陀区长发白玉公寓的业委会主任后，用他的话说，生活随即陷入麻烦之中。做了四年业委会主任，打了三次电梯官司，换了四家物业公司，直至最后干不动了，业主们就把他换了下来。在换届的那一天，周骏说，顿时如释重负。 卸任之后，周骏在《新民晚报》发表了一篇文章，名字就叫《我当业主委员会主任》。在文章中，他这么写道：我终于卸任了，因为我深深知道业主委员会主任不好当。物业不好可以换，而业主的素质才是最让人头疼的事。 “所以，以我所知，第一代的业委会主任们，现在是三种状态:第一种是干不下去;第二种是贪污腐败;第三种是不作为。”北野说。 北野这样总结这几年业主们的维权：“开始的主要目标是对着开发商和物业公司，采取比较极端的形式，比如静坐，对抗。到现在，人们发现，靠闹解决的问题，都解决了，还解决不了的，是业主之间的事。维权的最高境界，不是和开发商、物业公司斗，而是业主和业主的维权。开发商和物业公司对业主的伤害，我叫‘肌肤之患’，真正的‘心腹之患’，来自业主。”★(本刊记者郑小红对本组文章亦有贡献) 小区政治的游戏规则 成立了业委会的小区是民主的课堂。它教给大家怎么开会，怎么做决定。说到底，民主不仅是一个政治词汇，它也是一种生活方式 ★ 本刊记者/黄艾禾 文/阳思齐 北京银枫家园的前业委会主任北野，认为今天中国的小区业委会遇到的问题，是人的问题。“我们中国人历史上没有这个传统，即这种以私有财产为核心，共有财产为纽带的，现代小区的生活方式。所以，对于怎么维护权利，从开发商、物业公司、政府，到业主委员会，都是困惑的。” “中国人积累财富的速度，超过了精神文明的速度。而与之适应的公民教育，又没有跟上。中国人骨子里就是一个贫弱的民族。”北野打开了一本韦尔斯写的《世界史纲》，念道：“在野蛮人的茅屋乡村里，野蛮人知道，他们是属于一个社团的，生活和行动有所约束。在贫民窟里，个人既不知道有更大的集体，也不知道自己的行动同这个集体的关系。”北野说，我们现在的情况就是这样，业主们虽是有了钱了，心理却是贫民窟的。“当初，我满腔热忱，想把小区建成一个古希腊式的理想国。但我现在看来，如果政府不进行大规模的公民教育，这是没有办法实现的。” 于是，辞职后的北野，仍在致力于小区的美德教育。每周四，在他家都会有一个“美德学习会”，少则七八人，多则十几人，坚持学习。 而前朝阳园小区的业委会主任舒可心，同意北野关于“维权的最高境界，是业主和业主之间的维权”的看法，但是他认为，问题的核心不是人的素质、特别是业主的素质问题，而是制度，即一套将业委会规定为业主们的公仆的制度。“如果业委会不把自己当作公仆，而自觉不自觉把自己看成是替业主们做主的主人，那问题就少不了。人民得自己为自己做主。你老替他做主，结果是，越来越多的被做主的人不开心。” 首先制定把自己罢免下去的规则 1999年，北京朝阳园业委会的前身，小区业主的管委会成立。当时一共五个委员，大家一致推选舒可心当主任。既然当上了主任，舒可心想知道，这个主任有多大权力？ 当时，舒可心说，能不能以后的文件都不盖章，咱们学西方的做法，主任签字就行？ 在这五名委员中，有一位律师，叫那硕颖。那律师说，如果你不签字怎么办？是不是等于你就有否决权了？她提议，业委会任何文件不许任何人签字，只许盖章。根据少数服从多数的原则，五人中必须有三人以上同意签字，秘书方可盖章，平常主任不掌握公章。后来，这个比例修改成四比一。这实际上是对主任权力的一种限制。 舒可心后来对记者回忆这个过程，承认当时“心里非常不舒服。我觉得他们不信任我”。但是，后来他想通了：“其实这种不信任是非常正常的。大家从五湖四海过来，互不认识嘛。而且，我只是干一届业委会主任，所以，这种制度也是对后来的主任的限制。这样，我也加入到限制自己权力的制度设计之中。” 当时，这些限制权力的制度，还只是一种自律。不久出了一件事。小区里的一位居民找到舒可心说，我老伴脚崴了，你给我出个证明盖个章，这样保险公司就能给我钱。舒可心说，这个章不能盖。第一，章不在我自己手里；第二，业委会有规定，必须四个以上的委员签字，才能盖章。这位居民回答说，这不可能，我老伴原来就当过居委会主任，章就在我们家。于是，舒可心把制度文件拿出来给对方看。 不想，对方却大为光火：你是在为难我！现在，你在这里，这是制度，你不在了，就是废纸！他把文件摔在桌上。这让舒可心心头一震。后来他对记者说，当时自己想，我们这样的自律制度，管用吗？一定得把它写到“宪法”里去，让业主大会通过，变成他律的，让下一届业委会改不了。 舒可心他们真的这样做了。他们制定的很多规则，后来都在业主大会上通过，成为朝阳园小区业主大会议事规则的一部分。这些朝阳园业委会的制度，从公章使用到发 |
| 年业委会主任，回来再看看还搞不搞民主！” 北京市汉卓律师事务所的著名房产律师秦兵，在接受本刊记者采访时尖锐地指出，《物业管理条例》的立法质量不高:“这个立法质量，非专业人员是看不出来的。它的问题是不具可操作性。《条例》规定业委会成立要经过街道办事处的指导，什么指导？是不是必要条件？没有街道办事处时，怎么指导？它不去指导怎么办？派出所又是什么角色？《条例》里都没写。再如，业主委员会怎么召开会议，怎么投票表决？业主大会怎么召开？是发挂号信，还是必须到现场？谁来表决，有没有表决器？举手可以视为表决吗？――关于会议的规则，几乎都没写。” 秦兵特别谈到了何东宁的被罢免事件。他说，当业主委员会主任不在的时候，能不能罢免？这里有没有“政变”之嫌？还有，正常的罢免程序，应该是给被罢免人一个申辩的机会。这个机会是多少天？15天还是30天？用什么方式申辩？这些在《条例》里都没有规定，留下了大量空白。 舒可心同样也遇到了开会的问题。一次，业委会一个委员跑到上海出差，就面临第三次不能开会，要动用这个除名制度的问题。为不使这个制度作废，舒可心他们想出了一招：把议题用特快专递寄到上海，让这个委员在意见书上签署意见，“这就等于参加会了。我们的这个条款，不是为了开除谁，只是防止有人随意不开会，威慑这种行为。目的达到了，不就行了？” 北京朝阳园的业委会，任何一个业委会委员都可以提一个议题，由秘书送到各家，“中国人有个特点，他有不同意见时，不好意思当面对你说，那么好，你同意就签字，不同意就拉倒。我们只要求把意见书放回信箱。如果两天不给意见书，就说明不同意。我们的议案，72小时不得到通过票数，就死了。超过四个人同意，就是业委会的决议了。所以我们业委会是很容易出决议的。”舒可心说。 推而广之，业主大会也可以书面召开。既然一千多人聚在一起非常困难，常常也没有这个公共场所，那么，舒可心介绍说，可以换一种方式，起草一个议案，挨家挨户送，让业主在意见书上填写意见。这就等于开业主大会了。 在北野辞职后，北京银枫家园业委会的原副主任朱一帆接替了他的职务。在接受本刊记者采访时，朱一帆表示，他认为业委会最大的困难，不是教育业主，也不是对付物业公司，而是让更多的人参与。 现在的银枫家园业委会，采取了“轮值主席制”，11个委员，每人管一个月。大家都在参与。“所有事情一个人做，压力太大，会得罪人，矛盾也集中。分散开来，每个人都有成就感。就不累了。”朱一帆说。他们的另一项改进，是专项负责制。诸如像会所问题，污染问题等等问题，每个问题有个组长专门负责，需要定期汇报。“他可以申请资源，我来帮他调配力量。这样，他就不是孤军奋战。总之，是一个团队，不是一个人在做。”朱一帆说。 民主的“麻烦”与效率 在接受本刊记者采访时，何东宁承认，他常常会在许多事情上个人拍板做主。“难道做每一件好事都征询：你同意吗？这种想法不是很可笑吗？与其花时间召开会议，我三封找钱的催款信都发出去了????说来可悲啊，大家不清楚是业委会做的好事，80%都是我做的。但大家不了解我，不了解业委会。”何东宁感到非常委屈。 谈到民主的效率，中国人民大学行政管理学系主任、法学博士毛寿龙在接受本刊记者采访时则认为：实行民主，实际上就是决策过程要慢，但是一旦决策通过了，执行效率会很高。 记者也曾问到舒可心这个问题：如果每件事都要民主表决，岂不效率太低了？舒可心的看法是，要五分之四的委员同意才能盖章，这里指的不是做具体事的行政权。也就是说，立法权要掌握在多数人手里，但行政权，即干具体事的决策权，一定要一个人“独断”负责。因为人民不是行政管理的专业人员(其实业委会的人也不是)。如果人民觉得这个人管得不行，可以把这个人炒了。所以，舒可心认为，业委会对小区的物业管理，最好是不插手，让物业公司自己做，而业委会的最大责任，是物色并监督好物业公司。 毛寿龙打了一个比方，业委会的职责范围，应该像是美国的议会拨款，一项项审批花钱的项目，也就是说，他们是算钱的人，不是花钱的人。算钱的人不花钱，花钱的人不算钱――业委会应该是算钱的，物业公司，就是花钱的。 “业委会该不该管刷楼这种事？我认为，应该是物业公司说该刷就刷，不该刷就不要管。所以，如果你(指业委会)选择了做议会这种角色，就不要接触行政管理行为。”舒可心说。 谈到何东宁为大家做了好事，却得不到业主们的理解这种委屈，毛寿龙说，民主的另一个普遍原则，就是公开：“业委会成员，应该适应这种公共化的生活。业委会的人，慢慢成为了小区里的精英，他明白的很多事，业主是不明白的，如何让业主也明白，这是非常大的挑战。有的时候，业委会做了很大的事情，外面人都知道了，自己内部的业主们还不知道――这是很麻烦的。” 当情况都不透明的时候，就是谣言四起的时候。舒可心在当业委会主任的时，也没少被人谣传，说他或其他业委会成员拿了物业公司什么什么好处。 |
贵州 昭通 | 建筑施工
4 关注
26 粉丝
999+ 发帖
373 荣誉分
∨
简介
二维码(建议尺寸80*80)
发新帖
，选择 
京
广播电视节目制作经营许可证 (京)字第 15220号
可信网站认证
图片列表
图片列表
下载原图
关闭语音
播放语音
暂停播放
自动播放
