[分享]房地产设计管理中,成本控制的几个要点!

发表于2020-10-26     503人浏览     2人跟帖     总热度:1013  

房地产设计管理中,成本控制的几个要点!-31
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结构优化控制
结构优化的缘起

1、结构工程占总建安成本的比例较高。
2、过剩部分客户价值低,不能成为卖点。
3、一旦施工图完成,既成事实,往往没有时间进行优化,或者设计院的抵触情绪非常高。
4、实际情况,水分较大,差异巨大。
我们现在如何控制的?

|重点控制两个指标:
①钢筋含量  ②混凝土含量
 建筑结构设计专业度较高,可考虑以下方式进行优化:
1.形成自身的标准化的结构设计要求体系;
2.借助外部设计咨询公司或专业的结构优化公司开展优化工作;
3.推进限额设计;
4.从方案上判断结构的合理性、基础及结构的选型;
5.专业力量过程跟踪控制、出图前快速测指标(标准层);
6.指标横向对比是否超出目标。

  案  例  一
小高层钢筋含量34kg/m2
   广州某为12层住宅,经过设计、工程、成本等部门的共同努力,在设计单位的配合下,优化后的方案钢筋含量为34kg/m2(含承台及地梁),相对同类结构钢筋含量经验值60kg/m2有较大幅度减少,甚至偏低。
经过相关专业人士评估认为结构安全度符合国家标准,从设计方面而言。已经没有任何的富裕,是结构设计的最底线。
     按3元/kg计算,钢筋成本较常规标准低78元/m2
  案 例 二
结构优化降低成本50元/m2

武汉某项目在应用标准化施工图时,武汉规划设计部对结构部分进行了非常详细的分析,对梁板柱等构配件和钢筋进行逐步优化,并在砼板配筋中采用冷轧带肋钢筋替代普通圆钢。优化后的结构指标原版有一定幅度下降,成本降低较多。
统计地上部分结构指标,钢筋含量从13.9kg/m2降至35.64kg/m2,砼含量从0.2744m3/m2降至0.2495m3/m2,成本降低50.76/m2
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地下室优化控制
地下室优化的原因
  1. 成本总金额高、单方造价也比较高;
  2. 过剩部分客户价值低,不能成为卖点;
  3. 对房地产企业来说,大多是低效资产;
  4. 一旦施工图完成,既成事实,往往没有时间进行优化,或者设计院的抵触情绪非常高。

决定地下车库成本因素很多,主要有以下几方面:
  1. 地下车库规定停车数量;
  2. 地下车库范围、层数、以及布置方式;
  3. 人防地下室面积、等级及布置方式;
  4. 停车率(重点内容)
  5. 构造做法;
  6.含钢量;
竖向合理布置:一层?二层?一大一小?

房地产设计管理中,成本控制的几个要点!_1
①成本结论:A<D<B<C
②地下室尽量布置在下一层,C方案不可取;
③普通地下一层地下车库建安成本约1600元/m2,人防地下室约2300元/m2
④地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2000~2300元/m2
⑤地下一层普通地下车库,地下二层人防地下室建安成本约2000~2500/m2
人防地下布置
房地产设计管理中,成本控制的几个要点!_2
房地产设计管理中,成本控制的几个要点!_3

停车率优化

地下车库总面积/停车位总数
注:
①总面积指地下车库外墙围合的所有面积,当存在消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时,应进行特别说明及复核。
②当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时,停车位总数包括摩托车位折算后的数量。
③停车位总数包括当地政府认可的字母车位。
停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率

停车率限制

房地产设计管理中,成本控制的几个要点!_4
适用范围:
适用于住宅楼下方的普通地下车库,不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库
停车率限值不是最优值,不能因已达到指标而停止优化。
注:很多较大项目能做到30平方米/辆以上
遇有特殊情况,应提前沟通确定
1、当地下车库占地面积小于5000平方米,同时建筑居中布置时,停车率值难于控制。
2、当地地下车库与建筑塔楼彻底脱开,同时又没有人防时,停车率值能轻松做到25平方米/辆以上。

影响停车率的因素

①固有因素:项目本身具有的,如规模人防区面积等详规阶段就已确定,不受具体设计技术的影响;
②设计技术因素:直接受设计师设计经验及技术水平的影响:如柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等。
提高停车率的关键措施

▉地下室轮廓线应平直方正,无用的面积一定要剔除;
▉柱网布置应符合车位及行车道模数,达到紧凑布置(附图);
▉避免行车道靠外墙布置;
▉避免布置平行或斜向车位;
▉设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位;
▉设备房面积勉强够用即可,不能有富余(附表);
▉人防口部应设置在在不影响停车的地方;
▉关键的部位对结构构件进行局部转换(慎用);
提高停车率的关键措施

一般一个10万平方米规模的住宅小区,考虑将设备房主要设置在塔楼下方,设备房面积约700~800平米左右;
其中     变配电房:约150平米
               公变房:约50平米
     柴油发电机房:约100平米
               水泵房:约120平米
            生活水池:约100平米
            消防水池:约150平米
                   其他:约50平米
注:
1、小区规模每增加10万平米,设备房约增大30%左右;
2、设备房不包括车库进排风机房,消防控制室(80平米左右)以及无实际用途的假设备房;
3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位,设备房面积勉强够用即可,不可随意多做;
设备房主要设置在塔楼下方,是针对首层架空的情况而言,当首层是住宅时,应注意:水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响,上部有水房间对下部电房有影响。
车位与柱网布置:
问题一:普通车位2400×5000mm,柱网怎么布置?
答:柱网8000×8000mm

问题二:部分业主投诉车位宽度及深度严重不够,部分业主投诉车位宽度紧张,柱网怎么布置?
答:柱网8000×8000mm,,大车位沿地下车库周边布置

此时
1、大车位沿周边布置,保证2700×5300mm,沿边柱距可取6000mm;
2、两边靠柱的车位宽度取2500mm,满足部分较宽汽车的停放;
3、大车位部分成本增加约7%;
想办法不要让柱距突破8200mm,否则层高、含钢量等指标将难于实现;

问题三:有个别地区要求车位2500×5300mm,柱网怎么布置?
答:1、柱网8100×8300mm;
2、梁高会超过800mm,相应层高也会超过3600mm;
3、综合成本增加约10%;
此时:
1、平行车道方向柱子断面宽应取550mm;
一是看当地政府的执行力度,二是看大家普通做法,验收时有没有被卡住的例子,总之要尽最大努力不做大柱距;

关注几个要点:
①地下车库构造做法很多,并且多数都是长久以来沉淀的精华;
②有几个关键点影响到成本,我们把它进行必要的明确和改进层高、覆土厚度、建筑垫层、排水找坡、汽车出入口坡道人防主要出入口;
③构造做法对成本的影响主要体现在材料使用上;
层高、垫层、覆土:
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地下车库4个控制条件

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地下车库5个优化要点
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文章来源于网络
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 发表于2020-10-26   |  只看该作者       筑龙币+10

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 发表于2020-11-11   |  只看该作者       筑龙币+10

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地下室结构优化,武汉项目,钢筋含量13.9降至35出现错误

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