[分享]房地产设计失误案例,每个价值千金!

发表于2020-03-22    55人浏览    1人跟帖    总热度:248  

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规划设计是把开发商对城市、社会、历史、经济、文化、自然以及人对生活概念的理解,用专业的形式表达出来的一项工作。任何一点思考的不深入和不周全都会给使用者带来不便和缺憾。
本次汇总的30余个前期和设计的案例,内容涉及设计合作、规划方案细节、建筑与景观、中心会馆、建筑细部设计、前期准备工作等等,作为在这个阶段对许多问题的反思和总结,以供从业者指正
景观设计不宜盲目崇洋
【事实描述】
在“上海绿城”项目景观概念设计过程中,由于我们和哈佛设计团队双方的文化背景差异,彼此观念曾经出现了一些分歧。首先需要肯定的是,设计师并没有机械地套用欧洲的小镇风情或是美洲的海岸阳光,而是用更为开阔的视角,着眼于“整体风格的建构”与“分区特色的营造”。即在维持整体的脉络纹理架构下,调整门户意象与填充性元素的组构,营造出不同组团景观规划设计的特色,达成自然主义与城市主义融合的场所精神。客观来讲,整体景观设计概念立意很高。但是在第一轮的景观设计方案汇报中,中心景观广场的设计方案并没有得到我们的认同。由于设计师长期生活在北美,受北美追求自然、郊野的户外生活方式的影响,在最初的设计中手法过于随意,出现大片的疏林草地和自然形态的水池。在规划中所设想的3.6m高差并没有得到充分的体现,在自然主义与城市主义的结合中显然更侧重于自然主义方向,与“上海绿城”高层和小高层社区所营造的氛围并不是很吻合。经过双方多次的讨论与沟通,在新一轮的景观设计方案汇报中,设计师主要针对中心景观广场提出A、B、C三种方案,方案A强调渐进式扇形块面的层次转换;方案B强调几何轴线的戏剧性视觉效果;方案C强调综合轴线与块面的交叉组合。这三种方案与前一轮相比,可操作性更强,并通过设置一些景观构架、廊道与地形结合,进一步强调了3.6m的高差。虽然在设计上仍有诸多方面需要调整,但其所营造的空间块面还是得到了我方的认同。
【案例分析】
基于集团公司扩张和发展的需要,我们与境外设计师的合作越来越多,不仅仅是景观设计方面,在项目规划和建筑设计过程中,都可能碰到由于双方文化差异和生活方式不同所产生的分歧。我们认为,在全球化的背景下,学习引进是应该的,也是必须的。但在与境外设计师合作的时候,一定不能盲目崇洋,在吸取其优秀设计思想的同时,还应以尊重基地现状和地域文化为首要准则。
随着房地产行业竞争的加剧,市场对住区品质的需求也愈来愈高,但是这种需求不应向奢华的方向发展。昂贵的材料运用或是舞台布景式的欧陆风格设计并不一定能真正提高整个住区的品质,以尊重自然、尊重基地现状和地域文化为前提的更为人性化的设计方式反而有可能创造出真正高品质的住区,这是我们房产开发者必须正确把握的方向。
迟来的景观设计
【事实描述】
集团公司开发的某别墅项目于1996年12月31日开工,1997年5月开始大规模土建施工。当时单体工程进度较快,在项目销售时,该楼盘除少数房屋的合同约定房屋交付期在1998年10月外,多数约定于1999年5月交付。经设计和建设者的共同努力,1999年3~5月公司陆续向客户发出了领房通知书。少数客户因领房后小区环境、道路工程未全部完成向公司投诉。
该项目是集团公司首个引进外籍专家进行景观设计的项目,由于缺少经验,环境设计严重滞后。环境设计师于1998年底才开始接触项目,1999年初陆续出图(而合同约定房屋交付期为1999年5月)。由于小区地形复杂,土方及驳坎工作量较大;加上5月开始绿化工程施工后天气迅速转暖,一些树木不宜种植,致使环境工程严重滞后;同时会馆、泳池也处于施工状态。整个工程至2000年5月才告全部结束,会馆于当年8月投入使用,给已入住的业主生活带来诸多不便,给公司声誉造成了一定的负面影响。
【案例分析】
本案反映了集团公司在过去的项目开发中,对环境设计给整个工程工期带来的影响估计不足。其实,环境设计师和规划建筑设计师一样,在项目策划阶段就应介入,综合考虑季节、气候及其他可能的因素对环境施工工期的影响,与建设单位共同协作,“三位一体”,才能做好项目的前期工作。
环境设计工作在高档楼盘特别是别墅楼盘中对整个项目品质的影响是举足轻重的。从该别墅区的一些业主和业内人士反映的情况来看,环境因素在影响楼盘品质的因素中占到了2/3强(如果园区所处的大环境不佳,园区内环境因素将显得更为重要)。尽管该别墅区所处地理位置良好,周边配套设施齐全,但客户对园区的环境要求依然很高,在这方面我们当时显然估计不足,给后续工作带来了被动。
环境施工与其它工程间的配合组织经验不足,各工程间互相制约,也是导致工程延误的重要原因。这主要表现在:环境工程与建筑单体之间、环境工程与市政配套工程之间交叉施工、相互制约。
因此,我们在项目初期就应全面考虑整个开发过程中的各个环节,统筹安排,综合协调,尤其对别墅区建设而言,规划、景观、单体设计应同步进行,并考虑主要节点的适度提前,这样才能保证项目的顺利进行。
来自对“外婆家”投诉的思考
[事实描述]
2002年9月28日,位于桂花城会所二楼的外婆家酒店正式对外营业。作为园区生活服务的配套,它是园区业主的要求与生活所需,也是开发商承诺的兑现。
当初酒店未开张时,业主意见很多,后经多方联系和努力,酒店终于如期营业。然而,随着“外婆家”酒店的对外营业,也带来了噪声、油烟、安全等诸多问题,园区的生活和环境也因此受到了影响,引起了部分业主的不满和投诉。一位业主不禁发问:开发商自己苦心营造的优美环境,为什么变成了酒店的卖点和后花园?
[案例分析]
桂花城项目开发前后历时4年,是集团公司当时开发的最大的楼盘。会所作为小区公共服务设施,我们在项目规划中更加强调了它的服务半径,所以将其安置在园区中央,使园区居民都能便捷地到达会所。当然,这也是项目规划中中轴线构图均衡性的需要。由于对大型楼盘开发经验不足,对于会所餐厅的规模及相关的管理模式,我们在规划设计中没有作充分的探讨和研究。
目前集团公司所有开发项目的会所设施,基本上都处在只赔不赚的层面,公司在为住户提供良好社区服务的同时,经营上也在作一些尝试。
英国早在70年代的项目开发中,就提出了扩大社区规模的理念,原因就是现代流动性很大的家庭需要相应的商业服务设施等级。显然,仅靠桂花城居民数量,小区会所提供的商品和服务种类、规模是远不能满足要求的。居住区服务设施等级的提高,只有相应提升其居民数量及规模才有可能实现。总体而言,目前我国的房地产开发水准还不是很高,政府的土地政策和控规的编制也存在或多或少的缺陷,由相邻居住区的多家开发商共建会所等公建设施并不现实,公共服务设施追求“小而全”成为目前城市边缘中小型楼盘的主要特点,经营难免存在服务等级与规模效应之间的矛盾。
将中小型楼盘公共服务设施向城市界面打开,以缓解上述矛盾,就必须配以相应的分级管理措施,并在项目规划设计中得到反应和落实。例如会所等公共服务设施的选址及它对城市打开的度的把握,管理体系中的分级,都是我们近期在项目规划中认真思考的问题。在安徽的桂花园以及北京、海宁等地的项目,我们在规划中针对会所设置的相关问题作了改进和尝试,当然成败要靠建成后经营和使用的具体情况来检验。
公共服务设施对于住户的需求来说也存在着一些矛盾。就业主而言,它的理想位置当然是就近使用,但又不希望受噪音和油烟之扰。这需要我们在设计和管理中去弱化这种需求矛盾。

小区入口的规划设计
[事实描述]
集团公司目前竣工交付的住宅小区,从早期的桂花园、月桂花园、丹桂公寓等楼盘到近期的紫桂花园、桂花城,入口处理或多或少地带有一些遗憾。主要表现在以下几个方面:
1、居住区入口处理注意力过分集中于建筑造型,而没有充分结合景观,忽视整个空间氛围的感受。门户印象应该是全面的,需通过规划、建筑、景观设计等加以综合考虑,调用各种元素和手段,给来访者创造强烈而难忘的体验,给住户带来舒适和自豪。
2、不注重入口处人车分流。入口处作为小区交通汇聚点,交通组织问题非常突出。除了规划对于入口性质的界定之外(如以机动车为主的出入口、步行出入口),在景观设计中,还要解决好人流、非机动车流和机动车流的问题。其中有两个方面我们做得还不够理想,尤其是大型住宅小区。首先,访客车辆专用道和谢绝进入后的回车道设置不充分,给业主车辆造成干扰。这一问题在绿园的设计中,我们作了相应的改进。其次,对于较大居住小区的主入口,应该考虑出租车专用等候区。
3、对门卫房和保安亭的设置及功能性问题轻视。根据保安人员风吹日晒的工作性质,我们在设计中应该考虑对他们工作环境和工作条件的改善,“以人为本”的理念应进一步地拓展。
4、住区布告栏、导向指示牌等的布点和设计滞后。这些细节问题我们在景观设计时就应落到实处,因为它们与流线和空间使用中经过还是停留的关系密切。
5、与入口处相邻的私家花园和入口关系的处理未予以足够地重视。在桂花城二期,就出现过景观设计时公共区域占用私家花园的现象。由于当时规划中对入口思考不够深入,景观设计又没能很好地衔接,发现问题时,销售工作也基本结束,设计修改非常被动。
[案例分析]
这算不上一个单一的案例,所说的是小区入口处规划设计的一类问题。但我们对入口及入口相关的一些问题应该引起足够的重视。
从上述这些问题看来,我们的房产品还有很多地方需要优化和改进,我们的工作还可以更深入、更细致。
作为房产品的开发者,在楼盘开发工程中应该能够换位思考,从房产品交付后使用者、物业的管理者等身份在想象中体验自己的房产品,这是规划设计乃至产品和工作本身“精制、完美”的前提和基础。毫无疑问,在达到“精致、完美”的境界之前,我们首先必须是一个“细心、有心、耐心”的工作者。
从入口的这些问题来看,规划、景观、建筑这些方面设计工作的衔接和整合也非常重要。当然,我们可以在以后的工作中尝试三方面同时界入,通过不同专业的互动关系,进一步提高住区的设计品质。另一方面,在不具备这样的条件时,这些整合、衔接工作就落实在我们开发商这一“大导演”的肩上,我们要在不同的设计阶段给不同的设计师去“说戏”。

将精致、完美进行到“底”

【事实描述】

高层住宅的地下室较上部结构而言造价高,施工难度大,面积利用率低。一般地,高层住宅地下室成本要占到土建总成本的25%左右。因此,如果地下空间不精打细算地加以充分利用,将会在不知不觉之中被“吃”掉很大一块利润。在地下室空间的设计中常会发生如下几种通病:
1、地下室电梯层层停靠,造成地下室底板不在同一标高,增加施工难度和造价,而且每层电梯厅都要设电子监控设备及可视对讲系统,造价大大提高且不安全;
2、由于结构跨度相差较大,地下室的净高往往由最大跨度梁下空间决定,因此造成绝大部分空间净高较高;
3、设备用房设计往往由于部分设备高度高(如高配间、锅炉房等)而将所有设备用房都设计为两层,造成了空间的浪费;
4、设备管线(尤其是风管)按近路排布,为使汽车通道达到净高要求,加大了地下室层高;
5、由于高层住宅上部结构柱网不规则,造成地下空间的汽车库利用率低。
针对以上几种通病,我们制定了几种解决方案:
1、地下室电梯厅错层设计,即地下一层往下去半层,地下二层往上去半层,电梯井道在电梯前室地面以下标高部分作为电梯基坑。从而带来以下几方面好处:电梯停站数减少,节约停站成本;地下室底板做平,底板施工难度大大减少,节约投资;减少地下室入口,相应减少门禁系统数量,提高安全性;在电梯厅楼板下夹层空间设消防水泵,并在相对电梯井壁设空气对流孔,有利于延长电梯使用寿命;
2、地下室若做无梁楼盖,可能会影响刚性。可考虑将较大跨度部分设计为扁梁,尽可能使梁等高,这样做虽然结构梁砼量增加,但减小层高后,将大大节约总体成本;
3、设备用房根据设备高度不同设计夹层,作为管理用房或自行车库房;
4、设备管线(尤其是风管)尽可能避开通道,这样做虽然管线敷设相应延长,但减少层高后,总体成本节约较多;
5、在裙房设半转换层,转换掉一些次承重柱,从而规整裙房和地下室柱网,尽可能增加车位数量。与此同时,还可考虑将地下车库剩余空间设计成“母子车位”,为拥有两辆车的家庭备份“套餐”。

【案例分析】

我们以往在高层住宅设计中,关注的重点大多在户型、立面、环境等方面,地下室则往往按常规设计。然而项目的成本控制、产品的精致与完美必须贯彻到房产品开发的每一个细节,每一个不为人注意的角落。
“开发商出钱,设计师用图纸制定出花钱计划,施工单位按设计师的计划把开发商的钱花掉。”很多人会这样理解开发商、设计单位和施工单位之间的关系。而事实上,在一般情况下,设计师对经营、成本、使用等方面的理解肯定是有局限的。那么作为开发商一方面要充分调动设计师的积极性,深挖设计潜力;另一方面则必须从经营和管理的角度去深入思考技术问题,使项目资源得到最大限度的利用和整合。当我们的用心已经能够深入到地下室的每个角落的时候,真正“精致、完美”的产品也许就离我们不远了。  

车库的尴尬

【事实描述】

某项目部分车库门洞的设计宽度为2.4M,且实际施工中因为门洞两侧均采用花岗岩饰面,施工后门洞实际净宽又有减小。同时,部分车库前的柱廊间距过小。另外,部分车库翻板门在安装时因为梁下翻及管道下穿等原因,还造成了安装后的车库入口实际净高不够。受车库入口净高、净宽以及柱廊间距过小的影响,车辆进出较为不便。
目前,在国家建筑设计和施工规范中,尚没有地上单独汽车库宽度和高度的设计标准。参考坡道式汽车库设计规范,小型车车库最小宽度要求为柱间距2.4M、墙间距3.0M,最小长度要求为5.8M,最小净高要求为2.2M。

【案例分析】

在设计阶段对车库尺寸的定位过低,以及对其与柱廊之间相互关系、下水管安装空间的考虑不周,是该项目车库问题的主要原因。
1、设计未根据不同装饰材料的厚度对其进行缩放,过窄的入口和过大的花岗岩饰面、突出的花岗岩线条使得车辆进出极为不便。同时,下水管(雨、污水管)在通向车库层时未考虑门开启或门宽,车库门的安装需要照顾雨、污水管所占用的空间,导致车库门宽与门高受到影响。
2、在工程管理环节,对图纸审查工作重视不够。集团公司的质量管理体系文件明确要求:项目开工准备阶段及施工过程中,应对施工图纸进行严格地审查。但项目工程部没有严格按照集团公司的有关规定组织进行施工图审查;在施工过程中,没有及时发现图纸上存在的问题,或虽发现问题却没有提出改进建议并落实整改。
3、车库基础完工后,工程管理人员就已经发现车库门洞及柱廊间距过小的问题,并与设计单位进行了口头的沟通。但由于人事变动等方面的原因,后续工程管理人员没有对处理过程进行有效地跟踪和反馈。
该项目车库所出现的问题留给我们的教训是深刻的。它提醒我们,在房产品的开发过程中,不仅要保证建筑立面外观的赏心悦目、居室功能设置的独具匠心,更应追求产品的人心化关怀,体现着对人的尊重。建筑细部事关居住者日常生活起居的舒适与便利,我们必须努力追求每一个环节、每一个细节的精致和完美,真正体现开发者在房产品中倾注的人性化关怀。

中心会馆的缺憾

【事实描述】

绿城某楼盘中心会馆建成开放至今已有很长一段时间。该会馆以其典雅的造型,优美的环境,高档的装修以及齐全的配套设施,曾经赢得了众多参观者和消费者的好评。然而,随着时间的推移,会馆存在的问题正逐步暴露出来,给会馆的日常经营和管理工作带来了不便。目前已经出现的主要问题有:
1、由于不均匀沉降等原因,会馆建筑多处出现裂痕;
2、由于管线布局等原因,造成餐厅内中央空调系统效果不太理想,且忽略了检修口的预留,给检修带来不便;
3、设计时未设置通风设施,厨房、仓库空气流通不畅,不利于物品的长期存放;客房卫生间缺少直接对外排风系统,异味难以排出;
4、游泳池溢水处不规范,沿口的直角边容易造成安全隐患。

【案例分析】

该楼盘会馆建造中出现的种种问题主要源于两方面的原因:一是设计考虑不周;二是方案实施前论证不充分。
会馆设计既需重视外观效果,又要充分考虑其使用功能。设计过程中遇到专业性较强的环节时,应对其可行性和合理性进行充分地论证,并重视施工前的设计方案评审。
房产品是建设者生命的固化和延续,我们有必要像爱护自己的生命那样爱护我们的产品,做好我们的产品,既要重视房产品的外在观感,又需充分考虑它的使用功能,不能忽视任何一个工作环节、任何一个细节。

室内设计应同步介入建筑设计的全过程

【事实描述】

我们在以往大部分项目的开发过程中,往往把主要精力投入到总平设计、立面设计、户型设计、环境设计等方面,而把深入的室内设计留给交房后业主自行处理。而据统计,客户在入住后的投诉问题中,室内户型细节上的不合理(如浴缸放不下,厨房油烟机无法安装,空调室内机没有合适的安装位置等等)占据相当比例。另一方面,公共部位由于功能原因,造成一些先天性的观感上的缺憾,如消火栓位置、配电柜位置、管井门等,使得客户入住后室内装修设计只能是局限在原有基础上的修修补补,在一定程度上给客户造成了不便。

【案例分析】

住宅是人类日常生活的背景场所,也是演绎人生悲喜剧的舞台,住宅的户型与室内空间代表着主人的经济、文化与社会价值以及个人品味、生活规律等多方面的起居活动的物化形态。开发商为业主创造的理想生活环境,从宏观的角度,应表现在立面、小区环境、建筑品质等方面;而从微观的角度,则应表现在室内空间的以人为本、细致入微的考虑上。将室内设计同步介入建筑设计的全过程,其根本意义在于,把我们所坚持的人本主义建筑理念细化,从以米、以分米为单位的建筑设计尺度,细化到以厘米、以毫米为单位的室内设计尺度。
从理论的角度,室内设计的人本主义主要基于两点:一是从人的精神价值出发,体现出开发商与业主在对文化、经济、社会、家庭等方面的审美意义上的价值取向;二是从人体尺度出发,基于环境心理学与人体工程学的理论基础,设计出最适宜于人起居生活、促使人身心健康的室内环境空间。中山花园二期在建筑方案设计阶段,对最可能引起客户投诉的厨房、卫生间、阳台等部位放大细化设计,力求最大限度地为业主作周到的考虑。还准备请世界著名的五星级酒店的设计总监作为本案的室内精装修成品房的设计总监,努力为业主提供高尚的超越期望值的室内装修服务。
一个真正意义上的“精致、完美”的产品,首先一定应该是一个完整的产品,一定是一个全方位体现人文价值的产品。将室内设计、物业管理、景观设计、结构与设备设计等多方面综合性的整合,是对开发商综合能力的一种考验,唯有超越这个台阶,企业才会有更大的生存和发展空间。

空调室外机该何处容身?

【事实描述】

集团某项目公寓楼在交付时发现,北立面空调搁板安装了铝合金百叶后,与外墙的净尺寸约为1025px,但有Φ100的落水管从几只空调搁板靠墙一侧穿中而过,致使落水管与空调搁板外围铝合金百叶的净空间尺寸仅为575px—650px。经调查,目前家电市场的各品牌空调室外机厚度一般在550px~750px之间。因而在空调安装时,室外机可能无处容身或没有足够的摆放位置,即使室外机勉强搁置于搁板上,也会因缺少足够的操作空间而给安装工作带来相当大的难度。
而在北立面餐厅位置上,则出现了预留空调洞被阳台落水管遮挡的情况,个别位置甚至两个空调洞同时被落水管遮挡,致使空调安装时的穿管工作变得十分困难(尤其在一层,由于外墙湿贴砂岩,外墙面与落水管的净距离更小)。

【案例分析】

建筑施工图显示,铝合金栏杆至外墙的轴线距离为1750px,扣除铝合金百叶栏板砼翻边厚度约250px,再扣除外墙贴沙岩厚度(约175px)与1/2砖墙厚度300px,净尺寸约为1025px。距墙壁尺寸约125px安装Φ100落水管后,剩余净尺寸约650px。上述计算基于无施工误差的情况之下,实际尺寸可能更小。
出现上述现象的原因是多方面的,主要表现在以下几个方面:
1、由于门窗与外墙阴角之间未设门窗垛或门窗垛过小,雨水管及室内的空调洞只能留在有门窗垛的一侧,致使空调洞被同侧的雨水管遮挡。
2、施工过程中,因预留空调洞、空调搁板一般由土建工种负责,水管安装洞的预留则由水电工种完成,但各工种发现问题后相互之间没有及时沟通并采取相应措施。工程管理人员则缺乏对使用功能的了解,平时在管理过程中也不够仔细,在现场的施工管理中缺乏整体考虑。
3、设计过程中,建筑师预留的尺寸过于理想化,未留给结构、给排水足够的施工尺寸。图纸设计完成后,又未仔细进行校审。也是问题产生的重要根源。
为避免此类问题的再次发生,有必要采取以下的预防措施:
1、在设计预留空调搁板尺寸时,首先需由水、电设计师提供常用空调的安装尺寸,并综合考虑外墙装饰层、门窗套或腰线及落水管安装等尺寸;
2、预留空调洞的位置需明确反映到水、电施工图上,以便于水、电设计师安排水管或预留空调插座;
3、若在阳台两侧墙上预留安装空调位,要充分考虑阳台门开启的便利性。若在窗台外侧预留空调搁板,必须考虑空调室外机的高度,避免空调安装后窗开启不便的情况发生;
4、设计、工程环节均需进行严格的图纸审查;
5、工程管理人员应注意在图纸审查、现场施工管理等环节中严格把关,发现问题立即采取相应的补救措施。

别墅设备用房的设计

【事实描述】

在近几年开发的低容积率别墅项目中,开发商一般未考虑集中供热及小区中央空调系统。因此在建筑设计的时候,开发商一般会考虑今后业主安装一些小型设备的可能性,如家用小型燃油热水锅炉、家用小型中央空调等(事实上,从一些已经交付的别墅小区来看,情况确实如此)。但从集团公司以往开发的别墅型项目看,业主入住后,室外中央空调机组与热水锅炉的防护棚搭建比较杂乱,对整体建筑效果造成了一定程度的破坏。在桃花源的单体设计过程中,公司就要求设计师结合整幢别墅的户型结构,从建筑的外立面整体效果及周边的环境等综合因素出发,设置了集中安放这些设备的场所—设备房。这不仅体现了人性化的建筑设计理念,同时也便于业主日后安装这些设备时,避免对整个建筑效果的破坏和对周围环境造成不利影响,这对整个小区的品质和档次提升非常重要。但是纵观目前的别墅设计图纸的设备房,仍存在不少问题:
1、设备房的地面不是硬地面,而是绿化草地;
2、设备房内没有相应的水、电预留接口;
3、户外电表箱设置在设备房内,待业主入住安装机组后,将给抄表造成一定困难;
4、设备房的预留空间尺寸过小,往往只考虑了热水锅炉的安装尺寸,忽略了中央空调室外机的放置空间。

【案例分析】

设备房的地面做成绿化草地的主要原因可能是结构设计师没有领会建筑设计师的设计意图,因为设备房大多依别墅外墙设置于庭院中,而且有时并未明显划出一个地方,结构师往往容易误当成一般的室外草地进行处理。
给排水、电气设计师没有与建筑设计师沟通,按自己工种的要求进行设计,容易忽略设备房预留水、电接口,建筑设计师则未考虑设备的数量、尺寸大小和安装空间。
因而,在设备房的设计前,建筑师与水、电设计师首先应就设备房的设计意图进行沟通,水、电设计则应根据建筑设计师的平面位置示意相应地设计水、电预留接口。同时,一般设备房至少要考虑燃油锅炉、储油箱和中央空调室外主机的安放位置等必要的空间。但由于这些设备的生产厂家不同,在外形尺寸上会有较大差别,这就给预留空间的估计带来了一定难度。此时,只有多了解市场主流设备机型尺寸,了解和熟悉常用设备,预留空间才可能更接近设备安装的需要。

窨井盖的设置

【事实描述】

在小区的建设中,散落分布在道路上的窨井一直是比较难以处理的痼疾。设置窨井的主要目的是为了满足日后检修的需要,但不合理的窨井位置往往会破坏路面的整体效果。
在桂花城一期和紫桂花园等项目的建设中,有关人员曾对窨井的设置做过一些探讨和尝试。对于位于铺砖路面上的铸铁窨井盖,没有象常规那样做得同路面平齐,而是采取下沉后在窨井盖上采用角铁包框后再用道路砖铺平的方式。这样,整个道路从整体看就比较干净。但是,在桂花城一期和紫桂一期建设完毕后,部分窨井盖上的装饰框开启非常困难,有些虽能强行开启,但对路面也造成了不同程度的损坏。出现这种现象的主要原因在于:一是角铁装饰框过大、过重,有些大的窨井部位的角铁框四个人还不一定能打开;二是角铁框与窨井盖的接口部位由于施工时采用了水泥找平,导致角铁框与窨井盖粘牢,很难打开。针对上述问题,在紫桂二期、三期以及后续项目的建设中,我们对装饰用角铁包框作了一些改进,将其改小或用两个框进行拼装,角铁框在窨井盖上的找平采用细砂。这样一方面满足了道路的整体效果要求,另一方面也不会因窨井盖打不开而失去设置窨井的意义。

【案例分析】

1、施工前审图时应对窨井的设置加以重视。市政窨井(雨污水、自来水、煤气、电力、电信以及弱电安保等)设置的目的是为了以后检修的需要。井盖开启的频率也非常低,在管线综合阶段可以有针对性的与路面环境重叠核对,尽量布置得整齐些,避免凌乱。一般多层、小高层进出管线位于建筑物的北侧,且集中布置在单元入口处,管线布置时空间矛盾非常突出,可以在技术上采取一些措施。比如在进出单元部位的窨井分散设置,或设置于绿化带中,避免对路面整体观感的破坏。
2、景观措施。对于一些位于区间小道边的窨井盖,可以在材料(如采用与草同色的塑料盖板)、形状(如将盖板做成踏步石,或在盖板上采用塑料花草)、功能(如在盖板上放置盆花、座椅等)、位置(如采用灌木丛遮挡)等方面加以弱化,避免窨井太显眼而影响小区环境。
3、合理取材。窨井盖的材料多种多样,包括铸铁、水泥、塑料等等;道路面层的用材也不尽相同,如沥青柏油、水泥、道路铺砖、花岗岩拼装等。可以针对不同的道路面层和受力情况合理配对选取适宜的窨井盖。

设计:小处不可随便

【事实描述】

桂花城一期和紫桂花园一期交付使用一段时间后,管理人员发现,浇花用水管闸阀控制的水源任何人均可以拧开,不好控制;用水量也不能准确计量核算;且因夏天使用频繁,向上引出部位同埋在地下的干管容易脱裂;支管因土体沉降等原因容易出现断裂漏水现象;此外,部分用水点的设置不合理,与该区域的绿化不够协调,绿化工使用极为不便。

【案例分析】

浇花用水一般来自小区内市政用水管,用水处点多面广,水管管径小,管路直埋在地下。因此,在施工中需要注意以后使用中土壤的沉降和频繁使用对管材的破坏;在阀门的使用上可考虑采用内三角阀门控制,设置部位需要核对绿化图中标示的堆土标高和地表绿化分布情况,尽可能隐蔽和与周围绿化协调,注意其溢水和排水的处理。
由于绿化用水管不涉及到管位重叠交叉的问题,在设计阶段、管线综合阶段一般很少被考虑,甚至有时在施工阶段都没有正式的图纸。实际上,虽然其造价小、施工简单,但不合理的设置同样会带来使用和管理上的麻烦。
浇花水管的设计算得上是鸡毛蒜皮的小事一桩,然而小则小矣,于小事却可见大精神。一草一木小,造就了美妙绝伦的桃花源小区环境,一砖一瓦小,却堆积成了绿城品牌。切记,小处不可随便。
设计合作引出的思考
【事实描述】
集团公司在某项目的设计上倾注了非常多的心血。该项目方案、扩初由A公司设计,施工图设计委托B公司负责。前期方案设计时间较长,准备工作充分。但施工图设计时间则较为仓促,设计交底时间短,且由于两家公司在管理方式上存在差异,设计师在沟通、设计衔接等方面也不尽融洽,从而导致了设计衔接不明确、交底不清楚等诸多问题。此外,合作双方在设计交底中也没有很好地进行交流,给后来的施工配合带来了较大的难度。
上述问题的存在给项目进度和工程质量造成了一定影响,增加了工作量。虽然在设计合作中出现的问题最终均通过工程管理部门的协调得到解决,但作为市场经济条件下一种新的设计模式,如何在合作设计问题上扬长避短,仍留给了我们一些有价值的思考。
【案例分析】
一个合作设计的项目,好的设计首先必须有好的设计单位或设计配合。必须选择几家设计公司联合设计时,应优先考虑相互间有良好合作关系的设计单位,从而避免由于设计观念上的偏差造成的设计配合的困难。
合作设计有利于各方的优势互补,但由于设计理念及管理方式上的差异,合作各方在设计过程中容易出现矛盾或冲突,给项目开发工作造成不利影响。因而需及时组建项目工程部,设专人负责设计外协工作,加强设计合作各方的沟通与协调,求大同,存小异,保证项目开发的顺利进行。
经过该项目设计各方之间的磨合,我们觉得有必要加强工作中的质量监控体系,强调工作责任的可追溯性。特别是与个性较强的设计者工作时,每一个工作流程、工作环节都有必要留下质量记录,设计交底过程中必须每次都以书面的形式予以明确。只有这样,才能保证工作的有效性和可追溯性,提高工作效率和工作质量。
美丽的农居点拆迁户的家
【事实描述】
临平桂花城项目涉及到许多新安村农民的拆迁安置问题。与拟建楼盘毗邻的农居点建设成功与否,将直接影响到项目建成后的整体形象。而一般来讲,农户的故土情结较重,对新事物的认识相对滞后,同时在建造农居点的问题上,拆迁户都希望采取以往一贯的自建房的方式来节约成本。因此,作为临平桂花城楼盘周边环境的农居点,如何既能在建造时避免与楼盘整体形象形成强烈的反差,又让拆迁户欣然接受农居点统一规划、统一建设的方案就成为摆在该项目公司面前的一大难题。
针对这一情况,项目公司专门安排人员协同政府相关部门深入新安村进行了摸底调查,了解拆迁户的真实想法,寻找解决问题的突破口。而后又组织村干部、村民代表前去绿城银桂花园和萧山农居点进行实地参观、考察,让他们亲身感受“园区住宅”的优美和舒适。期间不断地向他们解释什么样的房子才算好房子、怎样的户型结构才算合理等等。
最终,新安村的拆迁户认同了农居点的统一规划、统一建设方案,使新建农居点的设计、施工工作得以顺利实施,也使项目公司加快了拆迁工作的进度,为临平桂花城楼盘营造一个良好的周边环境打下了坚实的基础。从现在建成的一部分农居点的整体效果来看,比较符合当初的设想,拆迁户对统一建造的农居点在造价、功能、设施等方面均感到满意。
             
【案例分析】
农居点的规划和建设是拆迁户极为关注的一个问题,建造成本直接涉及到他们的切身利益。公司在农居点的统一规划过程中,利用自身规划、设计等方面的优势,尽可考虑到他们的居住习惯和心理需求。将农居点作为临平桂花城周边环境的有机组成部分来予以考虑,多次与政府有关部门沟通、协商,最终形成了较为统一的意见,使农居点的建筑风格和临平桂花城楼盘的整体规划和谐一致,在很大程度上还加强了临平桂花城项目的环境效果。
拆迁安置是房地产开发过程中必须面对却又错综复杂的重要环节之一。由于部分房地产开发商的盲目开发,拆迁安置运作不尽规范,被拆迁人对开发建设单位缺乏信任,各地由此引发的动迁户与房地产开发商就房屋拆迁安置问题发生的纠纷不胜枚举。在临平桂花城项目农居点的规划实践中,我们一心为拆迁户着想,切实维护被拆迁人利益,在农居点规划设计中做到了建筑风格统一、功能齐全、规划合理、环境优美,拆迁户的住房别具一格、不落俗套。农居点还没最后建成,就引来了络绎不绝的参观人群,成为了余杭区农居点的亮点和示范小区。
资源共享,解决供水难题
【事实描述】
舟山丹桂园住宅小区周边的市政供水管网压力仅为2.2kg,六楼和大部分五楼住户供水无法保证。而舟山市政供水管网已经老化,在短期内不可能为解决“丹桂园”的供水问题而提高市政管网压力,满足丹桂园的供水需求。为此,项目公司多次与供水单位进行磋商。提出了蓄水池变频增压供水和屋顶水箱供水两个解决方案,均因不符合丹桂园项目和绿城品牌要求被否决。
如何解决丹桂园五、六楼供水不足的技术难题?集团公司领导曾多次强调,应实现集团范围内的信息、技术、装备资源共享,合理调配资源。丹桂园五至六楼供水压力的技术难题很快就被提交到了集团公司总师室。总师室通过分析、研究,在最短的时间内即将当前国内技术最先进、获国家专利的无吸程稳压增流供水设备技术推荐给了舟山绿城公司。
无吸程稳压增流供水设备是市场前端产品。但供水单位是否会同意采用该项设备,还需进一步沟通。为此,由集团公司总师室、供水单位及项目公司有关人员组成了考察组,对无吸程稳压增流供水设备的生产厂家进行了实地考察,走访了实际使用该设备的住宅小区,认为该设备的实际使用中均得到了很好的验证。
不久,供水单位即同意在丹桂园项目试用该设备。
【案例分析】
信息、技术、装备资源共享是绿城品牌竞争力的可靠保证。在舟山丹桂园住宅小区项目的工程管理实践中,通过资源共享,不仅解决了丹桂园五至六楼供水的难题,还达到了成本控制的目的。实践证明,在企业内部实现资源共享对解决项目在开发过程中遇到的实际困难发挥了关键作用。
随着房地产开发竞争的深入,企业的有效经营管理越来越需要在企业内部各部门、各分子公司之间实现资源的共享,资源共享有利于改善企业内部各部门、各分子公司之间的协同能力,改善企业对客户的服务水平和提高产品质量,巩固客户对企业的满意度和忠诚度,提高企业管理水平、经济运行质量和效益,从而提升企业综合竞争力。在一定程度上,实现企业内部资源共享的是企业在市场竞争中获胜的关键因素之一。
滞后的设计变更
【案例描述】
某项目设计方案于2002年1月通过集团公司内部评审。但政府有关主管部门要求,该项目设计方案应与毗邻公建项目同步报批、同步实施、同步开工。经多次沟通,作了大量的解释和协调工作,主管部门最终同意该项目设计方案先行报批,并于8月通过了方案设计审查。此时,设计单位突然提出在写字楼底部增设地下车库,由此带来的设计变更给施工图报批带来了诸多不便,在增加前期报建工作难度的同时,也拖延了开工建设时间。
【案例分析】
在上述案例中,若设计单位与集团公司相关部门就有关问题及早进行沟通,在涉及设计变更一事中提前与政府主管部门进行协商,并在方案会审前提交,就不至于在取得方案批复的同时发生设计变更,导致报批工作的被动,耽误日后的项目开发工作。
案例说明我们对内部评审工作还没有引起足够的重视。评审不仅仅是一个工作流程,更重要的是通过认真的评审,使产品品质得以提升,使项目定位更趋合理、配置更加优化、功能更加完善。重大的设计变更应在方案设计或公司内部评审时及时提交,尽早定夺,避免给下一步工作的顺利进行带来不利影响。同时,还应加强各部门之间的沟通,及时传递合理而必须的变更内容,以免延误项目开发建设进度,减少人为造成的不必要的周折。
因此,公司必须建立严密的评审制度及操作规范。从方案评审到评审通过再到评审成果的具体落实都需要建立一套切实可行的操作程序,用以规范设计变更。同时,应建立并完善评审成果落实工作的监督机制,使评审的成果最终得到贯彻落实。
拆迁户的质疑
【事实描述】  
桃花源西区B拆迁户所拥有的辅房为七十年代未建造的砖木结构平房,经丈量,面积为37m2,按政府颁发的文件规定及实地勘查,评估价为150元/m2;桃花源西区A拆迁户所属的辅房是建于八十年代中期的砖木结构平房,外墙带粉刷,木门、窗,水电齐全,丈量面积为46m2,按政府颁发的文件及实地勘查,评估价为200元/m2
B拆迁户就其辅房的评估补偿价与A拆迁户辅房的评估补偿价存在差异向前期部提出质疑。“为什么同是辅房,评估价却相差达50元/m2?你们是根据什么标准来做出评估的?”
前期部在接到B拆迁户的质疑申诉后,调阅了B拆迁户和A拆迁户的拆迁档案资料,认真地分析了原始丈量、勘查资料及评估表,并会同B拆迁户对A拆迁户的辅房进行了实地勘察,向他解释了两间辅房从结构、门窗、抹灰、地面设备及其他方面存在的不同之处。随后又请他到办公室详细介绍了市物价局、建设局联合颁发的《关于调整杭州市房屋重置价格的通知》文件的拆迁房评估依据。有理、有力、有节的解释工作让B心悦诚服,使他最终认同了对他所属辅房所拟订的评估补偿价。
【案例分析】
房地产开发企业前期的征地、拆迁工作岗位是一项综合了专业技术和大量社会化工作的特殊岗位。尤其是目前政府部门对农村集体土地的征地与拆迁尚未形成一套规范化的、行之有效的操作模式,房地产开发企业直接从农民手中获得土地,要迁移、拆除其住宅,改变其祖祖辈辈遗存下来的生活方式,双方在拆迁过程中发生摩擦是难免的。如何合理、合法地维护拆迁户的根本利益,在拆迁户利益与公司利益间寻求最佳的平衡点,是前期工作人员需要面对的重要问题。在对拆迁房的评估与补偿工作中,必须慎之又慎,否则就有可能会给公司及拆迁户带来不可弥补的损失,给拆迁工作的顺利进行埋下隐患。
因此,房地产企业从事前期工作的人员,首先要认真学习和深刻领会政府部门关于农村房屋拆迁、补偿方面的各项政策和法规以及有关操作要求,并真正运用于实际工作中;其次,前期工作人员要懂得和基本掌握农村住宅的建筑工艺、技术、建筑材料价格以及人工费用等相关基本知识,以便确切地对房屋重置价格进行评估;再次,现场丈量、勘查应认真、仔细,对本职工作一丝不苟,记录力求详尽,为评估作好基础材料的准备工作;最后,前期的拆迁工作还必须要摒弃人情、情面等人为因素,补偿评估结果要经得起横向比较,具有较强的说服力。
物业用房不能随意更改
【事实描述】
2002年6月,销售部口头通知前期管理部协助办理某小区物业用房与物业基金的确认与缴纳工作。但销售部提供的资料显示,办理竣工手续时所承诺提供的物业用房位置与原预售时预留的位置不一致,导致后续相关手续办理的相应滞后。
【案例分析】
房地产项目的开发是一项关联性强、不允许随意变更的永久性开发工作。开发过程中的随意变更,不但会影响建筑协调,也会给后续工作带来不必要的麻烦。所以,我们在前期策划阶段就必须将各方面各专业很好地结合起来,全面、系统的考虑和分析规划、设计方案,给房产品一个准确、理想的定位。
房地产市场在发展中不断完善,相关政策也将随房地产市场的日趋成熟而更加严密,特别是物业用房,在住宅小区综合验收中必须得到房管部门的确认,移交给所委托的物业管理公司,否则验收将不予通过。而房管部门确认的依据,则是当时办理预售证时开发公司所提供的位置和面积,不得随意变更。此外,因综合验收导致的延期交房将损害客户利益,引发客户投诉。因此,在提供物业用房的位置和面积时,要周密考虑,全面平衡,既利于公司开发,又利于物业管理公司日后工作的开展。
如果确属必须和合理的变化和调整,我们也应该对它引起足够的重视,列入工作计划,及时制定解决方案、采取相应措施,提前解决问题。
 
让“不”可能成为可能
【事实描述】
2000年9月18日,某项目公司以拍卖方式取得一块建设用地,用于开发商品房住宅小区。按当地政府拍卖地块的规划设计条件,用地北面应退让新建道路4米,由土地拍得人无偿退让。
该道路不完全由项目业主使用,可视为城市道路;该地块竞拍价远高于政府的期望值,开发商负担较重,对以后的房价和房地产市场将产生不利影响;当地政府领导对品牌房产公司进驻表示极大的支持和鼓励,以提升当地住宅的档次。因而,力争减免4米道路的地价款还是有一定希望的。
但主管部门明确表示不可能再减免地价款。前期部工作人员坚持不懈,一次又一次地去主管部门协商,承述减免地价款的理由:该地块会拍得如此之高的地价,都出乎大家的预料之外。政府拍卖土地的初衷,是公开、公平、公正,让土地发挥其最大的经济效益和社会效益。地价过高反过来会影响楼价,最终会影响整个区域房地产市场的发展……
经过多次沟通以后,主管部门领导认为,政府在制定拍卖土地标底价时,确实忽略了道路等市政退让部分的价格因素,终于同意道路退让土地按政府行政划拨地价结算。
【案例分析】
目前,政府正在推行招标、公开拍卖等土地出让方式,这也是开发商今后取得土地资源的重要途径。但因此举尚在尝试和探索阶段,对政策的理解和把握各地有所不同,因而在参与土地投标、竞拍等工作中,开发商有必要认真做好相关的前期预测和政策研究工作。
由于土地出让方式还有其不完备或不完善的一面,在取得开发权后,为维护公司利益,还应分析出让土地中的不尽合理部分,积极与相关政府部门和人员沟通,力争取得政府相关主管部门的理解和支持。
有些看来已定性,或者似乎是不可能的事情,通过努力或许仍可能改变。“不怕做不到,只怕想不到”未免言过其实。但是,实际上很多看似不可能的事情往往在最终的尘埃落定之后让人唏嘘感慨不已,关键在于是否据理力争、用心去做,并且持之以恒。
将“不”可能变为可能,是一种不服输的精神,是敢于冲破墨守成规的藩篱、积极面对挑战的勇气。在公司的发展和员工个人的职业生涯中,困难无处不在,成功与失败绝非偶然,关键在于面对困难时的进取态度。假如公司与员工时刻保持这样的精神状态,必能积蓄无穷力量,推动公司迅速向前发展。
公司冠名的启示
【事实描述】
2002年4月,公司决定开发上海闵行区马桥镇旗忠村森林体育城地块,并成立项目公司,准备在公司名称前冠以“绿城”或“绿茵”,但已被其他公司抢先注册。
为使公司名称即能体现项目内容,又能体现项目性质,并考虑到集团公司的品牌效应和扩大项目知名度的需要,必须积极尽量与主管部门协调,争取项目公司冠以“绿城”二字。
通过项目公司有关工作人员与主管部门的多次接触和沟通,并对上报的经营范围作了适度的调整,终于在2002年6月19日成功注册了“上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司”,基本实现了项目公司的冠名初衷。
【案例分析】
品牌的力量是无形的,善加利用,其威力也是无穷的。绿城集团在浙江产业界具有良好的口碑和形象,是一个具有强烈社会责任感的企业,为区域经济的发展贡献了自己的力量。在公司注册过程中,我们的工作人员正是充分利用绿城集团的品牌优势和社会效应,通过与主管部门的沟通、协商,才最终得以达成目标。
虽然政府主管部门在审核程序的各个环节都有法律和文件的相应规定。但在政府有关负责人的自由裁量权内,有些事确实能够合理变通,只要通过努力,就能在他们的合理变通范围内达到我们的目标。案例中,项目公司通过适度调整经营范围,合理变通,并加强沟通,终于取得主管部门的许可,达到了公司冠名的目的。
不翼而飞的灰线检验报告
【事实描述】
某早期开发的项目在进行规划验收时,项目工程部被要求提供规划验收的必备资料——灰线检验报告。但项目工程部告知,只有部分组团的灰线检验报告,其他的均已无法找到。
在政府主管部门查阅原始资料时,工作人员发现,该项目所有组团的灰线检验报告都存在不同程度的问题,且审核手续均未办理。
【案例分析】
从表面上看,灰线检验报告的遗失并未造成客户投诉和公司的经济损失,但透过事情的表象,我们很容易会发现该项目公司在管理上还存在一定的问题。
1、具体经办人业务不熟。在灰线检验后,按规定应领取检验成果,并将成果交灰线组审核。经办人员将经灰线组审核的灰线检验报告和规划附图送该项目所在区域主管部门后,不清楚后续工作如何进行,对发现的问题没有及时进行处理。导致到规划验收时才补办有关手续,造成了规划验收时间上的滞后。
2、职责不清。其实,如果每项工作都落实具体的经办人,在办理有关手续后,对工程资料的管理均严格按照ISO9002的相关程序进行操作,与其它部门之间的工作衔接通过联系单的方式进行,则在出现类似问题之后,就容易查清到底是哪一个环节出现了问题,产生问题的责任也容易明确,同时有利于后续整改工作的落实。
3、管理不力。一项工作由谁去做,结果如何,固然取决于每一位员工的工作态度、敬业精神。而作为工程项目的负责人,也负有对下属员工的工作的督促、检查的责任。案例说明该项目工程部的内部管理仍缺乏有效的检查、督促机制,或虽有制度而执行不力,造成一项工作只有开始,却不问结果。
规划验收的波折
【事实描述】
某项目在现场验收过程中,被发现部分建筑物的立面与规划附图、报批图纸不一等现象,主管部门经办人员当即表示不能予以验收,要求说明原因,并进行整改或处以罚款。前期部马上与当时办理报建手续的工作人员(现已离开公司)联系了解情况,该工作人员称,设计图纸在报建后又进行了局部调整,但调整后的图纸未送有关部门备案。经前期部查找原始档案和其他有关资料,与政府有关部门经过反复多次的沟通和协调、说明情况,最终该项目才得以通过规划验收。
【案例分析】
当时为使项目尽快开工,该项目先采用了未经内部评审的图纸到政府有关主管部门办理了报批手续。但具体办事人员在方案调整后,却并没有及时将调整后的图纸报送规划部门备案,从而导致了验收时项目现状与报建资料不符。此外,由于规划验收是根据规划附图、报批的平面图、立面图为依据来判断项目是否符合规划验收的要求。而设计单位在项目施工工程中的设计变更特别是涉及建筑立面的变更时,没有与工程部门、前期部门作相应的沟通,也导致了验收时问题的出现。
案例出现在集团公司早期的开发经营活动中,事件发生后,公司对类似问题已引起高度重视,在此后的项目开发中已有明显的改进。但由此反映出来的工作人员的责任心欠缺,离职时工作移交不到位,以及项目有关各方的沟通不畅、协作不力仍然值得关注,并在日后的开发经营中引以为鉴。
超建问题的产生和解决
【事实描述】
2002年8月20日,某项目建设工程因超建面积超过政府规定,报政府主管部门的核准时,被要求按规定补缴超建面积规费并承担经济处罚的责任。
该项目超建的客观原因主要在于两个方面,一是该项目商铺前走廊相互连接后形成与原建筑面积之间的差异,二是建筑物形体扩大造成面积差异。超建的主观因素是为满足客户购物方便、舒适以及提高居住空间的舒适性。
前期管理部在公司领导的支持和协助下,与政府有关主管部门进行了沟通。政府主管部门考虑到历史遗留问题等诸多客观因素,最终同意按规定补交了有关超建面积的规费,而未牵涉到处罚事宜。
【案例分析】
事件通过与政府主管部门的沟通、补交规费得到了解决,但也不可避免的导致了产权证的延期办理、销售合同的违约赔偿以及客户投诉等消极影响。
超建现象的产生,在一定程度上是对政府有关政策信息的缺乏了解或把握不够准确所致。主管部门有关文件明示:10000平方米以上建筑面积的合法差异量为5%。要做好超建面积的控制,前提是我们的预测面积与测绘公司的实测面积基本一致,以及设计和施工过程中的技术力量支持,同时也需要我们熟悉有关政策规定,对于“合法差异”有正确理解和把握。
设计变更往往是开发商不经意违规超建的主要因素之一。为使房产品满足城市发展需要、满足消费需求,房产品开发过程中,设计变更不可避免,但应尽量将变更控制在一个可操作的范围之内,使其不至于对项目开发产生重大的消极影响。

来源:微公号 胖栋有话说

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 发表于2020-03-22   |  只看该作者      

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房地产设计失误案例,每个价值千金!

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