[分享]房地产设计管理与成本的关系,你知道吗?

发表于2020-03-22    41人浏览    1人跟帖    总热度:248  


房地产设计管理与成本的关系,你知道吗?_1
根据帕雷特定律,80%的成本通常由20%的作业引起,产品的主要成本发生在制造阶段,因为产品材料、人工成本主要在这一阶段形成,因此要加强该阶段的生产过程成本控制。

对于房地产开发项目,设计管理人员如何在设定的投资造价范围前提下做出理想的设计效果,从而保证产品质量,首先我们需要了解设计管理与成本管理关系是怎样的。 


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成本部与设计部的关系

成本部门简介
(1)成本部门架构及主要职责
造价组:负责对项目各施工材料部品的单价核准,工程量及对应的分项支出总额进行测算。(技术经济指标和各类建造单价等的核算)
②招标合约组(部分含采购):负责各类材料、资源单位进行招投标谈判及合约管理;采购负责各类材料的采买及供货质量及时有效管理。
③项目成本组:负责项目目标成本的制定,动态成本的监控,拿地阶段成本测算,工程
④市政配套组:负责项目市政配套设施确认,以及对应产生的成本管控。

(2)成本管理的重要作用
①开发阶段:对待开发项目进行成本支出的预测,通过科学的预测,全面的分析项目成本支出,并结合收益进行可行性研判。
项目设计阶段:从成本支出角度控制设计产品的配置、经济性,对成本支出数据进行确认,以固定成本投资,为后续实施过程中的成本包干提供基础。
施工实施阶段:用过合约管理,减少各项工程实施过程中的无效成本,从材料至施工方等全面监督成本支出。
竣工结算阶段:依照设计图纸及合同进行验收,除此以外,依照工程发生的合理工程量进行补充协议,直至项目清算。

(3)成本部门与设计管理部门之间的关系

成本:项目成本组、造价组、招标合约组、市政配套组
提供成本标准并建议
设计:提供计量依据及设计方案(设计图纸及标准)

相互作用关系,设计管理与设计重要的区别就在于是否具备成本经营思维

(4)设计部门与成本部门对接
①成本部在拿地阶段给出成本指标
(通常成本部给出的第一版成本指标一般不可变,除非提高售价,在这个阶段,要求成本部给出成本指标的时候通知设计部门,当成本与营销定位发生矛盾时,设计部必须要组织成本部和营销部开会)
设计部进行限额设计
(在成本部给出的成本指标无异议的情况下,设计部需进行限额设计,从概念方案到施工图各阶段要求设计单位给出成本测算表、成本估算表、成本概算表,然后指标表连同图纸反馈给成本部)
成本部根据图纸进行测算反馈。
设计部根据反馈的意见进行设计调整(在不超标和成本部目标一的情况下)
成本部根据设计图纸进行施工单位招标。



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建造标准与成本的关系

(1)建造标准的作用
①建造标准是推行标准化的重要元素,也是指导项目设计配置及成本管控的重要工具,各开发商对于建造标准的细节把控各异,但方法论都是基于货值和效果以及成本支出这三者之间的联系而建立的。

(2)建造标准与设计的关系
建造标准中会明确项目细部材料选型及功能配置,不同的材料选型对应不同的设计细节,如地暖与散热片的标准不同,对应施工图的水暖设计不同;再如外立面选用石材或者仿石涂料,对应外立面施工图设计也有差异。

(3)住宅建造标准中客户敏感配置分析
1) 八大敏感性成本标准:
景观:园建(面积)、绿化(面积);软硬景比例为7:3。
②公共部位装修:入户大堂(面积)、楼梯间(面积)、电梯间(面积)、电梯轿厢(面积);
③外墙装修:外墙干挂石材(面积)、外墙幕墙(面积)、外墙块料(面积)、外墙涂料(面积);
④门窗工程:外墙门窗(面积)、入户门(樘)、防火门及防火卷帘门(面积)、单元门(樘)、装饰百叶(面积);
⑤栏杆工程:阳台/露台、护窗、楼梯(栏杆长度);
⑥电梯(台);智能化(户);室内精装修(装修面积)。

如图:
房地产设计管理与成本的关系,你知道吗?_2

房地产设计管理与成本的关系,你知道吗?_3
某地产别墅建造标准

2) 指标计算
①上部结构混凝土含量:=(m³/m²)
计算公式:上部结构混凝土用量=上部结构混凝土用量V(m³)/上部结构成本计算面积M(m²)

上部结构钢筋含量:=(kg/m²)
计算公式:上部结构钢筋用量=上部结构用量G(kg)/上部结构成本计算M(m²)

③地下室结构混凝土含量:=(m³/m²)
计算依据:地下室结构混凝土用量=地下室结构混凝土用量V(m³)/地下室结构成本计算面积M(m²)

地下室结构钢筋含量:=(kg/m²)
计算公式:地下室结构钢筋用量=地下室结构钢筋用量G(kg)/地下室结构成本计算面积M(m²)

⑤地下室车库层高与材料用量指标;
计算公式:地下车库层高=指地下车库地面建筑完成面和顶板结构板面的垂直距离。

⑥地下室停车效率(m²/辆)
计算公式:A=车库范围内的楼座区面积/车库总面积。

⑦外墙窗地比
计算公式:窗地比=门窗通口面积/住宅部分可售面积=赠送落地凸窗的房间面积+封闭空间的面积(有附加门窗时才计入)

硬景面积比
计算公式:硬景面积比=硬景面积(除地面车行道、停车位以外的硬质铺装,包含人工基地水景、泳池,不含架空层)/总景观面积。
计算软硬景指标需在相对完整的组团或地块中,避免在施工分期导致的零星地块中进行计算,其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。

(4)单体外设计与成本的关系:
①土方平衡设计;
②基层支护设计;
③大市政设计与成本的关系;
(关注大市政接驳点与红线关系,以及市政条件时效性与项目交付关系,以准确设计项目红线内小市政)
④结构设计与成本的关系;
基坑支护设计、地基处理设计
⑤暖通设计与成本关系。



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变更洽商管理与成本关系

变更与洽商区别
(1)变更:设计变更是工程施工过程中保证设计和施工质量,完善工程设计。
设计变更是指设计单位对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。
①设计图纸错误,对图纸的修改,需要出具变更;
②图纸无误,为了更合理的推进施工现场工作,对图纸的修改,可以出具变更。

(2)洽商:施工单位为了方便施工或根据甲方意图设计,发现了当时在图纸会审中没有发现的问题时,需向设计单位提出意见;洽商的落地需要设计确认。

(3)图纸会审:蓝图下发后,施工方、建设方、设计方对图纸进行审查,如发现不明确或不合理的内容,可进行图纸会审明确。一般来说,图纸会审后成本部会结合蓝图对项目成本进行包干,后期产生的修改,需以变更或洽商形式出具。

设计变更和现场工程洽商对于整个项目的成本管控是非常不利的两个因素,因为变更和洽商没有体现在原来的图纸中,会导致一些无效的成本产生。
注:不同地区不同业态建造标准有所不同,需结合自家公司进行限额设计,本文仅供参考学习。
注:本文由东平之路(ID:Dongping_RE)原创整理
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 发表于2020-03-22   |  只看该作者      

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