[分享]住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?

发表于2019-12-10    279人浏览    1人跟帖    总热度:634  


外墙饰面作为建筑物的“外衣”,犹如人体皮肤一般,外墙饰面一方面体现了小区的档次感及品质,另一方面由于外墙饰面本身的“脆弱性”,也使得外墙饰面问题层出不穷。

住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_1

外墙饰面工程作为甲供或者甲指乙供的分项工程,其重要性和特殊性主要表现在如下几个方面:

① 外墙饰面成本受材质成本的影响较大。
外墙饰面工程材质的综合单价从几十元到上千元不等(如下表),其成本的离散型较大,所以外墙饰面的成本控制往往与材质关联性较高,固项目初期的产品定位十分重要,稍有偏差就会造成成本偏离市场定位需求。

序号
材质
综合单价
备注
1
外墙普通涂料(平涂)
40~50元/m2

2
外墙弹性涂料(拉花)
50~70元/m2

3
真石漆
100~150元/m2
与品牌、岩片配置比例、色彩有关
4
多彩石(多彩涂料)
90~120元/m2

5
质感漆
110~130元/m2

6
面砖
110~130元/m2

7
一体板(硅钙板)
280~350元/m2
含保温层,以EPS保温测算
8
超薄石材一体板(石材面层)
450~550元/m2
含保温层,以EPS保温测算,普通石材面层12mm,背栓固定。
9
干挂铝板
600~1000元/m2
2.5mm铝板
10
干挂石材
800~1200元/m2
不含保温层,以EPS保温测算,普通石材面层25mm,龙骨固定。
11
玻璃幕墙
1000~1800元/m2

备注
以上价格仅供分析使用,实际价格与市场、地区、材料等均有出入

案例:我们以济南市住宅项目为案例,大体测算一下建筑材质对成本的影响。
本项目33层,平面及基本信息如下表:

住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_2
建筑平面图
住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_3
基本信息
本项目外墙饰面面积:
项目特征计量单位工程数量
1.基层类型、喷刷部位:外墙
2.涂料种类、刷喷要求:1.外墙弹性涂料 2.刷弹性底涂,刮柔性腻子 (达到规范及竣工验收要求)
m213531.02
1.基层类型、喷刷部位:出屋面楼梯间 机房 风井外墙 女儿墙内侧墙面 2.涂料种类、刷喷要求:1.外墙弹性涂料 2.刷弹性底涂,刮柔性腻子 (达到规范及竣工验收要求)m21263.2
本项目外立面率:(13531.02+1263.2)/13310.56=1.11
注:外立面率:外立面率指扣除窗门洞外立面装饰面积与地上计容面积比率

假设项目以弹性涂料(综合单价50元/m2记取)和以干挂石材(综合单价800元/m2记取),单体建安成本造价2200元/m2.
方案一:涂料总价=74万,建安成本占比 (地上地下建筑面积14195m2)=2.37%;

方案二:干挂石材总价=1183.5万,建安成本占比 (地上地下建筑面积14195m2)=37.9%(此时忽略干挂石材对单体建安成本的增量);

在基本的假定(当然忽略了很多变量)下,外墙材质建安成本的波动性在2%~38%,也就是说外墙材质对成本影响波动很大,开发商应重点关注外墙材质。

② 外墙饰面的工艺、施工难易及维护千差万别

住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_4
弹性平涂

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弹性拉毛
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水包水涂料
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真石漆
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质感漆
住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_9
干挂石材
(图片部分来源:三棵树,点击查看大图)

外墙饰面材料的使用除了与项目档次有关系之外,还有就是涉及到饰面材料本身的耐久性及施工性能,每一种材料都有各自的优势及劣势,在使用的时候应重点考虑材料本身的特性,甚至要考虑与材料配套的材料特性。

比如:弹性平涂厚度相对较薄,在北方地区使用易产生细小裂缝。保温材料如岩棉等非块状材料,不易采用弹性平涂涂料,也考虑了弹性平涂抗裂性交差的原因。

还有就是材料本身的抗污性、耐久性以后后续维护打理性上各种相同,都需在材料选择时考虑。

由于外墙饰面工程本身的价格波动性较大,所以开发商在使用时都需做限额设计,各大开发商在限额设计时,有如下几点控制细则:

(一) 控制体形系数
在我的文章中,不仅一次的提到控制体形系数的好处:
① 体形系数与建筑节能:体形系数每增加0.01,能耗增加2.5%;
② 体形系数与结构布墙率:体形系数越大,单体结构布墙率越高,含钢量指标越高。
 体形系数与结构产业化:体形系数越小,其建筑/结构越规整,其预制构件标准化越利于实现。

金地集团:
住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_10
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准(版本2.0)

体形系数作为建筑方案中重要的控制内容,其涉及节能、外墙饰面、结构含钢量及产业化等一系列的房地产核心成本指标,控制体形系数的重要性不言而喻;但是,在诸多开发商缺乏设计标准化(尤其是户型及交通核无法标准化的前提下)的前提下,很难对体形系数的控制游刃有余,更别提成本控制的前置化。

(二) 饰面工程与项目档次

刚需楼盘配相对低端档次涂料,高端楼盘配高端外墙饰面,但应控制高端饰面材料的配比。

中梁地产:
住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_11
数据来源:中梁地产集团住宅产品适配标准(V2.0版-2016年)

金地集团:
住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_12
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准(版本2.0)
禹洲地产:

住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_13
禹洲住宅产品配置标准

外墙涂饰必定与项目楼盘的档次有必然联系,表现在高端楼盘使用高端外墙材质,反之采用相对低端的材质,另外,控制外墙涂饰的材质及比例,约束材质的品牌对成本的控制至关重要。

(三)约定外立面率限额
外立面率指扣除窗门洞外立面装饰面积与地上计容面积比率,一方面外立面率与体形系数相关联,另一方面外立面率与建筑风格(或者建筑装饰线条)有很大关系。

根据标杆企业的工程经验,外立面率控制如下:
序号
项目类型
外立面率
备注
1
普通住宅(刚需)
1.15~1.25
高层住宅
2
中档住宅(首改)
1.2~1.3
高层住宅
3
中档住宅(再改)
1.25~1.4
高层住宅
4
豪宅
1.4~1.5
多层为主

中梁地产:
外立面率高层1.15
洋房1.3
别墅类1.6

案例:两个楼盘,一个刚需住宅类项目A(ARTDECO风格)和一个改善类住宅类项目(法式风格),其代表性立面和墙身图参下图所示:

住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_14
住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_15

项目A的外立面率为1.2,项目B的外立面率为1.35,以地上面积10000m2来计,项目A总外饰面面积为12000m2,项目B总外饰面面积为13500m2,两个项目外饰面差值为1500m2,如果两个项目选用同一种外墙材料时,其成本增量为1500/12000=12.5%。

外墙的风格应符合楼盘的整体定位,楼盘档次越高其建筑风格越复杂,也就是外立面率越高,成本也越高。

(四)约定外墙材质采购价格

中梁地产:
住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_16
数据来源:中梁地产集团住宅产品适配标准(V2.0版-2016年)

绿城集团:
住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_17
绿城集团中式 VILLA产品配置标准及成本限额指标(试行版) 

金地集团:
住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_18
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准(版本2.0)
禹洲地产:

住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_19
禹洲住宅产品配置标准
(五)控制可售比

房地产销售中,为了提高销售溢价,一般采用赠送面积的形式,如利用设备平台、飘窗或阳台等,赠送的面积对外墙饰面工程也会产生比较大的影响,这里我们引入可售比的概念,即可售面积/总建筑面积(每个公司计算规则都有一定的差异),

下表引入金地集团可售比指标:

住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_20

根据项目定位合理的选择控制可售比和户型赠送面积,对于不可售的面积设备平台、飘窗或阳台等要控制赠送比例,慎重控制大面积改造空间、无功能空间和灰空间的利用,减少外墙饰面工程无效浪费。

外墙饰面表面上仅为一个分项工程,但是基于成本控制角度下的维度却是有多项,使用单一的成本控制策略显然无法起到较好的成效。

房地产成本的管理思路早就从第一阶段成本核算型,走过了第二阶段成本控制型阶段,目前基于成本策划型的全生命周期管理思路已经开始。

住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_21

要想合理的控制建筑饰面成本,要强化如下几个内容:
① 加强前端设计管控,推行成熟产品的标准化,尤其是方案阶段的户型、交通核、立面标准化,否则很难控制住体形系数、外立面率等重要参数。



住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_22
住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_23
外立面标准化控制手册
住宅的外墙饰面工程,怎么设计更省成本?_24
海亮地产标准化之立面设计导则

② 实行战略集采,降低战略采购价格。
③ 外墙材质的选择应根据楼盘定位、精品档次、建筑使用环境、工艺技术、施工等多方面考虑。
来源:胖栋有话说

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 发表于2019-12-10   |  只看该作者      

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