[分享]房地产景观设计管理过程中遇到的问题整理!

发表于2019-09-26     635人浏览     2人跟帖     总热度:735  

房地产景观设计管理过程中遇到的问题整理!-8
一个项目更好的落地
是需要甲方设计师、乙方设计师
甲方工程师以及施工人员等共同努力的结果
但房地产景观设计管理
并不是一个很简单的事情
他是穿插各部门各专业以及各外部合作单位的一个系统的整合
因此
将会面临各种各样的问题
要如何解决
结合实际工作
不妨列举下
↓↓↓

01

设计管理遇到的问题


1)方案定位阶段:

遇到的问题:营销定位模糊、意向图不准确,无法指导设计启动;
解决方案:设计主动牵头,找寻多个部门具有决策权领导,进行会议商谈,会上达成统一意见后再进行签字确认。

设计可以牵头,但不能主导,更不能替营销来做设计定位这件事,否则将来出了问题都是景观的事。


2)概念方案阶段:
遇到的问题:设计单位提交概念方案与甲方构思产生冲突;
解决方案:下达设计任务书之后,要求设计单位前来当面进行设计前交底,对各个部位设计意图,设计思路,均表达清晰明确,再安排设计单位绘制。

前期需要跟设计单位进行大量的交流,并且对这个项目进行深入了解和解读,以及这个项目的决策层和调研的目标客户群是怎样的要求等,设计管理人员必须要全部落实清楚。


3)方案设计阶段:
遇到的问题:各领导修改意见不一致;
解决方案:组织集体讨论会议,在会议中将设计较大冲突点进行确定,并形成签字版会议纪要。
遇到的问题:设计单位深化程度不到位;
解决方案:如设计单位方便到达公司,则当面讲解,如无法前来,则进行视屏通话;对su模型推敲,节点细节描述,效果图场景选择,并表明效果图最终示意效果。

建立工作营,所有跟设计图纸相关单位和部门共同进行3-4天的集中工作。


4)施工图设计阶段:
遇到的问题:施工图图纸未能还原设计方案需求;
解决方案:施工图绘制前,邀请方案设计师、施工图设计师以及建筑、机电等专业共同交底清晰设计意图。


5)施工图审核阶段:
遇到的问题:审核时间短,审图遗漏;
解决方案:邀请各专业,排水、机电、建筑、结构、园林工程师、其它有经验景观设计师,同步参与审图,规定审核时间,集中审核会议室,在审图期间关闭一切电子设备,并在各专业审核后进行集中讨论,汇总最终意见,并形成审核意见报告,及时提交设计单位,且要求设计单位对审核意见逐一回复,并签字确认;在发送审核意见后,须设计师电话与施工图设计人员电话交底,避免修改意见有理解偏差;修改意见须标明图号、配有标记图纸截图、修改意见与解决方案。

再此之前要对施工图的审查要点进行梳理,主要关注的是哪些部位,需提前做好。


6)设计样板段送样阶段:
遇到的问题:样板品质低;
解决方案:建立项目样板库,规定设计样板要求;如无样板库,则要求设计单位寄送样品,并同时找寻多家生产厂家进行样品送样,货比三家,最终确定设计样板。


7)施工单位确定:
遇到的问题:施工单位技术参差不齐;
解决方案:在施工招标签订合同时,让施工单位除了封样明确之外,需把项目经理和植物人员单独派驻也要写到合同里去,派驻的人需从设计到工程已经成本都要对他进行评估和考核。

考核标准:①团队的考察;②项目业绩的考察,且对图纸有深化能力;③调研团队背景,对材料的管理和人力的管理等。


8)进场施工前期阶段:
遇到的问题:施工单位不看图纸或不熟悉图纸,施工现场与图纸不符;
解决方案:在定标之后,组织施工前交底,要求设计单位、工程师与施工单位各负责人,一同参与,逐一翻页讲述,施工单位需翻看每页图纸,并要求施工单位提出有效建议,也从交底中了解施工单位对图纸掌握程度。

由于施工单位不会仔细看每页图纸,需合同中注明:在多长时间没有反馈,视为图纸没有问题,产生的一切费用甲方都不予支付。


9)二次深化阶段(雕塑、小品):
遇到的问题:工期紧张,要求到场时间无法满足,到场后与设计效果不符;
解决方案:二次深化单位在景观方案设计阶段开始介入,从方案阶段开始跟踪,设计方案敲定后,要求材料送样,并在实际加工阶段中,去厂家进行查验,每日要求厂家发送进度照片,进行实时监管。


10)绿化施工阶段:
遇到的问题:设计效果图与施工现场效果差别较大;
解决方案:绿化:地形堆坡,现场放线,邀请设计师进行现场指导,确保地形顺滑,无误;植物品种与植物点位,依照设计图纸进行点位放置,并结合现场实际条件,对植被品种位置进行优化调整,保证观赏面效果。


11)二次深化阶段(雕塑、小品):
遇到的问题:异形石材订料遗漏;
解决方案:施工图交底时,清晰明确说明涉及异形石材加工区域,并要求工程师严格查看施工单位进料清单、时间计划,核对是否与图纸要求相符。




02

施工管理遇到的问题


1)施工单位送样阶段(前置):

遇到的问题:样板质量差,与设计效果严重不符;
解决方案:①提高设计样板要求,设计样板要求全面,图纸上涉及物料均须送样,避免施工单位以此为借口,不送施工样;
施工样要求在评标阶段,进行送样,依据送样判断施工单位报价是否合理;
③.定标前未送样,定标后3天内,必须拿到施工样板,如施工单位以时间紧要挟签字,则陪同施工单位去材料市场选样,并告知上级领导,施工单位配合程度较差,放缓付款进度。


2)施工单位图纸交底:

遇到的问题:施工单位不了解图纸,不按图施工;
解决方案:①交底会议前,需预留3日时间,给予施工单位看图,审核,避免以无时间审核为接口,不看图纸;
要求交底会议施工单位项目经理、水电、绿化、园建负责人均参加,设计单位负责,施工图各专业负责,甲方设计负责,工程负责,成本合约一同参加施工交底会议,早9:00-晚9:00,具体时间根据图纸图量决定;
③逐页讲解图纸,强迫施工单位以设计师节奏看图,不得让施工单位牵着鼻子走,前提是甲方设计负责人要对图纸百分百熟悉,不留打花腔余地;
讲解完成后,由施工单位提出疑问,甲方与设计师判断是否听取意见,是否施工方忽悠增加成本,此变更必须慎重,不得随意听取施工单位修改;
会议完成后,形成完善会议纪要,参会人员必须全部签字确认,施工单位要求盖章确认,避免与施工单位扯皮。


3)施工现场放线:

遇到的问题:现场放线位移严重;
解决方案:①审核图纸,看是否点位标注错误,坐标点是否有漏项,如有,则尽快下达联系单;
施工放线须与工程师,现场选段核查,要求施工方人工打点与仪器打点均做;
③借助航拍仪器,实时监控,每日记录;


4)软装雕塑小品二次深化:

遇到的问题:园林施工单位不专业,品质差;
解决方案:①单独进行专业设计,景观方案确定后,启动软装雕塑小品设计;
设计确定后,要求先寄送样品确认,形成单独设计施工封样;
③如生产厂家在附近,则定期现场跟进查看施工进度,如厂家较远,则每日要求发送照片视频跟踪确认,确保设计还原度;
了解雕塑进场需求,提前预判与现场施工交叉面,提前与其余施工单位沟通,确保现场施工配合程度。


5)园建施工:

遇到的问题:细节处理粗糙,石材转角不到位;
解决方案:①图纸内标明拼接做法,明确海棠角还是整铺,确保所有拼接在图纸上无误;
要求工程部下达施工工艺品质要求报告,并写明罚款措施;
③现场制作封样样板段,样板合格才允许大面施工,须设计师把控严格。


6)绿化施工:

遇到的问题:组团搭配效果差,苗木质量差;
解决方案:①不合格苗木坚决不得进场,如夜晚偷偷载入,则白天进行砍伐,杜绝施工单位此类行为;
组团核查图纸,如现场与图纸无误,则现场进行调配,及时出具变更,调整现场植被。


7)水电施工:

遇到的问题:喷泉效果不佳,喷雾喷头漏出地面过多;
解决方案:①图纸设计时,要求做隐蔽式处理;
现场施工应要求施工单位认真核实喷头高度,如有高出则做倾斜或更换处理。

遇到的问题:强弱电井、室外空调机位等与核图图纸不符;
解决方案:①要求小市政图纸中井盖、突出设备,必须清晰标明坐标点位,以此为施工依据;
根据现场情况调整图纸,特别是井盖,不得有阴阳井盖。
施工中,设计管理人员必须经常去现场,对不符合设计要求区域,及时进行调整,且下达设计整改意见于工程部,限期整改,保留管控痕迹。



小结

所有的商业行为存在的唯一原因是其能够解决问题,解决问题的本身并不困难,只要用心去做事情都能够找到方法,管理中最大的问题源于为了逃避问题而采取一系列补救措施。

解决问题的本质是一种管理的思维,思维决定了想事情的一种习惯和解决办法的一种开拓。

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 发表于2019-09-26   |  只看该作者      

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房地产景观设计管理过程中遇到的问题整理!_1

 发表于2020-11-02   |  只看该作者       筑龙币+10

3

最近一直在学习景观管理这块。很不错。谢谢分享

叶子451

中国  | 项目管理

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