[分享]万科房地产策划全流程（专业干货）

精

发表于2019-07-01 3193人浏览 1人跟帖总热度:1741

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叶子451

标签：房地产策划全流程房地产前期策划房地产规划设计售楼处设计方案固定资产投资

导读：房地产策划是一个项目的主心骨，房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式，本文小悦君将分享给大家万科房地产策划的全流程，看看大型房企的策划是怎么做的。

前期策划阶段

前期策划的整体流程

一、可行性研究阶段

1、市场分析
2、市场预测
3、收入、成本、费用预测
4、财务评估
5、敏感性分析
6、盈亏平衡分析
7、风险评估

二、项目研究

1、宏观环境分析：经济环境、房地产市场环境、结论（发展趋势）
2、项目价值分析：区位价值、项目资源
3、竞争环境：同区位、同类型、同价位竞争项目，经典楼盘、成功案例
4、潜在客户分析：研究对象、研究内容（得出调研结论）

三、项目定位

1、SWOT分析：优势、劣势、机遇、挑战
2、客户定位：客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位
3、产品定位：内容、策略
4、价格定位：竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景
5、经济效益分析：开发商、小业主

四、市场推广

1、卖点提炼：地段、产品、附加值
2、项目总体形象设计：形象支撑要素、形象表现要素
3、推广费用预算:
4、现场包装方案：
5、制定销售策略：销售时机、销售次序、销售目标
6、制定推广策略：低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格
7、营销工作总体时间：

前期策划分阶段

一、可行性研究

1、可行性研究的定义：可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。

2、可行性研究的作用：
★是项目投资决策的依据。
★是筹集建设资金的依据
★是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据
★是编制下阶段规划设计的依据

3、可行性研究的内容：

二、项目研究

项目研究的目的：

宏观环境研究

●经济环境
宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）
重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）
城市经济状况（GDP、人均收入等）
城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）
人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）

●房地产市场环境
结构及其规模（一、二、三级市场）
板块布局（热点区域）
行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）
结论：房地产未来发展趋势

项目价值分析

●区位价值分析
产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）
街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）

●项目资源分析
自然（山景、海景、湖景等）、人文景观
交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）
配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）

竞争环境分析

●同区位、同类型、同价位竞争项目分析
通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。
同区位：包含同一地段或同等地段两个方面。
同类型：指在产品上具有相同属性。如同为郊区大盘、同为小户型等。
同价格：包含同单价和同总价两个方面。
研究内容：同质产品供应总量、产品特点、价格、客户
研究方法：踩盘、小组讨论、问卷

经典楼盘分析
通过对同一个城市经典楼盘的分析，总结其成功和不足为我所用。
研究内容：产品特色（产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等）、推广手法（广告诉求、媒体运用、推广节奏等）、销售策略、其他成功因素
研究方法：现场考察 + 小组座谈

● 成功案例分析
通过对对国内外同类型项目成功案例的分析，总结其成功和不足为我所用。
研究内容：开发策略、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功因素
研究方法：案例分析

潜在客户群研究——以项目为出发点的定向研究

● 确定研究对象