[讨论](干货)万科的整体研发策略,设计总与房企共同的标杆!

发表于2016-02-24     1111人浏览     3人跟帖     总热度:738  

(干货)万科的整体研发策略,设计总与房企共同的标杆!_1整体研发

随着地产形势的逆变,人们对生活环境不再是仅仅满足于宽敞的住房、良好地配套设施和充足的绿化,而是需要独特的风格和高品位的享受等。这要求房地产商必须以营造最佳的居住环境和最好的居住条件为中心。

因地制宜,与周围环境协调融合,建造出富有个性、特色突出、最适合个人居住的住宅。所以对产品的整体研发就显得尤为重要。这就是为什么要对产品整体研发的原因。

优秀产品需要如何整体规划面呢?

❶规划结构:规划布局应该用地配置得当,功能组织合理,布局结构清晰,设施配套齐全,也就是既要有特征及个性,又要保证建筑结构和居住质量。

❷道路与交通:小区道路系统应当架构清楚,分级明确,道路通畅,人车分开,能够与外界有机街接。同时满足防灾要求,不影响绿化,保证小区居住安宁。

❸住宅群体:住宅应满足我国现阶段社会发展现状和居民需求。按照小康水平设计,对住宅和设施进行一体化设计,既要保证住宅群落的功能和环境质量,又要做到节地和节能,

❹绿地与室外环境:绿地率不低于30%,保证住宅群落绿化质量,还应该保证能够满足各年龄阶段人群的活动场地的建设。因此应该进行专门规划和设计

❺公共服务设施:公共服务设施应该符合居民生活需要,应该向家务劳动社会化的方向进行配置,还应该建设其配套子系统。形成完整体系。

❻工程管线布置:对于各种管线的铺设应该要“综合规划,地下敷设,相对集中,合理安排,一次建成”的要求来进行。

❼环境质量保障:这是小区建设的重中之重,不仅要"节能减排",还要“减噪增流”。使得小区的大气、水、和声光热条件都能保证居民健康。

前面我们已经了解了房地产产品的整体研发规划的几个方面的信息,下面我们就来看看房地产产品整体研发的具体内容

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 一.建筑造型的选择 

住宅建筑造型是居住区规划的重要环节,一个合理的造型能带来良好的社会、经济和自然效益。我们应当要予以重视。 

(一)住宅标准:

对于住宅面积和设计标准,我们应当严格按照国家《住宅建筑设计规范》来执行,既要保证住宅户型和面积的多样性,又要有利于住宅的商品化。

(二)住宅层数:对于住宅层数的确定要考虑当地的实际情况,既要保证居民的正常需求,又要最大限度的节地和节能,因此无论是低层、多层还是高层的建设,都要根据城市规划的总体要求和综合经济效益来考虑。

(三)满足户室比的要求:

户室比又叫户型比,它是指各种户型在总户数中所占的百分比,反映到住宅设计上,就是体现在一定数量住宅建筑中,各种不同套型住宅总套数的比重,所以就应该应该要了解不同人群对于住宅的需求,因此小区在建设时就要参照当地的人口结构,做好前期的市场需求调研,使小区住宅能更好的适应社会需求

(四)因地制宜的原则:

我国幅员辽阔,东西南北的气候差异大,居民生活习惯也大不相同,因此在住宅设计中就要本着”因地制宜“的原则,考虑当地城市特点和居民生活习惯,以更好的满足居民需求。

(五)结合地形利于节约用地:

要求我们结合地形创造良好地城市景观。

所以总的来说住宅建筑造型的选择是为了更好的满足人们的需求。

二.住宅群体平面组合

在住宅设计中,我们把住宅群体平面的组合分成四种形式:行列式、周边式、点群式和混合式。、


行列式布置手法

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周边式:

在住宅建筑沿街或院落周边布置的形式,这种布置形式形成封闭半封闭的院落空间,院内较安静、安静,可以开辟居民的活动场所。周边式有利于节约土地,提高居住建筑面积密度,但同时也有朝向较差,炎热地区不适应等缺点。

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周边式布置手法(干货)万科的整体研发策略,设计总与房企共同的标杆!_5

点群式:

它自成组团或围绕住宅组团中心建筑、公共绿地、水面等有规律或自由布置。这种形式可以丰富建筑群体空间,它布置灵活。善于利用地形,但在寒冷地区不利于节能。

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混合式:

所谓的混合式就是把前三种基本形式结合或变形的组合,但常常以行列式为主进行布置。(干货)万科的整体研发策略,设计总与房企共同的标杆!_7

三.住宅群体空间组合

在我们进行住宅群体空间的组合时,我们首先要知道所谓的住宅空间领域是指居民进行户外活动的空间场所,这个空间领域分为四个层次。(干货)万科的整体研发策略,设计总与房企共同的标杆!_8

住宅群体的主要空间构图手段

❶利用对比

运用对比的手法是建筑群体空间构图的一个重要手段,通过对比丰富建筑群体景观,打破单调、呆板的感觉。

❷注重节奏与韵律

同一形体有规律的重复或交替所产生的空间效果。节奏与韵律有一定的规律性,多用于沿河和沿街线状建筑群

❸辅助手段

包括色彩、绿化、道路、建筑小品等。

住宅群体空间的组合方式包括成组成团的和成街成坊两种形式。

(一)成组成团式:

由一定规模和数量的住宅组合而成,是居住区或居住小区的基本组合单元。有利于分期建设和短期内达到面貌统一的效果。

但其受限于建筑层数、公共建筑配置方式、自然地形和现状及物业管理的条件。

(二)成街成坊式:

成街方式主要用于沿街形成的住宅空间;成坊方式主要用于沿街坊形成的住宅空间。成街组合方式主要用于城市沿交通道路或带形地段的规划,而成坊的组合形式多用于旧城老街的改造保护。并且成街是成坊的一部分,两者紧密相连,相辅相成。(干货)万科的整体研发策略,设计总与房企共同的标杆!_9

可以看到合理的住宅建筑群体组合能有效地节约用地、满足大多数住户对日照的要求,可以起到防治和削弱城市噪声的作用。

四.综合管线布置

现实生活中我们可以看到各种各样的管线,所以说管线工程的综合布置是城市规划、建设和管理方面的重中之重。

如何对管线建设在时间和空间上的协调是需要规划部门全面而综合解决的,我们尽量保证这些管线在平面、立面和交叉布置的合理性,使它们能各得其所。那么我们要遵循一些原则。

❶区界、道路管线的位置都要采用统一的城市坐标系统和标高系统。

❷安排管线位置时,应考虑未来发展,预留管线用地。

❸综合布置时,交叉口的管线的交叉点越少越好。

❹各种管线由道路线向中心线方向平行布置的次序。易燃易坏管道尽量远离建筑物。

❺要充分利用现状管线,不要轻易拆除和废弃现状管线,临时管线尽量与永久管线相连接。

❻。。。。。。。

五.用地规划

用地规划的内容包括住宅用地、公共建筑用地、道路用地及公共绿地。下面就是就是一些用地指标。(干货)万科的整体研发策略,设计总与房企共同的标杆!_10

居住区用地平衡控制指标(单位:%)

(干货)万科的整体研发策略,设计总与房企共同的标杆!_11因此在对项目的功能分区、交通组织等规划要有前瞻性。做到30年不落后

六.住宅用地竖向规划

前面我们已经讲到了住宅的平面和空间的设计,下面我们要说的是居住区用地的竖向设计。

为什么要进行竖向的规划呢?

这是为了充分利用地形从而达到工程合理,造价经济,景观美好的目标。也就是说我们要尽可能保留原有地形和植被。在此基础上减少工程量,使建筑、道路、排水和标高相互协调。但我们所做的设计必须要保证防灾工程的高质量建造。

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接下来就说说居住区竖向设计的具体的步骤

❶竖向设计应贯穿在规划设计的全过程,统一考虑用地布局,道路和绿地系统组织,建筑群体布置及公共设施。

❷详细规划。总方案确定后,在深入进行用地的竖向高程设计。根据地形的起伏进行区分规划。

❸根据建筑群体布置及区内排水组织要求,可以用设计等高线或设计标高点来表达设计地形。

❹根据地形的竖向的设计方案和建筑使用以及排水、防洪等要求,确定室内地坪及室外场地的标高。

❺计算土方工程量,如遇到土源或弃土困难,则应调整修改竖向设计。

❻进行细部处理,包括边坡、挡土墙、台阶等设计

❼竖向设计往往需要不断的调整和修改,因此竖向设计图的内容及表现可因地形复杂程度设计要求的不同而异。

竖向设计图在表达室外设计地形的方法

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七.万科整体研发案例

前面我们介绍了房地产的产品整体研发的相关内容,下面为大家介绍天津万科的研发实例。

项目案例 

水晶城位于天津市区南部,梅江南生态居住区之卫津河东岸,原天津玻璃厂厂址。总用地面积50.72万m2,总建筑面积:38.41万m2,绿化率:45%。总户数2600户,总人口8323人。社区规划有小学一所,占地1.3万m2,幼儿园一所,占地4000 m2,社区会所4400 m2,综合商业中心及住宅底商6900 m2。水晶城共分为5期开发,产品类型丰富,水晶城开发的情景洋房在2003年即获得了专利,也是中国住宅产品的第一个专利奖项。其他产品还包括院景洋房、空中洋房、水晶街区、蚂蚁工房和别墅,是一个住宅组成多元化、综合配套完善的高档成熟社区。 

富有特色的组团和邻里空间:

以两幢住宅为一个邻里单位。两幢住宅入口相对形成邻里空间,通过建筑的层层退台,强调了室内外空间的流通的同时也从空间设计上增加了人与人之间交流、沟通的机会

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联排组合:

临卫津河布置,采用组团围合方式,每组团都有公共空间与河岸相连。组团内都配置自己的花园和儿童活动场地。每组团均有临水的界面。组团空间采取不同联排单体的组合创造出对外相对独立对内富有变化的空间

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草坪涌泉景区

与商业步行空间形成对比的是此处空间的松弛与开朗:完整的草坪,绿茵如织,一道小溪蜿蜒流淌,草坪西侧的圆形涌泉是小溪的源头,涌泉的一侧是树荫围合下的艺术坐凳组合,近观涌泉、草坪,透过婆娑的树林是不远处的钟楼,而淙淙的泉声水响又给这里带来些空灵的味道。(干货)万科的整体研发策略,设计总与房企共同的标杆!_16




雕塑景观区

这里的景观主角是一系列与景观环境结合的雕塑作品,名称是“水晶、记忆”,在三个铺装单元中布置了相互关联的可参与性雕塑作品,不仅可以观赏、触摸,还可以“倾听”、“查看”并“发现”。 临近的铁轨上也装置有同一系列的雕塑作品,这些雕塑贴切地融合在步行街的景观之中,仿佛从记忆中浮现出来,又会给我们留下有趣的、美好的记忆---关于水晶城的记忆。

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天津水晶城的特色就在于他是以天津玻璃厂为原址,这也是为什么被称作水晶城的原因之一。

为什么这么说呢?

水晶城位于解放南路原天津玻璃厂厂址上,有着丰富的植被资源,几百棵大树,古老的厂房,巨大的吊装车间以及原有的调运铁轨、烟囱等遗留物。这些,以开发商一贯的开发思路,都是开发商施展“手脚”的障碍,将被无情的铲去。而万科对于该地块的开发则是立足于延续历史的角度,将其保留。

  水晶城中不遗余力地保留旧的铁轨、卷扬机、室外消火栓、钢架等,它们被重新刷漆后被置于郁郁葱葱的景园之中,具有如现代雕塑般效果;而很多保留下来的耐火砖也被用作小区内的景墙。万科把它们寓旧于新,使它们赋予了项目与众不同的“历史与文化的内涵。

一条被完整保留下来的带有旧枕木的铁轨穿插在社区中,把我们带入往昔的岁月。在社区中的出现的钟塔,它以不容置疑的可识别性,为奔波归来的人们指明了回家的路。我们看到的是成行成片的400多棵几十年林龄的大树、阳光下伸展的铮亮的铁轨,还有中轴线尽头那座巨大的吊装车间——改造成半开放式的社区会所……

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古老的厂房柱,厚重的铁轨和轻盈的玻璃,灵巧的钢结构穿插在一起,形成一个空间丰富,形态独特的沉重人文景观。它集中体现着水晶城整个项目的品质。在它的身上有着明显的玻璃厂的工业痕迹,体现着历史的厚重和人文的气息;同时它也创造了一个内容丰富的艺术和休闲空间,满足了现代人生活的需要,为社区业主的文化生活提供了一种轻松的,高品质的,亲切的活动氛围。室外运动场地、绿地水面、旧枕木铁轨、玻璃体与白色实体设计的运动会所交织在一起,穿插在老吊装车间被部分保留的巨大的框架和墙体之间,通过新旧之间的强烈反差来达到相得益彰的效果。(干货)万科的整体研发策略,设计总与房企共同的标杆!_19

所以说万科水晶城给我最大的启示就是:如何利用原有的资源,创造出具有历史厚重感的居所,使人们对此有一种归属感。

原有建筑物拆除后的残墙意象和地面肌理被融入新的规划中,无论是群体空间还是平面的组合 都值得我们每一个人借鉴。

我们的核心应当是以人为本、体现科技、文化和生态的可持续发展。

这也是水晶城的成功之处。


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 发表于2016-02-24   |  只看该作者       筑龙币+5

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优秀产品需要如何整体规划面呢?

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