[讨论]史上最全的房地产税费与开发程序

发表于2016-01-08     1704人浏览     2人跟帖     总热度:650  

房地产税费筹划管理一直是财务人员的重头戏,其他部门一般都比较陌生,今天邀请某标杆企业的财务总,对照项目的开发进程给大家讲解房地产的税费,希望大家喜欢

中国的房地产开发程序

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一、投资机会选择与决策分析

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二、前期工作

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1、开发项目的立项和可行性研究

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开发项目的立项和可行性研究主要税费

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2、取得土地使用权

——集体土地征用和拆迁安置程序

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拆迁安置过程中的主要税费

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国有取得土地使用权

——划拨、招标、拍卖、挂牌出让等方式

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国有土地使用权招标出让程序:

(1)招标出让的申请;

(2)招标出让的准备;

(3)招标文件的编制及审批;

(4)招标审批;

(5)投标人登记及标书的编制;

(6)开标及评标;

(7)确定中标人及签署出让合同。

国有土地使用权拍卖出让程序:

(1)拍卖出让的申请;

(2)拍卖出让的准备;

(3)拍卖文件的拟定及审批;

(4)拍卖审批;

(5)竞买申请的提出;

(6)召开拍卖会公开拍卖;

(7)出让合同的签署。

国有土地使用权挂牌出让程序:

(1)挂牌出让的申请;

(2)挂牌出让的准备;

(3)挂牌文件的拟定及审批;

(4)挂牌审批;

(5)挂牌竞买申请的提出;

(6)挂牌竞买;

(7)出让合同的签署。

国有土地使用权划拨程序:

(1)国有土地使用权划拨用地的申请;

(2)主管机关现场勘查;

(3)划拨用地申请的审查;

(4)划拨用地申请的批准;

(5)划拨土地使用权的转让、出租、抵押

土地二级开发过程中的主要税费:







3、确定规划设计方案获得规划许可


确定规划设计方案获得规划许可



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建筑市政工程设计费

建筑市政工程按设计阶段分为:方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。

建筑市政工程按复杂程度分为:Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级三个等级。

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三、建设阶段

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工程监理费

总造价百分比计取,用插入法计算

建设前期阶段按工程概预算的0.1~0.2%计取u施工阶段(含保修阶段)的取费(见右表)

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超计划用水加价水费

超计划用水加价水费标准,按用水类别、用水季节和超计划用水幅度,分别定为现行公共供水水价或者地下水资源费的1倍至30倍

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主要税费:竣工图费

四、租售阶段



房地产税费种类













五、各阶段税费的统计分析(从开发商角度)

开发环节与销售环节的税收分布

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全部开发环节和销售环节的总税收占总成本的比例为26.06%,其中销售环节税收占总成本的比例为23.43%。即房地产开发企业大约需要将总成本的四分之一(26.06%)、总支出的五分之一(19.06%)、销售收入的七分之一(14.21%)作为税收缴纳给政府部门

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