一、城市规划基本概念和知识

1、“规划”概念使用的多意性

    学科意义：城市规划是研究一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和全面安排的科学。

    政策行为：城市规划作为一项社会实践，总是在一定的社会制度的背景及其发展过程中运作的；城市规划行政管理的各项行为都要有法律的授权，并依法实行管理。

    设计环节：某些较大规模项目设计成果形成的必要阶段，体现设计方案的总体构思或初始意向等。

2、城市规划的概念与编制层次

    概念：„城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。

    编制层次：„我国城市的编制体系可以概括为“两阶段、五层次”的体系：

3、城市总体规划

    城市总体规划   是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。„ 

    城市总体规划的具体内容：„ 

         a、确定城市性质和发展方向，划定城市规划区的范围„

         b、提出规划期内城市人口及用地发展规模，确定城市建设和发展用地的空间布局、功能分区及市中心、区中心位置„ 

        c、确定城市对外交通系统的布局以及主要交通设施的规模、位置„ 

        d、综合协调并确定城市供水、排水、防洪、供电等设施的发展目标和布局„ 

        e、确定城市河湖水系的治理目标和总体布局，分配沿海、沿江岸线„ 

        f、确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局„ 

        g、确定城市环境保护目标、提出防治污染措施„

         ……„ 

    城市分区规划   是在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与城市详细规划更好地衔接。

4、城市详细规划

    „城市详细规划  是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排

„    城市详细规划分为控制性详细规划和 修建性详细规划„

    城市详细规划的对象是城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域„

   规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在100公顷以上。近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在3公顷以上

5、详细规划的主要内容

    控制性详细规划：

    „a、确定规划范围内各类不同性质用地的界线；规定各类用地内适建、不适建或者有条件的允许建设的建筑类型

    „b、规定各地块容积率、建筑密度、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等控制指标

    c„、提出各地块的建筑体量、体形和色彩等要求

    d、„确定各级支路的红线位置，控制点的坐标和标高

    „e、根据规划容量确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线

    „f、制定相应的土地使用和建筑管理规定

    修建性详细规划：

    a、建设条件分析和综合技术经济论证

    b„、建筑和绿地的空间布局、景观规划设计，布置总平面图

    „c、道路系统规划设计

    „d、绿地系统规划设计

    „e、工程管线规划设计

    „f、竖向规划设计

    „g、估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益

6、规划常用概念名词释义

    建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积,也称为红线面积。

    建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上 总建筑面积与建设用地面积的比率。

    建筑覆盖率： 也叫建筑密度，在建设用地范围内所有建筑基底面积之和与建设用地面积的比率。

    绿地率：在建设用地范围内地面上全部绿化种植面积与建设用地面积的比率。（与绿化率的区别）

7、城市用地分类

„    城市用地共分10大类、46中类、73小类

„    城市用地的10大类及其代号分别是：居住用地（R）、公共设施用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（D）、水域和其他用地（E）

„    城市建设用地包括上述10大类中的前9类，不包括水域和其他用地

二、城市综合开发项目规划设计的市场视角

1、城市综合开发规划设计的三个评价维度

    由于开发的复合性及其与城市的密切联系，对于综合物业开发项目的规划设计进行评价也必须具有多重视角：

    城市视角  基于城市整体规划和发展趋势

    市场视角  基于开发目标实现性的

    专业视角  基于功能、效率和创意因素的

2、如何对一个项目的规划进行评价？

    城市价值层面

    a、对区域价值和城市功能表达的准确性

    b、城市角色的标志性和活跃度

   开发价值层面

    a、物业组合对盈利模式的表达

    b、遵循不同物业的市场运营规律

    c、地块资源的最优化使用与物业价值最大化

    d、项目分期开发和启动的合理性

    设计价值层面

    a、规划结构的逻辑及其合理性

    b、设计理念的独创性和审美性

    c、对物业价值的提升

3、综合体收益模式在规划设计中的思考关键点

    a. 综合体物业的发展模式及核心驱动力

    b. 不同类型的物业在综合体中承担的功能

    c. 各种物业类型之间的相互影响

    d. 开发时序与物业价值最大化的关系

4、以商务为核心驱动力的城市综合体的KPI体系

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