[分享]编制目标成本前,要先重点评审这5个指标!

发表于2021-09-27     34人浏览     1人跟帖     总热度:121  

编制目标成本前,要先重点评审这5个指标!_1
前言:拿地之后作为项目成本开始介入,在方案最终确定之前上启动会之时,一般设计会提供一版暂定版的总图(大致确定,但未最终完全确定,很有可能未报批通过)。

此时需要开始编制启动会版本的目标成本,那么作为项目成本不是拿到后就直接编制目标成本,而是对方案进行一个初步的评审,初步评审无问题后,再开始编制目标成本。

01
评审指标


对于住宅项目应从以下几个指标来进行评审:

编制目标成本前,要先重点评审这5个指标!_2

有人可能会问,方案是设计部的事情,跟成本有什么关系?有、而且有很大的关系,接下来我们来一 一说明;


02
容积率的评审



项目收益视角的成本管理:正常情况基于项目利润最大化的原则,容积率应该做足,但是如果说设计出的方案的容积率没有达到规划条件设定的容积率,应该进行“专项说明”。

如果你是基于“项目收益视角”来看待成本管理,那么容积率就是一个绝对不可忽视的指标。

获取途径:容积率指标指标你要向投资部门获取土地合同,里面有本地块相应的规划指标要求。

03
可售比的评审



在编制目标成本之前,应对设计提供的方案的可售比进行初步评审与复核,可售率指标应该优于或者等于集团要求的可售比限额指标。

因为在建筑面积不变的情况下,可售比越低,可售单方成本越高。具体影响程度详见下面的分析:

可售比对成本的影响分析:建安成本都是按照建筑面积进行计算的,但是同样的建筑面积,不同的方案会有不同的可售比,如果可售比相对较低,那么在“建筑单方”指标一样的情况下,会导致“可售单方”指标提高。

可售比变化对可售单方指标影响的对比:

编制目标成本前,要先重点评审这5个指标!_3

通过以上对比可知,可售比降低1%,可售单方指标约提高54元/m2,在单方售价不变的情况下,项目利润将会降低;

新手如果对上述换算公式有疑问,这里进行解答:

正常情况:总成本=建筑单方指标*总建筑面积=可售单方指标*总可售面积

所以得出:可售单方指标=建筑单方指标*总建筑面积/总可售面积=建筑单方指标/(总可售面积/总建筑面积)=建筑单方指标/可售率。

因为:可售率=可售面积/总建筑面积

可售比的主要影响因素:

正常情况:对于住宅项目,可售比只要达到集团可售比限额指标要求即可。

下面对某标杆企业可售比指标的计算进行解读:

编制目标成本前,要先重点评审这5个指标!_4

备注:一般情况下,地面停车率的上线指标都是10%,大多数地区要求的车位配比都在0.9-1.2个/100m2左右,所以正常的可售比指标大约在75%左右。

上述可售比指标,如果换算成坐标轴,趋势如下:

编制目标成本前,要先重点评审这5个指标!_5

从上图来看,我们得出如下结论:

在车位配比不变的情况下:地上停车比例越高,则可售比越高,因为在总车位配比不变的情况下,地上车位停车率增加则地库面积降低;

在地面停车率不变的情况下:停车配比要求越高,则可售比越低,因为在地面停车率不变的情况下,停车配比要求越高,则地库面积越高。

“车位配比“与”地面停车率“一般均在各地规划管理技术规定中进行了明确规定,一般都是要按照文件要求执行,但是在三四五线城市,还是有突破的空间

三四五线城市如何突破车位配比
可售比计算注意要点:

可售比计算的注意要点要抓住核心指标:停车配比,地面停车率,可售面积,建筑面积;



1.关于停车配比:
停车配比=100*总配置车位数/计容建筑面积

2.关于地面停车率
地面停车率=地面车位总数/总车位数

3.可售面积的计算:
无论是否有产权,地库均按照不可售口径计算;

4.总建筑面积的计算:
总建筑面积=地上总建筑面积+地库建筑面积
地上总建筑面积口径:学校、菜市场、配套用房、架空层在计算可售比的时候,不计入总建筑面积;
地库总建筑面积:非机动车库计入地库总建筑面积,地库储藏室就算可以出售,也计入不可售。

5.特殊情况:
当万平米住宅塔楼投影面积在1500-2000㎡之间时,可售比指标允许在上表基础上下降1.4%;
当万平米住宅塔楼投影面积在2000㎡以上时,可售比指标允许下降1.8%。
因为当塔楼投影面积越大,意味着同样数量的车位,地库总面积要偏大,导致可售比下降。

04
配套用房面积的评审



在目标成本编制之前,应收集当地政府各类配套用房的管理规定,例如:物业用房,养老服务用房,社区用房等。

然后对配套用房的面积合理性进行评审与复核,不能少,因为少了会导致规划无法通过,不能多,因为配套用房不可售,配置多了会侵蚀项目利润;

某地区养老服务用房面积规定要求

编制目标成本前,要先重点评审这5个指标!_6

某地区社区管理用房配置标准

编制目标成本前,要先重点评审这5个指标!_7

05
车位配比的评审



在目标成本编制之前,应该就车位配比的指标是否符合政府文件的要求进行评审与复核;

车位配比不能少,因为配比偏少会导致规划无法通过,不能多,因为配比偏多会侵蚀项目利润;

车位配比是指:“每户需要配置的车位数”或者“每100m2建筑面积需要配置的车位数”

编制目标成本前,要先重点评审这5个指标!_8

对于车位配比的计算要注意以下两点:
1.    除了标准车位,是否有对非机动车位的配比进行额外的要求;
2.    对于微型车位与标准车位的换算关系是什么;

06
停车效率指标的评审



在编制目标成本之前,应对项目的停车效率指标进行评审与复核,此项指标必须要优于集团的停车效率限额指标;

停车效率指的是:单个车位的面积指标;

具体计算方式如下:地库面积/地库总车位数量

通常,一个中型住宅项目,如果停车效率相差1m2,货值或者成本会相差几百万,所以停车效率指标的评审异常重要。

总结:方案阶段,对设计对成本的影响程度极大,如果你是新手,应尽量的积极介入,通过集团相关制度指标以及借鉴业内标杆企业一些数据经验,去熟悉或者复核方案的相关指标(容积率、可售比、配套用房、车位配比、停车效率等)的合理性。

一来可以深度学习,与设计部门进行深入交流,二来,沟通设计部门出具的方案的相关指标尽量在合理范围之内;
文章来源:地产成本微观察

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