[资料]13套各类房地产项目专题研究合集

发表于2021-09-23     598人浏览     1人跟帖     总热度:578  

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房地产市场研究相关知识阅读
房地产市场——市场研究的三大痛点
痛点一:三四五六线城市数据缺失、一二线数据口径太多混乱
做市场研究,最重要的是数据。没有数据,真的是臣妾做不到,总不至于瞎编吧。
然后,三四五六线数据有不小的比例是根本找不到数据,房管局不公布、统计局查不到,偶尔有一些小机构的调研报告晒了点数据,却不知道准不准能不能用,非常纠结能不能拿来凑数。三四五六线城市的数据相对比较准又比较全的,就是楼盘的踩盘报告了,但是这些蓄客、开盘数据又不能拿来做统计分析,纠结得很。
当然,一二线的确是有数据,但是坑爹的是,咨询机构A和咨询机构B、咨询机构C的不一样,然后统计局偶尔也会给个数字,比如是商品房销售额,和A、B、C统计的也都不一样。好吧,那我就采用A的吧,口径都用A的,结果突然发现某个数据A没有只有B有,然后又只能强烈摁下内心的精神洁癖,混着用,也不管口径是否一致了。

痛点二:地价数据内涵太丰富、房价数据限制非常多
做市场研究,数据一定要可比较,一定要统一口径,否则统计出来的数据就是有问题的,最后的结果也是有问题的。
然而,首先就会在统计地价上吃瘪。比如,统计表明,某城市的地价连续两年没有涨,保持了难得的稳定,但是仔细分析下来,原来是搞了限地价竞保障房配建,又或者发现是虽然地价涨了但出地越来越远平均一下就便宜了,再或者是发现最近出的地商办的比例越来越高把地价打下来了。又比如,在描述一个明显优质板块比另一个板块地价高、价值高的时候,却发现结论是相反的,仔细查了下才发现,原来优质板块的采样地块土地成交时间更早、或者商办比例更高。
土地价格是土地市场在数据上的最直接量化,不准不准啊T_T
又然后,房价的数据也是乱七八糟。限价限签,光这两条就已经把数据给整死了,就等于是,你拿来做统计的数据,已经是被官方处理过的数据,这种处理不仅仅是平滑曲线导致看不出波段,还有大量双合同带来的价值低估。
为什么现在很多报告都转向细化针对个盘的开盘数据、来访蓄客数据,因为只有这种才是当前最真实的市场量化反馈了。

痛点三:现状描述越来越精确的同时、预测能力还是一塌糊涂
做市场研究的初心是什么?是预测!但是我们现在却在现状描述的精度(颗粒度)和表达形式上越走越远,现状展示和复盘都得到了很大的提高,但是预测还是一点进步都没有。
现在的市场研究各家开发商都很重视,也会成立专门的客户研究部门,配置越来越齐,而且大部分开发商也会启动城市地图的工作,不少咨询机构也在做这方面的工作。
因为大数据的不断完善、以及IT能力向地产应用场景转化,我们的市场研究图像化展示越来越酷炫,展示的维度越来越多,从感官上科技感满满、专业度满满。
但是我们的预测能力还是非常糟糕,所有的城市研究报告或者城市地图报告能从逻辑推理上对未来的土地市场、房产市场进行预测吗?比较悲观,大概率还是得靠决策者们的感性经验积累,虽然也是决策者看了报告之后产生的灵感。
预测能力弱,问题出在哪里?
①底层数据有问题,参见痛点一、二,有问题的数据就算驯化了也没用;
②房地产市场研究还没有建立起自己的动态模型,或者说是因为多因素作用,导致了无法建模,无法做动态推演,导致无法真正预测。简单说明下,就是①市场是人与人的交易、人与公司的交易、公司与政府的交易,牵涉到交易能力、交易意愿、人口流动、资本流动等各种各样的变量,某区域今天的客户和明天的客户是否同一批,某城市今年的供地和明年的供地是否一样,都不好说,②市场是不完全市场化的市场,土地市场尤甚,二手房市场最市场化,但是因为不完全市场化,所以导致了建模往往是失灵的,因为根本没法推演,实操中市场经常开上帝模式,怕碰到直接扭曲变量咋办。
其实我蛮希望,有人能做一个建模,能推演客户动态变化的那种,不准不要紧,但是能给人参考,不要只是那种滴滴打车、地铁人口潮汐图,搬过来生搬硬套没意思,就是那种分析人口迁徙规律,当然也要带着标签(购买能力、客户素描),让我知道,我的客户都是哪里过来的、特点是什么,重点是这种趋势是通过软件推演的而不是看图说话的。

文毕,简单吐个槽,供大家探讨,这活太难做了,搞了半天也只能弄点宏观数据+感性推论还比较靠谱,做数据分析越做越心虚。
来源:周璐的笔记
来源:网络


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 发表于2021-09-23   |  只看该作者      

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各类房地产项目专题研究资料合集,下载学习很有帮助~

摇铃唤白鹿

  | 建筑施工

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