[分享]地产设计端成本管控,如何贯穿项目全周期?

发表于2021-07-20     153人浏览     1人跟帖     总热度:376  

地产设计端成本管控,如何贯穿项目全周期?_1


-01 -
聚焦投资拓展,设计管控做点什么?

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(一) 投拓阶段,项目失控的原因:

根据标杆企业的数据统计,拿地阶段的项目失控的主要原因:
① 75%的原因来自:前期缺乏数据库或数据库不足,计算错误,计算基础明显错误、费用计算随意;
②10%的原因来自前期无相对明确的计算方案,导致实际成本增加的,如基础工程费按建筑预估;
③ 10%的原因来自:地对地块调研不充分,导致成本少算漏算;
④ 5%的原因来自:投资阶段对项目定位不清,导致成本漏算少算,如产品定位不清;

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方面面的失控。要想成本可控,要在方方面面做足功课。
(二) 投拓阶段,设计管控的主要内容:

【关键点一:争取开发商利益最大化

协商项目指标:配套面积、车位配比、容积率、绿地率、建筑形态等等;

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案例来源网络资源

【关键点二】:明确规划要求

当地政府在规划指标、代建、拆迁、限高、绿地率、容积率、停车配比、配套、绿建、装配式等政策上的特殊要求。

上述要求均对方案的排布及成本增量有显著影响,明确上述风险对成本测算的准确性至关重要。所以拿地阶段的风险管控极其重要,对成本的影响以千万来记取,打通各个部门的权责,让所有部门参与到拿地阶段的风险梳理显得非常重要,为此碧桂园下发《规划专业-前置条件一览表》,让各个部门都参与到前期的风险排查中,强化风险梳理的责任和权利。

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【关键三】:排查市政配套成熟程度、区内的不良环境和地质,预估成本费用。

地块未拿地之前,地块的配套是否成熟影响着未来配建的用房及管线的接入,区内不良地质条件则影响着地下结构的方案,这些都影响着拿地成本的估算,越详细的排查这些风险点,对成本测算越有利。

比如中梁地产要求结构专业在拿地之前就要介入周边地块的资料收集(下图),原因:因个别区域对首次进入城市的基坑围护形式和基础形式预判不足,导致获取项目可研成本和实际成本之间偏差较大,目标成本超标风险较大,最终造成项目的经营指标不可控;

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【关键点四】: 前期定位准确、售价预估合理,产品排布货值/利润最大化

准确的产品定位意味着:产品配置准确,建安成本可控;产品适销,去化合理,成本测算准确;售价预估合理意味着:货值计算准确,方案货值最大化/利润最大化,产品设计合理。

所谓定位:在对本产品和竞争产品深入分析,对消费者的需求进行准确的研 判的基础上,确定产品与众不同的优势及与此联系的消费者心中 的独特地位,并将它们传达给目标消费者的动态过程。

定位的基本逻辑:

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设计并不是无源之水无本之木

【案例】产品成本适配
成本适配要与方案定位相匹配,各大地产在方案阶段的成本投放都有相应的限额设计,参保利置业集团住宅产品建造标准,如下图:

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-02-
聚焦方案设计,设计管控做点什么?

项目方案设计阶段决定了整个项目70%~80%的工程造价,对整个项目的成本控制至关重要,设计管理人员应在下面重点上发力:

① 项目总图货值最大化,项目总图设计做到功能合理、经济适用;
② 项目可售比最大化,降低项目地下空间的不合理使用,避免过多的赠送空间,限制地下单车位面积;
③ 单体设计时,立面风格符合大众审美需要,应控制体形系数、外立面率,避免线条复杂带来的成本增加;
④ 满足建筑防火疏散要求,避免防火疏散带来的施工图反复设计修改。
⑤ 结构设计方面,在满足结构安全的前提下,首先应积极争取外部设计条件;其次,应重视结构方案的优化、基坑支护方案的比选和基础方案的选型;再次,还应注意结构配筋原则及配筋方式,规避重大设计变更;
⑥ 各机电专业设计的系统选型对项目成本起着至关重要的作用;选用合理的设计标准和参数,将影响到总设计容量;优化配置标准、末端点位数量和位置,使项目投资更加经济;设备和材料采用集团战略合作供应商名录选择与项目档次相匹配的产品和厂家;各机电专业及专项做到设计单位与施工单位分开,总成本将更加节省。

【案例】方案阶段,资源利用最大化,案例来源网络
外部资源:外部配套、道路交通、景观河道、山体海景、市政配套等不属于项目用地范围内却可以带来较大流量,需要深挖外部资源带来产品溢价。
内部资源:可以分为地块内的核心景观、面宽资源、场地资源以及企业自身的IP都属于内部资源,此部分资源也要实现资源利用最大化,产生最大化的产品溢价。

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【案例】可售比控制
可售比(售建比)率=可售面积/总建筑面积可售面积:按规定可供销售的地上面积。不可售面积:地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积,车位不论是否可售,暂一律不计入可售面积。

目的:为合理分配项目成本,提高销售利润率
可售比指标编制目的:
1、控制地下车位比例,控制单车位指标,控制地库设备用房面积,降低地库总面积,降低地库土建成本。2、控制地面不可售面积,包括非必要的架空层面积、配套用房面积、减少此部分建安成本。
3、控制住宅内部不合理的偷面积,避免过度赠送;高层产品遏制过度偷面积造成的非常规户型,别墅及洋房产品避免过度建造地下室,变相拉低单方售价。

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方案设计阶段的关键词

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-03-
聚焦施工图设计,设计管控做点什么?

No.1
桩基成本的控制
桩基成本四问:
① 甲方第一问:可否采用天然基础;
②  甲方第三问:是否可以改变桩型?
③ 甲方第三问:桩基承载力是否用足;
④ 甲方第四问:成桩工艺可否改变;
⑤ 甲方第五问:桩基设计可否更加精细化;

No.2
支护降水成本的控制

基坑工程中常用的基坑支护形式包括:放坡;土钉墙;复合土钉墙;重力式挡墙;悬臂桩;双排桩(双排桩+锚);单排桩锚;钢板桩;SMW工法桩等。应根据每种围护形式的特点和适用条件进行选型。

一般同等条件下支护形式的造价从低至高依次为:放坡开挖<土钉墙<复合土钉墙<拉森钢板桩<型钢水泥土搅拌墙(SMW工法)<锚桩/悬臂桩支护<地墙<内支撑。
No.3
含钢量/含混凝土量
控制布墙率、体形系数、高宽比及建筑层高等。

建筑方案设计时,其较为规则的平面布置,表现为内凹、外突较少,利于结构专业的剪力墙布置,且利于剪力墙长墙的布置(较短墙而言,长墙的边缘构件更少,配筋更少),另外平面规则利于轴线齐平,结构扭转效应会少。

高宽比对结构成本影响也较明显,当高宽比超限时,结构设计经济性也较差。
住宅设计时,剪力墙布置应遵循“两端、周边重点布置,中间、核心筒减少布置”原则,用较少的剪力墙数量保证结构抗震扭转指标满足要求。

【案例】来自:思优科技
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原设计标准层剪力墙面积为24.2m2,墙地比6.05%,优化后剪力墙面积为19.8m2,墙地比为4.95%,优化剪力墙18%,节省土建造价30元/m2。

No.4
门窗工程
门窗工程的成本控制策略:控制体形系数、约束窗墙比、节能计算精细化、保温和门窗协调性、门窗分格精细化等等。

【案例】门窗分格精细化
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优化前
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优化后

No.5
外立面工程
外立面工程的成本控制策略:
(1)方案设计:对标、限额、适配
(2)施工图设计:精细化、成本不均衡投入

No.6
保温工程
管控要点是“两个重视”:重视保温方案的选择、重视节能计算;

外保温系统的比选可以从以下四个方面进行充分考虑:
1、材料的保温性能和防火性能。一般情况下保温效果好时,燃烧性能就差,两者很难兼得;
2、保温系统的实用性、安全性和耐久性;
3、成本因素、市场的供求关系;
4、耐火窗的选择既要考虑其成本因素,又要考虑与整个保温系统的匹配,要在满足节能和耐火性能的同时寻求经济合理的解决方案。

精细化设计:屋面保温、采暖和非采暖、构造设计等

【案例】来源:山东区域
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分析 上图中已考虑层间楼板20mm挤塑板的导热系数,从而使地下室顶板无机纤维喷涂保温层的厚度降低了25mm,成本降低约20元/m2。

No.7
建筑做法
房地产建安成本中,除了主体结构之外,牵扯面最广的成本莫过于建筑做法。如果说结构是建筑骨架,那么建筑做法无外乎是建筑的皮肤,分散在建筑的各个部位,零散但是非常的重要。

建筑做法的重要性:
其三:建筑做法是一个系统工程,设计管理人员要具备一定的专业素养和职业水准,否则就会被施工、各种厂家牵着鼻子走。
各大标杆企业对于建筑做法都有一套标准做法,以减少设计人员的主观臆断,提高设计管理的标准化程度,降低设计风险、控制建安成本。可以肯定的是,标杆企业的建筑做法很少参照或局部参考国标图集或省标图集,原因无外乎:
① 国标图集或省标图集无法涉及到方方面面,不具备全面性和适应性。
②国标图集或省标图集大部分参编企业为设计、厂家,做法具有明显的引导性。
③ 国标图集或省标图集为最低标准,有些达不到开发商的交付要求。
④国标图集或省标图集更新的速度较慢,跟不上日益丰富的新材料、新技术革新。

如何控制建筑做法成本:
① 实事求是,做法勿超配;
②重视防水工程,否则后患无穷;
③ 绿色环保 以人为本;
【案例】:来源网络:
高层地下室顶板面层原设计图纸做法为:现浇混凝土顶板扫净后,板底腻子刮平,刷白色内墙防霉涂料。

根据三期高层的收楼经验,业主会更注重展示区景观、住宅品质,整体效果,而非地下室天花。即使刷了白色内墙防霉涂料,在地下室昏暗的光线中,也起不到很好的展示效果,且日积月累,涂料易发生剥落。取消面层腻子、涂料,不影响其结构的使用功能。经与设计院、工程技术部等相关部门沟通,同意取消原板底腻子刮平,刷白色内墙防霉涂料做法。
综合单价:22.85元/m²
优化面积:107838.63m²
本项目节约成本246万元。

No.8
装配式建筑
装配式建筑的发展,各地区基本依据国标《装配式建筑评价标准》的大原则不变,然后适时的推出适合本地区发展的装配式建筑政策及评价原则,最底化实现装配率要求,可以最大化的降低装配式建筑的成本增量,这条原则不变,当然要申请装配式建筑评级的可以除外。

(1)要实现最低化的成本增量,首先要彻底的了解当地对于装配率及装配式建筑面积配比的要求,或者在前期土地招拍挂阶段就要参与此项目的产业化面积要求(很多地区在土地出让时,就明确了装配式面积要求)。
(2)重视装配式建筑的方案选型;
(3)最大化的避害-控风险;

文章来源:胖栋有话说


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 发表于2021-07-20   |  只看该作者       筑龙币+10

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