[分享]房地产项目运作要点

发表于2021-06-11     86人浏览     1人跟帖     总热度:278  

房地产项目运作要点_1

随着中国经济的蓬勃发展,我国房地产行业早已进入一个全面竞争的时代。企业经营环境的复杂性和不确定性达到前所未有的程度,激烈的竞争要求企业具有比竞争对手更卓有成效地从事生产经营活动和解决各种困难的能力。因此,明晰的房地产项目运作流程是很多房地产企业必备的能力。
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项目运作全景图

房地产项目运作可以分为四个大的阶段,即掌握机会、建造开发、营销租赁和资产运营。具体地,掌握机会包括客户需求分析、选址、拿地、融资、定位策划和规划;建造开发包括设计、建造和招商;营销租赁包括商户营销、消费营销和销售租赁;资产运营包括:物业管理、商业运营和增值服务。
房地产项目运作要点_2
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项目运作要点

1、客户需求:房地产企业首先要对市场分析,对客户分析,明确企业是对哪个细分市场的哪类客户服务的。把握住政府及市民现在和未来需求,并具备快速反应能力。
2、选址:土地选址需要建立在土地市场调研的基础上,首先明确已经出让、转让土地的数量,其次要做出未来土地走势的预测,进而结合客户需求,确定一个最适合做这种产品的土地。
3、拿地:土地是房地产行业的根本,而拿地是房地产企业的核心能力。有没有相对价格低廉的土地储备,能不能把握获取土地的时机,对房地产企业提出了较高的挑战。常见的拿地方式有公益事业、市政工程和品牌连锁等。
4、融资:房地产行业是典型的资金密集型行业,在开发过程中最重要的资源无疑是资金。常用的融资渠道包括:商业银行融资、其他企业融资、委托贷款融资、信托计划融资、联营融资、上市融资、债券融资和ABS等,每种融资途径特点不同,遵守的“游戏规则”不同,融资成本和规模也不同,具体要结合房地产项目本身和项目融资方的情况以及国家的法律法规、政策环境而定。
5、定位策划:在房地产项目开发中,房地产项目的定位策划决定了项目是否能够顺利进行甚至决定了此项目的成与败。国内房地产开发的商业模式主要包括“万科”模式、“长实”模式、“胡雪岩”模式、“前店后厂”模式、万达“住宅销售+商业持有”模式。
6、规划和设计:规划和设计是最能体现创新价值的环节,其意义在于用什么样的产品形态和整体规划来最大程度的满足客户需求,最大程度的挖掘地块价值。因此,行业视野尤其重要,找到最适合项目的建筑师也是房地产企业需要的能力。
7、建造:项目施工设计图纸完成后,可由房地产企业自行招标或委托招投标机构代理招投标,进行公开招标或者邀请招标,确定下工程建设的各个主体单位。由于建筑市场供过于求,建筑需要业主高度监管,从图纸设计阶段开始成本控制,再到后续的质量保证系统、监理等,关注最容易出现质量问题的地方。
8、商户和消费营销:无论是商户营销还是消费营销,营销能力都是房地产企业员工素质、企业文化、销售技能积累的综合释放,与公司积累直接关联。营销应该贯穿项目运作始终,从市场定位阶段、销售指导阶段,到广告提案阶段、推广主题和策略阶段、市场推广方案阶段以及开盘阶段,均应制定明细的操作指引和标准。
9、招商:商业项目的招商必须以准确的项目定位和规划为基础,大多数商业地产运营商很难做到招商“一步到位”,原因是前期商业地产开发商规划不到位,因此项目招商最好由专业机构全程操盘。与此同时,品牌同盟、有效沟通和专注细节也是成功招商的有力保障。
10、销售租赁:房地产项目的销售租赁是建立在管理的基础上开展的,只有在管理上严格要求,有一个合理的、有效的管理方案,销售租赁才能根据管理条例的设置顺利开展。
11、物业管理:随着人民群众生活水平的不断提高,人们对居住环境和社区服务有了更高的要求。物业管理作为房地产开发的延伸与房地产经济有着千丝万缕的联系,发展物业管理对房地产行业经济起着越来越重要的作用。
12、商业运营:商业运营管理要做好以下几个方面的关注:
1)关注业态结构与布局;
2)关注租户结构及租金;
3)关注商铺经营状态与贡献度;
4)关注客流计量和会员体系的建设;
5)关注中心服务范畴和质量;
6)关注顾客消费服务环境、消费热点及商品与租户的品质、质量。
13、增值服务:建设、销售完毕,撒手不管是市场上一些商业项目的通病。房地产企业要在楼盘交付使用之后,做好后续的增值服务计划,针对不同的客户群体制定服务策略。这样既保护和提高了客户的资产价值和收益,实现投资价值最大化,也有效避免了项目在市场的商业混战中毁坏了形象,对集团长远的发展、品牌的建立也大有好处。
作者:单瀛海,北大纵横

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 发表于2021-06-11   |  只看该作者       筑龙币+10

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