[分享]从一个地产项目复盘,看如何控住建安成本?

发表于2021-06-01     167人浏览     1人跟帖     总热度:399  

从一个地产项目复盘,看如何控住建安成本?_1

一、工程概况
某项目总建筑面积20万平米、10栋住宅、1栋4层独立商业会所、1404户;2#/3#/5#精装修交付,其余为毛坯交付。2017年9月毛坯交付,2017年11月精装交付。
项目建设周期:2015年1月~2017年12月
咨询工作驻场周期:2015年4月~2018年6月,结算办理150余份。

二、什么是复盘,复盘的目的
什么是复盘:按原先的走法,把下完的棋再摆一遍。项目复盘直白的讲,其实就是对过去完成的项目所做的一个深度思维演练。
复盘的目的:项目的复盘,首先它可以对整个项目有一个全面的回顾和总结。其次对项目流程能有一个详细的分析,最终找到重点问题和重点原因,给出一些改进的措施,从而避免今后重蹈覆辙。
复盘的核心:复盘的核心理念在于,对的继续复制,错的绝不再犯,实现闭环,循环上升。
复盘的步骤:回顾目标、评估结果、分析原因、总结规律。

三、数据分析
1、造价指标分析
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2、变更签证分析
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1)XX项目建安成本全部变签数量约在623份,累计变签金额为1264.93万,变更率为2.37%。
2)XX项目为收购项目,收购时变签台账不全,办理的及时性欠缺,很多是在结算时才去办理,变签的原因描述及附件有缺陷、逻辑不闭合常有。
3)变更图纸管理不规范,设计变更发生后无设计院蓝图下发。

四、无效成本盘点
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从上表中可看出,变签中出现无效成本共计663.37万元,占比1.24%。分析如下:
1)各业务口对该区域验收前提条件不熟悉,比如绿化验收已施工部分未纳入验收范围,规划验收飘窗拆改2次,供电验收电表拆改2次,增加无效成本,建议提升自身经验,加强沟通,提前介入并咨询相关单位协助验收工作。
2)项目现场反复出现电缆挖断修复,电缆移位,草坪枯死反复种植,增加无效成本。建议新项目在合同管理中制定相关标准,提前消化,加强施工管控。

五、成本管控经验总结

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成本管控后期建议
1、合同增加如下条款:
1)任何情况下,承包人不得以未能就变更工作的计价达成一致而拒绝实施变更工作,否则当违约论。
2)竣工验收程序,严格按照我司验收程序,涉及到品牌验收的相关资料,须经各业务口核实确认,须与合同内指定品牌保持一致。如品牌出现不一致现象,完善相关条款依据。
3)合同内须明确约定成品保护标准,增加图文说明。
4)合同内须明确约定水电费的计量方式,发包人实时跟踪每月计量分摊。
5)合同内须明确约定当临时电梯拆除,室内电梯做施工用梯用途时,计入开梯相关费用。
6)合同中明确措施费的涵盖内容,并将政府政策调整导致的费用增加列入措施费的范围。如:对土方管制采取的措施费用,为迎接军运会对围挡形象提升增加的费用以及可能面临的停工风险等。
2、管控思路:
1)土方单独发包时,对场地内的土方平整、外运、外购、内转、回填、开挖等综合单价进行约定,签订合同时可约定不高于周边土方合作价格等。
2)如果外墙遭到破坏,须进行修复清理。例如:燃气开孔导致外墙污染,可在外墙分包合同内明确约定修复标准并计入费用。
3)建议涉及到铝膜全砼外墙时,后期在招标过程中消化基层处理费用。使用铝膜全砼外墙,由于外墙免抹灰,基层仍然存在一定的偏差(阳角、楼层拼缝、接头等部位,增加了外墙基层处理方案)。
4)甲供材料(例如:瓷砖、墙纸)的综合损耗率在招标阶段依据排版图纸及时统一确定。
5)优先采用总价包干的合同形式,将施工过程中的成本管控风险转移到乙方单位,促使乙方提高自身的成本管控意识。
 
全过程项目成本管控重难点及改进措施:
1、三单结算的应对策略
制度先行:合同条款明确杜绝后补、逾期报送签证结算承担违约金;
过程把控:对甲乙双方相关工程师进行签证制度宣贯,使大家明白后补签证及签证不结算对项目运营的影响;将签证结算制度与施工单位进度款支付挂钩,未按要求及时报送合格资料,进度款支付考虑折扣系数,达标下期返还;
承诺付款:对于已完成审批流程的签证可按照合同约定进度款支付费用,提高报送积极性。

2、模拟招标的应对措施
计划先行:制定并严格控制招采、转固计划;明确各端口提交文件的时间及管控措施;
标准先行:将总分包界面划分、建筑做法、新工艺工法等文件及早明确;按照相应标准完善招标清单;
参考前期:收集前期项目的相关问题及解决方案,在新总包招标中予以规避。
过程控制:收集过程变化点,及时了解市场价格,为价格协商准备。

3、限期结算的应对措施
制度先行:合同条款明确完工后一定期限,必须配合甲方完成结算工作,否则给予一定的经济处罚;
过程把控:及早梳理结算台账,制定结算催报计划。召开结算动员大会,宣贯甲方结算要求。与乙方明确核对人员及时间,严格执行并定期通报。成立成本、工程、设计、咨询预结算问题沟通小组,对争议问题形成一致对外意见;重大问题形成双方意见,供领导决策。严格执行处罚措施,降低合作等级。

4、政策停工风险的应对措施
制度先行:合同条款明确对于政府相关政策可能造成的停工风险充分评估,停工、调整工序、后续赶工等措施费充分考虑进合同报价;
过程把控:过程中,对施工内容巡查核对,留存不足之处证据,以应对可能面临的停工索赔。停工时,积极引导乙方,让其有事可做:甲方组织乙方对标杆项目进行学习;对已施工内容总结调整完善;转入室内作业;重点完善过程签证等工作。

5、开发节奏快的应对措施
计划先行:提前制定各端口工作计划;
过程把控:根据项目实际运行情况完善调整计划并严格执行。根据项目整体计划,分割月工作计划内容、周计划工作内容,执行并反馈完成情况。各部门定期碰头会机制,保证各端口信息交圈,及早应对变化局面。前期项目遇到的问题及早在本项目中规避掉,避免不必要的损失。

6、现场巡查指引的落地及标准化
现场巡查已作为全过程造价咨询服务的一部分,切实做好现场巡查的反馈、资料存档对提高结算效率和规避结算风险有着重要的意义。
现场巡查做什么每周定期对项目现场进行走场,掌握总包及各分包单位的现场进度。对隐蔽工程及过程巡查进行拍照、视频等影像资料留存。

7、现场巡查的意义
1)了解项目现场的实际进度,提高月度结算(进度款审核)的效率且能有效规避超付。
2)提高项目工程师对现场施工工艺的熟悉程度,提升专业知识。
3)隐蔽工程及过程资料留底,为结算办理做好过程记录,提高结算的效率和准确性。同时对后期施工方索赔提供反索赔依据。

8、现场巡查怎么做
1)对驻场工程师进行现场巡查指引的集中培训及交底,让其明白各施工节点需关注的重点事项并让工程师对各分项合同、清单、图纸进行研读熟悉。对现场巡查指引关注点设置打卡记录表并列入考核指标,让驻场工程师带着目的去巡查和记录。
2)现场巡查的资料按日期和专业分类做好整理存档,对所拍摄的照片或视频备注当时拍摄的目的,方便日后查阅和项目人员变动时的移交。
3)现场巡查资料做到及时反馈,对可能涉及质量和造价的事项进行专题汇报,并形成会议纪要三方确认以作为后续结算的凭据。
来源:老司机盘造价
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