[分享]地产项目价值梳理,很多地产人根本不懂!

发表于2021-04-26     371人浏览     1人跟帖     总热度:660  

地产项目价值梳理,很多地产人根本不懂!_1

一、关于刚需项目的价值梳理

以天津某项目为例(项目业态丰富,以其中的别墅产品作为本次的案例进行分享);

项目背景介绍:
①项目地处天津环城区域的东丽区,(天津有市内六区和环城四区几个大区域,环城四区属于郊县区域,东丽区属于天津环城四区中发展相对比较慢的区域,但是依托机场及空港经济区,存在相应的区域价值);
②项目有高层、洋房、叠拼别墅三种业态,当时高层洋房去化得差不多了,主力聚焦去化别墅(虽然是别墅产品,但是项目本身是属于刚需项目,所以我把定语名为“刚需项目的价值梳理”);

如下地图所示,项目处于天津市外环线之外,地理位置很堪忧了,不过通过周边的一些重点的配套提炼,所以看上去感觉还是未来可期的。那么还是回归到逻辑五分法的使用中,我们可以首先确定的一个主逻辑是:城市逻辑(现状或许不美,但是未来可期)!

其次,回归到其他的逻辑,我们可以知道,品牌和人群都不是能够形成价值穿透力的,因此我们回归到项目的产品上,当时项目的小面积叠拼别墅是属于板块内的独一份,因此辅助逻辑则可确定为:产品逻辑!

(对于辅助的逻辑,其实就是在剩余的逻辑里找出能够跟他共同衬托的价值,但是要注意的是城市逻辑和土地逻辑是互赤的,既然城市逻辑已经确认,那么就不可能再出现土地逻辑,就需要从品牌、人群、产品上进行价值的找寻了地产项目价值梳理,很多地产人根本不懂!_2

上述确定好项目的价值逻辑后,我们就要开始进行细节内容的填充了:
【基于对项目所属城市、区域、地段、产品、客群、竞品环境等研究分析,确立项目能撬动、突破市场的核心价值逻辑为:城市逻辑+产品逻辑

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上述通过文字可以知道,具体的城市逻辑和产品逻辑之下,其主要的细节支撑都是什么,所以当我们确定好主要逻辑组合后,在这个逻辑下去找差异化的价值支撑点就尤为重要!

根据价值逻辑,我们可以推演出置业逻辑,如下所示:

地产项目价值梳理,很多地产人根本不懂!_4

所以根据上述价值逻辑——置业逻辑,我们就可以围绕着项目核心的价值去跟客户对外输出了,同时可以指导我们的线上推广操作,具体的推广在这里不做展示,但是列举一下根据价值梳理后的项目的推介手册的内容制定,都是围绕着价值体系来的,所以项目的价值就是牵一发而动全身!

下附项目推介手册的内容:购买鲲栖府别墅的几大理由:

理由1:最具发展潜力板块

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理由2:最核心资源区位

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理由3:最宜居醇熟居住区

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理由4:总价最低经济适用

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理由5:小面积多功能

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理由6:稀缺城市别墅

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二、刚改项目价值梳理

以天津某项目(项目业态为高层+商业产品,本期分享主要是围绕着住宅产品进行);

项目背景介绍:

①项目地处天津河西区,(天津有市内六区和环城四区几个大区域,河西区属于天津“上三区”,上三区是一种区域优势等级的划分,寓意区域等级具备绝对的优势,同时区域拥有天津城市最优质的万亿级资源配套,核心的教育资源优势全部汇聚于河西区,因而教育资源也是河西区最具备差异化竞争力的区域级资源);

②项目有高层、商业两种业态,目前主力热销高层产品,但是由于产品面积段多集中于89㎡左右,因此虽然地段优势极佳,但是总价段在跟市区的豪宅相比还是会稍微低了一些,因而我们可以将社区定位为品质刚需型产品,如果跟其他次能级区域的产品相比,项目还是绝对称得上精致的改善型社区,那么我们还是以“升维”对比思路来进行本次的分享,所以我们将项目定位为刚性改善型社区;

如下地图所示,项目处于天津市外环线内,隶属于河西区,地理位置具备绝对的优势,且周围均有成熟的城市配套,那么还是回归到逻辑五分法的使用中,我们可以首先确定的一个主逻辑是:土地逻辑(现状很美,未来也会愈加可期)!

其次,回归到其他的逻辑,可以知道,中海央企的品牌绝对能够构成非常大的品牌优势,但是周边也都是一些大品牌开发商,比如仁恒、绿城等,因此不能形成绝对的竞争力,人群逻辑的特征也并非特别明显,但是项目也在后期的销售过程中逐渐的显现了一些人群逻辑的特征,但是我们要找的是具备绝对的价值穿透力的辅助逻辑,因此我们回归到项目的产品上,项目5G智能精装小面积通透优质户型在区域内的产品价值上绝对称得上是数一数二,因此辅助逻辑则可确定为:产品逻辑!

(对于辅助的逻辑,其实就是在剩余的逻辑里找出能够跟他共同衬托的价值,但是要注意的是城市逻辑和土地逻辑是互斥的,既然土地逻辑已经确认,那么就不可能再出现城市逻辑,就需要从品牌、人群、产品上进行价值的找寻了地产项目价值梳理,很多地产人根本不懂!_11

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上述确定好项目的价值逻辑后,我们就要开始进行细节内容的填充了:

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上述通过文字可以知道,具体的土地逻辑和产品逻辑之下,其主要的细节支撑都是什么,所以当我们确定好主要逻辑组合后,在这个逻辑下去找差异化的价值支撑点就尤为重要!

根据价值逻辑,我们可以推演出置业逻辑,如下所示:

地产项目价值梳理,很多地产人根本不懂!_14

所以根据上述价值逻辑——置业逻辑,我们就可以围绕着项目核心的价值去跟客户对外输出了,同时可以指导我们的线上推广操作,具体的推广在这里不做展示,但是列举一下根据价值梳理后的项目的推介手册的内容制定,都是围绕着价值体系来的,所以项目的价值就是牵一发而动全身!

来源:地产策划加油站

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