[分享]施工图阶段如何控好成本?

发表于2021-04-07     28人浏览     1人跟帖     总热度:235  


施工图阶段如何控好成本?_1

-  01  -
建安成本基本组成

施工图阶段如何控好成本?_2
【案例】济南年某项目地上33层,层高3米,地下1层,钻孔灌注桩,精装交付,建安成本2645元/m2;铝合金耐火窗,聚苯板保温,商砼按平均330元/m³ ,钢筋按平均3500元/t 。
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施工图阶段如何控好成本?_4
以10万方项目为例:
施工图阶段如何控好成本?_5
住宅项目(含地库)控制住“八大千万级分项”成本,即可以锁定项目建安成本的70%以上,根据华润地产统计,控制措施较好的地产与较差的地产之间,八大分项之间可以偏差达200~300元/m2,即优秀的单位比较差的开发单位在八大分项上可以节省10%左右的建安成本。

以十万方的项目,即可以节省2000万~3000万的利润。
固成本控制的起点便是:控制住千万级成本分项工程!


施工图阶段如何控好成本?_6
-  02  -
建安成本的控制
No.1
桩基成本的控制

桩基成本四问:
① 甲方第一问:可否采用天然基础;
  甲方第三问:是否可以改变桩型?
③ 甲方第三问:桩基承载力是否用足;
④ 甲方第四问:成桩工艺可否改变;
⑤ 甲方第五问:桩基设计可否更加精细化;

【案例】某项目地上 22 层,地下 2 层,建筑高度 H=64m。原设计:采用灌注桩,桩基持力层到第⑦层中砂,桩顶标高见下

优化设计:基础超挖2米,持力层落到第④层中砂层,fak=240KPa,经计算承载力修正后达到 320KPa/m 2 ,且下卧层强度及沉降满足,因此采用天然地基。修正后的地基承载力特征值能达到 H/2=64/2=32 吨/平米,则可采用天然地基。
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No.2
支护降水成本的控制

基坑工程中常用的基坑支护形式包括:放坡;土钉墙;复合土钉墙;重力式挡墙;悬臂桩;双排桩(双排桩+锚);单排桩锚;钢板桩;SMW工法桩等。应根据每种围护形式的特点和适用条件进行选型。

一般同等条件下支护形式的造价从低至高依次为:放坡开挖<土钉墙<复合土钉墙<拉森钢板桩<型钢水泥土搅拌墙(SMW工法)<锚桩/悬臂桩支护<地墙<内支撑。

【案例】来源网络
青岛**项目基坑支护与降水方案对比分析
分析:由于项目前期反馈现场周边项目开挖,淤泥层状态为水状流 质,故第一版基坑支护设计方案按照多数位置设置灌注桩垂直支 护,以阻挡淤泥坍落。在项目地勘打孔期间,通过协同设计院、项目部、成本部进行现场踏勘,认为现场淤泥质土、为流塑 可控状态,比周边淤泥层情况好。为节约成本及工期,进行了基 坑支护方案优化,最后优化结果如下:

一、基坑支护工程:仅项目东侧及南侧楼座靠近规划路部分因无法放坡,需采取旋喷桩 + 灌 注桩 垂 直 支护;其它位置放坡空间充足,采取喷射混凝土面层+土钉支护形式,基坑支护措施根据现场开挖情况随时调整,方案优化金额约444万元。

二、降水工程:根据地勘拟建场地地下水主要为潜水和裂隙水,现场水位埋深约1.00米,历史最高水位标高约为4.0m;采用明沟降水。根据基坑支护方案的调整,抽水泵数量随之调整,原方 案考虑工期安排降水90天,70台5kw水泵每天抽水8小时计算,现考虑60台水泵抽水,方案优化金额约7万元。
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No.3
含钢量/含混凝土量

控制布墙率、体形系数、高宽比及建筑层高等。

建筑方案设计时,其较为规则的平面布置,表现为内凹、外突较少,利于结构专业的剪力墙布置,且利于剪力墙长墙的布置(较短墙而言,长墙的边缘构件更少,配筋更少),另外平面规则利于轴线齐平,结构扭转效应会少。

高宽比对结构成本影响也较明显,当高宽比超限时,结构设计经济性也较差。
住宅设计时,剪力墙布置应遵循“两端、周边重点布置,中间、核心筒减少布置”原则,用较少的剪力墙数量保证结构抗震扭转指标满足要求。

【案例】来自:思优科技
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原设计标准层剪力墙面积为24.2m2,墙地比6.05%,优化后剪力墙面积为19.8m2,墙地比为4.95%,优化剪力墙18%,节省土建造价30元/m2。


No.4
门窗工程

门窗工程的成本控制策略:控制体形系数、约束窗墙比、节能计算精细化、保温和门窗协调性、门窗分格精细化等等。

【案例】门窗分格精细化
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优化前
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优化后


No.5
外立面工程

外立面工程的成本控制策略:
(1)方案设计:对标、限额、适配
(2)施工图设计:精细化、成本不均衡投入

【案例】来源:碧桂园
1.空调格栅内侧为非敏感区域,可将外立面真 石漆做法优化为普通涂料;
2.非设计强制要求部位,可出具设计变更进行优化。
3.空调格栅内侧饰面由真石漆优化为普通涂料, 可节约成本684万元。
(碧桂园区域推广价值)施工图阶段如何控好成本?_12

No.6
保温工程

管控要点是“两个重视”:重视保温方案的选择、重视节能计算;

外保温系统的比选可以从以下四个方面进行充分考虑:
1、材料的保温性能和防火性能。一般情况下保温效果好时,燃烧性能就差,两者很难兼得;
2、保温系统的实用性、安全性和耐久性;
3、成本因素、市场的供求关系;
4、耐火窗的选择既要考虑其成本因素,又要考虑与整个保温系统的匹配,要在满足节能和耐火性能的同时寻求经济合理的解决方案。

精细化设计:屋面保温、采暖和非采暖、构造设计等

【案例】来源:山东区域
施工图阶段如何控好成本?_13
分析 上图中已考虑层间楼板20mm挤塑板的导热系数,从而使地下室顶板无机纤维喷涂保温层的厚度降低了25mm,成本降低约20元/m2。


No.7
建筑做法

房地产建安成本中,除了主体结构之外,牵扯面最广的成本莫过于建筑做法。如果说结构是建筑骨架,那么建筑做法无外乎是建筑的皮肤,分散在建筑的各个部位,零散但是非常的重要。

建筑做法的重要性:
其三:建筑做法是一个系统工程,设计管理人员要具备一定的专业素养和职业水准,否则就会被施工、各种厂家牵着鼻子走。
各大标杆企业对于建筑做法都有一套标准做法,以减少设计人员的主观臆断,提高设计管理的标准化程度,降低设计风险、控制建安成本。可以肯定的是,标杆企业的建筑做法很少参照或局部参考国标图集或省标图集,原因无外乎:
① 国标图集或省标图集无法涉及到方方面面,不具备全面性和适应性。
②国标图集或省标图集大部分参编企业为设计、厂家,做法具有明显的引导性。
③ 国标图集或省标图集为最低标准,有些达不到开发商的交付要求。
④国标图集或省标图集更新的速度较慢,跟不上日益丰富的新材料、新技术革新。

如何控制建筑做法成本:
① 实事求是,做法勿超配;
②重视防水工程,否则后患无穷;
③ 绿色环保 以人为本;

【案例】:来源网络:
高层地下室顶板面层原设计图纸做法为:现浇混凝土顶板扫净后,板底腻子刮平,刷白色内墙防霉涂料。

根据三期高层的收楼经验,业主会更注重展示区景观、住宅品质,整体效果,而非地下室天花。即使刷了白色内墙防霉涂料,在地下室昏暗的光线中,也起不到很好的展示效果,且日积月累,涂料易发生剥落。取消面层腻子、涂料,不影响其结构的使用功能。经与设计院、工程技术部等相关部门沟通,同意取消原板底腻子刮平,刷白色内墙防霉涂料做法。
综合单价:22.85元/m²
优化面积:107838.63m²
本项目节约成本246万元。


No.8
装配式建筑

装配式建筑的发展,各地区基本依据国标《装配式建筑评价标准》的大原则不变,然后适时的推出适合本地区发展的装配式建筑政策及评价原则,最底化实现装配率要求,可以最大化的降低装配式建筑的成本增量,这条原则不变,当然要申请装配式建筑评级的可以除外。

(1)要实现最低化的成本增量,首先要彻底的了解当地对于装配率及装配式建筑面积配比的要求,或者在前期土地招拍挂阶段就要参与此项目的产业化面积要求(很多地区在土地出让时,就明确了装配式面积要求)。
(2)重视装配式建筑的方案选型;
(3)最大化的避害-控风险;

【案例】装配式竖向构件应避开低温施工,切实落实好组织设计,避免冬季施工对工期的影响;三明治外墙做好防水构造措施。
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No.9
其他

9.1 防火门:要适配
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某房企防火门适配标准

【案例】来源:博牛建筑设计,网络可查资料
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该项目1#3#4#办公楼的管道井均设为乙级防火门,按规范要求该管道井门为丙级防火门即可。且管道井设有门槛,建议可调整门高为1800mm,使管道井门洞顶标高与办公室门洞高度一致,空间感受更佳。

在不影响项目品质的情况下,该单项最终与甲方对量优化节约97.14万元。

9.2 电梯工程:要适配
1、数量控制
电梯的运载能力一般是指单位时间内的输送人员数量,通过增加电梯数量或提高电梯运行速度可以达到同样的效果。 在使用提高电梯运行速度的方案时,应注意其对人体影响的极限值。可以考虑使用提高电梯速度,以减少电梯数量的方式
2、电梯选型
⑴超高层尽量选用两阶段提升方案较为经济合理
⑵降低电梯速度、减少多余功能是降低电梯价格的首要选择,其次是降低电梯装修配置
(3)根据实际情况测算比选有无机房电梯方案或不同型号电梯适用范围的经济合理性;并对不同品牌、不同系统方案比选
(4)战略单位在图纸设计及选型阶段进场配合,避免后期无效成本支出,
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某房企适配标准和竞品比选

9.3 精装修工程:要适配和对标
策略:对标,成本重点投放(是否为营销卖点,应根据客户定位,一般刚需盘不敏感,改善及以上盘对公区装修敏感)

【案例】来源于网络
施工图阶段如何控好成本?_18
两个项目销售情况同样火爆,可以看出客户对室内公共部位装修并不感冒。可以看出WK对电梯间装修定性为非敏感成本, 我司应适当的降成本带来更高的利润。建议装修标准控制在 600~700元/m2。
来源于胖栋有话说
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 发表于2021-04-07   |  只看该作者       筑龙币+10

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