[分享]目标成本控制管理的原则、过程、方式、方法

发表于2020-10-17     34人浏览     1人跟帖     总热度:255  


目标成本控制管理的原则、过程、方式、方法_1
目标成本控制管理的原则、过程、方式、方法_2
【详解】目标成本控制管理的原则、过程、方式、方法
目标成本控制管理的原则、过程、方式、方法_3
01

房地产成本目标管理原则
①目标的内涵:
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标。
②目标的作用:
目标不是上限而是基准,目标的作用在于心中有数。
③目标的范围:
成本目标是整个项目团队的目标,目标范围覆盖全成本。

02

房地产成本目标制定的过程
制定的时间
目标的雏形从立项时开始形成,成本水平是考虑是否立项的要素之一;
策划、设计阶段进行各阶段的成本测算,各期测算要有对应,比较变化原因,原则上前期目标控制后期目标;
实施方案确定后,形成正式项目发展成本目标。
施工图完成后,可根据预算对目标做调整(通常是在偏差较大的情况下),形成内控目标;

②目标制定的时间:几个阶段
目标成本控制管理的原则、过程、方式、方法_4

③目标制定的方法:正向与反向
正向测算:测算依据--成本首先是由产品的定位与档次决定的,因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定,在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有:项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准;
测算方式--根据所掌握的经验数据和项目的特征,不一定是固定方式;(如烂尾楼改造、中学等)
团队工作--前期工作尽可能做细,促进策划、设计人员对产品的深入考虑,不要因为今后会发生变化而不作预先设定。(工作重心前移)
反向倒逼:确定销售价格水平;确定利润要求;反推计算成本水平。
--目标需经过各方的讨论、审批和正式发布 (也可能经集团审批)。

④目标制定的要求:成本+产品
水平恰当:支持定位,提升价值;既有可行性,又具挑战性;适当考虑风险;
依据充分:产品定位支撑目标数据;合理确定的前提条件:了解市场、结合产品,有充分的数据支持--通过市场调研和数据库;
内容具体明确:成本内容明确(比如同样是高档,各人心目中可能不同);考虑全面,不要漏项;
量化计算:尽可能有量化的计算,量价分离,而不是笼统的总数,便于今后的对比分析;
推行标准化:最好能结合公司产品特点,制定公司通用的标准和表格,各项目的不同点在局部作调整,可以节省时间,减少误解;强调考核作用:尽可能作为绩效考核指标;所有房地产公司都会做测算,只是没有作为正式的目标去执行和监控,没有用成本目标对控制结果进行考核。 

⑤目标制定案例
a某中学成本控制纲要:注意前期制定的过程、计划和人员,如何调整
b某中学成本测算:注意全成本的范围,对产品的明确
c某改建项目成本测算
d成本目标评审要点
03

房地产成本目标分解的方法
式之一:按合同计划分解
目的:及时掌握实际发生成本,实施动态监控
方式之二:按项目实体分解
目的:成本数据合理性判定
方式之三:按考核责任分解
目的:落实成本责任考核
三种方式各有侧重但又相互关联
目标成本控制管理的原则、过程、方式、方法_5

04

房地产成本目标实现的方式
控制产品标准,落实到设计、选型与合约中:在设计和合约中体现甲方的意图,保证设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏差;产品的实现导致目标的落实,使预测成本分块、分步变为实际成本;

技术与经济相结合的手段保证目标实现:充分掌握技术与市场,保证经济适用性;
加强过程控制:既要有完整的流程,更要强调项目操作团队的成本意识与沟通,对产品和技术的控制与对成本的控制同步实现;这里所谓成本意识就是要考虑性价比;实行动态监控,预测可能变化:重视动态监控的环节(招标、变更、结算)与利用相应的工具(软件与报表);偏差调整与内部平衡:调整也是一种落实,关键是要心中有数,调整的原因、内容、幅度、产生的影响等;调整的对象包括成本目标、实施方案和利润预期;

调整提出原则:谁主张,谁举证;

过程与结果的全面考核:明确考核的对象、要求、指标。
来自:优化圈

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 发表于2020-10-20   |  只看该作者       筑龙币+10

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