[分享]地产项目提高容积率的11大技巧

发表于2020-10-13     302人浏览     1人跟帖     总热度:632  

地产项目提高容积率的11大技巧-3

           
怎么才能提高容积率呢?(以下仅指住宅项目,工业用地各地都普遍鼓励出于产业需要支持提高容积率)结合体制内与开发商工作的一些微不足道的经验。简单谈谈提高容积率的一些技巧,希望对大家有一些帮助,拓宽点解决问题的思路。如有不妥或缺漏,敬请多包涵,也欢迎补充。

01
容积率是否越高越好?



开发商开发项目最终目的都是为了销售,为了盈利。容积率决定了盈利多少,也决定了不同产品类型的配比,项目定位、建筑布局、户型、使用功能、客户的需求、项目售价和盈利等。

一般来说,容积率越高利润越高。但在实践中容积率高到一定程度,产品类型就发生了变化,开发商销售面对的主要客户也不一样,刚需型小户型超高楼层都无所谓,只要性价比合适。但是对于改善型的客户而言,很难接受超高层,认可度比较低,销售未必有利,容积率低,更多的绿地,更大的楼间距,更矮的楼层,居住更舒适,采光通风更好等等,房价相对更高。

与此相应,高容积率,意味着项目红线内居住人口密度大,相关的公共场所更密集,绿地比例更小,停车位不足、安防难以保证、消防、应急、公共卫生等等诸多问题。

其次,容积率高,密度高,实用性差,地下施工工程量大,建安成本高如加固基础、加强抗震等成本增加。

总之,容积率并不是越高越好。当然,这里排除了地段位置的因素。

因此,容积率在实践中并不是越高越好,但是就一线城市来说,刚需客户更多一些,容积率还是越高越好。

02
容积率与控制性详细规划的关系



容积率作为控制性详细规划中的强制性内容之一,提高容积率需要严格按程序修改控制性详细规划

《城乡规划法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发【2004】28号)、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发【2008】3号)、《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国土资发【2010】151号)、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》、《协议出让国有土地使用权规范》、《建设用地容积率管理办法》(建规【2012】22号)等相关政策明确规定:



政府出让土地前应当确定出让宗地的容积率等规划条件,土地出让后任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。确需要调整的,必须依据《城乡规划法》、《建设用地容积率管理办法》等相关法律法规规章及各地政策等规定公开程序进行调整。


总之,通过招拍挂获取的商住用地提高容积率,难度非常大,确需要调整提高容积率,一般都收回再次招拍挂。工业用地例外。提高商住用地容积率一般来说难度很大,尤其是一二线城市。即便是对政府而言,也是相对比较敏感,一般提高容积率均需要公示公告,社会舆论也比较关注,属于容易引发官商勾结,权力寻租的廉政重大风险点之一。
03
提高容积率的职权



关于容积率调整,中央政策仅仅要求遵照法定程序严格履行,具体的调整一般都是属地管理属于地方政府权限,中央政策对此没有作出限制性要求。因此如《广州市规划管理容积率指标计算办法》、《上海加强容积率管理全面推进土地资源高质量利用实施细则》、北京市规划委发布的《容积率指标计算规则》等等,结合各地发展实际,各地都出台相应的容积率指标管理规定。

因此,提高容积率的关键在于怎么与地方政府打交道。

主要集中在:对当地政策是否熟悉,对审批流程技巧是否了解,对行政办事风格是否有所掌握,对政府的诉求和想法是否有清晰的认知。

04
提高容积率的主要论证方向



根据上述政策,一般提高容积率的主要论证方向主要有:区域位置、项目概况、周边情况、交通路网(车行、公共交通、慢行系统、轨道交通)、发展定位、上层次规划、公共配套设施(教育、医疗、管理服务、文化娱乐、市政设施)承载力研究、开发强度测算、总平面布局、空间控制(建筑退线、公共开发空间、建筑覆盖率、绿化覆盖率)、消防分析、日照分析、交通组织(出入口、周边道路、规划道路、人行交通、慢行交通)、停车位研究、竖向设计、城市设计、市政工程专项研究(给、污、雨水工程,海绵城市,电力,通信,燃气、环卫)、环境影响研究等等。

最主要的目的就是为了论证提高容积率后,现有的各种配套基础设施承载力能否符合要求,提高容积率不会对周边有所不利。

换句说,提高容积率的必备的条件是建立在公共基础市政设施承载力满足的前提上。

05
提高容积率的低级技巧



(一)踩红线违法操作。就是不断的公关,利用关系人脉和金钱财物。这种属于最低级的,始终都是安全隐患,一时没有被发现,始终都无法彻底安心。一般来说所有的建设项目档案都需要保留归档,领导签字终身负责。踩红线违法操作不仅会坑了自己,还坑害了相关的领导。

(二)先斩后奏。有些开发商为了利益面前,不严格按照相关行政许可和施工图建设,事实上形成超建,先斩后奏既成事实,迫使相关部门同意通过补交地价罚款补办手续解决。

(三)按规划提高。按照规定的控制性详细规划规定的容积率提高。

(四)定向招拍挂。事先与当地政府沟通,在招拍挂前协商好,找关系或与当地城投公司合作,量身定做相关招拍挂条件。

(五)偷面积。偷面积其实是业内潜规则,但是随着各地政府尤其是一二线政府的重视,各地都在防备。

以上几种方式虽然都能达到效果,但是除了(三)按既有规划提高外,其余都不是合法的方式。第三种方式属于合法,但是难以达到利益最大化。

06
提高容积率的中级技巧



(一)知名设计院。

上述设计院排名不分先后,更多的设计院我就不一一列举了。当然,是否知名,很难量化。其实关键在于各地地方政府的认可程度。

规划(包括概念规划、方案设计、片区规划)做的好,都能为提高容积率增加一些理由,有些东西需要做在前头。

小技巧
片区规划比较关键,总量有约束,提前沟通到位,某宗或某些具体地块占不少便宜。

(二)著名规划或产业专家。

如新加坡规划之父刘太格、中国城市规划设计研究院朱荣远、共振城市规划集团戴帆、中国城市规划协会副会长李晓江、同济大学博士生导师孙施文、东南大学博士生导师王建国等等。

排名不分先后,也不局限于上述专家,只要当地政府认可,相关的专家也具有较高的声望和影响力,就足矣。有了业内著名的规划或产业专家论证,有了他们的背书,提高容积率也是具有相当的可行性。同样,知名专家很难量化,关键在于地方政府领导认可。

小技巧
如果恰好当地政府领导的博士生导师就是其中一个专家,找他来论证就对了。

(三)地标建筑。

每个城市都有专属且不止一处地标建筑,一提到上海就想到东方明珠电视塔、金茂大厦。一提到深圳速度就想到深圳国贸大厦、深圳平安金融中心等等。地标建筑是城市的象征和名片,基本各大城市都有自己的地标建筑,一般来说作为地标建筑,自然有充分的理由特事特办一事一议了。当然地标建筑也意味着不能仅仅考虑经济利益,还要综合考虑社会效益和公众利益。有时候,地标建筑未必容积率会很高。

小技巧
如果地标建筑容积率较低,基本不赚钱甚至亏本,是否可以与地方政府协商搭配的住宅项目容积率更高一些呢?

(四)充分利用重大赛事会议时机。

一般来说,各地承办重大赛事、重大会议都有以下几种原因可以达到提升容积率的目的:

第一是承办重大赛事、重大会议急需财政支持,而土地财政是地方财政收入的主要来源之一。

第二,承办重大赛事、重大会议,意味着八方来客,急需营造更好的市容市貌形象工程,通过提升容积率可以向营商城市大跨步发展的良好局面。

(五)提供更多公共基础设施市政配套、更多保障房产业房或公共开放空间。

随着社会经济的发展,各大城市基本都出现了城市病,各种公共配套匮乏,市政基础设施不足,也出现了安全生产、消防、环保等等隐患。这些问题的解决,不能仅仅依赖政府,更多还是需要依赖民间资本社会力量投资。作为补偿,政府可以奖励一定的容积率以此鼓励市场主体。

提高容积率主要论证方向是周边的公共配套市政基础设跟得上。换个角度。我们提供代建更多产权归政府所有的公共配套市政基础设施,是否可以以此换取地方政府给予更高的容积率?

(六)重大项目。

所谓重大项目,一般会分为国家级重大工程、地方重大工程。即便是地方重大工程,每个地方每个城市对重大项目的标准都有所不同,但是对纳入重大项目的建设项目,都会扶持甚至特事特办。一个建设项目要作为重大项目,标准门槛无非是纳税、产业落地、解决就业等等方面比一般的项目能产生更多的益处。对于一般的房地产开发项目来说,可以申请地方的重大项目。

重大建设项目,可以带动引领当地社会经济发展,当地政府适当提高容积率支持完全具有可行性。如产业勾地,引进产业,商住用地地方政府都可以定向招拍挂低价甚至返还土地出让金,提高容积率自然更简单。

(七)规划编制或修改阶段提前介入。

规划编制不仅仅涉及控制性详细规划,也涉及国土空间规划,涉及十四五规划等等上层次规划。提前介入规划编制或修编,涉及众多层级政府、不同的职能部门,涉及多方利益的博弈。难度相对较大,但也不是不能实现。

综上,中级技巧,简单的说就是找专家找品牌背书,找名目寻求地方政府支持,提前介入做好相关工作。

07
提高容积率的高级技巧



(一)政府城市规划定位、交通轨道路网、产业定位、重点产业落地、人口大规模流入等等发生重大变化。

从一般的副中心变成城市中心;从郊区变成市中心;从一般的交通位置,变成交通枢纽;从旧工业区变成未来的CBD;从低端的产业升级改造成重点高科技园区;从一片空白到引进产业落地;当然还有机场搬迁,限高的强制要求消失了。河流改道,原有的河道蓝线周边不再受限……

有些朋友觉得,这些都是政府规划定位的事,市场主体开发商很难做的到,其实不然,关键要懂得借势,尤其要与其他的市场主体开发商联合团结合作,与地铁部门主动沟通协调,共同推动。比如地铁规划,相信政府也不愿意看到地铁规划在人烟稀少产业空白的郊区吧?如解决洪涝灾害,历来洪涝灾害城市内涝就是大难题,水利工程也不仅仅是政府的职责,我们开发商能否联合起来一起出钱出力为政府解决这个难题,解决了洪涝灾害,河道沿线的地质安全问题解决了一大半,提高容积率的条件起码符合可实现的技术门槛,又为政府做贡献消除洪涝灾害,相信地方政府也不会无视我们的付出,会给我们的建设项目提供一定的便利提高容积率。

政府的规划发展定位也不是无的放矢,也需要民间资本和社会力量一同参与,才能多快好省共同推进,否则也很难推进。

(二)军民融合概念,两岸融合概念。

(三)重大科研创新、高尖端人才等。

随着中美贸易冲突、疫情等种种原因,国家大力发展科技,急需自主可控的重大科技创新。如果市场主体发挥灵活性优势,协助国家引进高尖端人才(必须相关政府部门认可),如有院士或诺贝尔奖获得者为我们站台背书,推动某些领域重大科研创新,国家相关科技部委支持提高容积率,反哺推动高科技产业发展。事实上形成重大高科技产业与一般商住房地产项目的联动发展。想必,中央相关部委都会支持我们建设项目,对我们有所补偿。

(四)解决政府其他重大诉求问题。

借势的原则是天下没有白吃的午餐,要想借政府的势,获得足够的经济利益,就要把政府的利益捆绑到我们利益链条中。什么是政府的利益?一是政府的可以获得经济利益。二是解决政府一时难以或者不方便解决的问题。比如现在政府希望加强科研创新,我们能否帮忙引进高尖端人才?能否提供国家实验室?我们能否引进重大高科技技术?等等

所谓高级技巧,在于互惠互利,在于格局,在于与地方政府的博弈。

08
忌讳



(一)涉及安全隐患,地质安全、机场轨道、橙线等等,就不要奢望了。安全无小事。在经济利益和安全问题面前,安全永远排第一位。

(二)人多力量大,尽量不要单独找关系提高容积率,容易被社会舆论所关注,即便本身项目提高容积率合法合理,也难以被社会舆论所诟病。

(三)不要踩红线不要做违法的事。常在河边走总有湿脚的一天。

来源:我眼中的城市更新
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 发表于2020-10-13   |  只看该作者       筑龙币+10

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