[分享]房地产开发全过程成本管理!

发表于2020-09-23     415人浏览     1人跟帖     总热度:503  

房地产开发全过程成本管理!-1
房地产开发全过程成本管理!_1
一、树立统一的成本管理理念
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01

房地产成本管理行业特征
成本管理的基本内容 ---- 合理确定成本与有效控制成本
房地产行业中不同角色的成本管理特征:
施工企业的确定与控制—现场与花费,管理上的问题
设计单位的确定与控制—设计周期与深度,技术上的问题
造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额,技术上的问题房地产开发企业的确定与控制—产品与市场,经营上的问题;就是要知道哪些该花哪些不该花(有效),每部分花多少合适(匹配),合理配置成本(均衡)。强调成本的产品导向,成本管理是为了配合产品开发, 做出更好的产品。

不同利益原则下导致目的不同,导致关注对象、工作内容及方法等方面的差异

02

房地产成本管理理念―5W1H分析
①成本管理的目的(WHY)—提升价值
a房地产公司是企业,利润是企业用永恒目标
b成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益—消除无效成本,提升投资价值
c成本控制不等于省钱,花得多会浪费,花得少也会有浪费,花多花少不是重点,花的有效才是关键;避免价值不平衡造成的浪费(怎么花钱)
d成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标

②房地产项目的成本构成(WHAT)—全成本
a成本的概念:一些基本概念的区别与联系:成本、造价、投资、费用
b成本构成
建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费
开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费
全成本=开发成本+期间费(营销和管理等)
c时间与空间上的分布
时间:建设全过程都在发生
空间:公司+现场;实体+费用
工程成本与完全成本
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③房地产项目成本管理的出发点(WHERE)—确定与控制
1)合理确定—确定是控制的前提和基础,根据市场定价原则,没有准确只有合理(计算准确,有条件的,施工单位算的与甲方不同)。
成本的决定因素:外部--市场;内部--产品定位。
成本的影响因素:  诸多经营、技术、管理方面;(如,资金、进度、协调)
(例定位桩基,泳池,付款,装修赶工返工,中海的人才,客户质量要求,经营门锁)
成本确定的方法:  决不是靠定额算出来的;靠对市场和产品的把握,市场包括销售市场和原材料市场;
2)有效控制—动态监控,做到随时心中有数
控制的概念:控制是解决问题的手段之一,目的为达到某些既定目标;控制可理解为一系统对外界影响的调节功能,此项调节功能可使系统的结果不偏离既定目标。
控制的要素:制定目标、偏差测定、修正。
有效控制的前提:目标要合理实在,实际结果要及时反馈。
能动的控制:不等同于限制,时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果 ,进而做出相应的调整方案;保持心中有数就可以说在控制之中

④成本管理的阶段(WHEN)—全过程
1)阶段
立项策划设计
发包施工竣工维护
2)对应成本实现过程---由虚到实
虚拟:估、概、预算
现实:合同价、付款、结算价
---- 从虚到实的转折点就是发包
3)各阶段成本管理重点内容
立项阶段—成本测算,项目经济性评价,盈利目标
划阶段—选择性价比最好的产品,制定产品目标与发展计划
设计阶段—产品目标与成本目标的制定
---方案:最经济合理方案,符合项目定位,体现产品特征
---初步:材料设备的合理选型
--- 施工图:限额设计,图纸的质量和时间保证
发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位,完备的合同(与合作伙伴双赢的关系,资源与技术的把握)
施工阶段—变更和签证的管理,付款审核,动态监控销售阶段-营销费用预算管理,售楼工程成本控制,销售承诺与资料的把关
竣工阶段—结算、索赔办理,项目后评估
维护运营阶段—保修金、维护费用的管理⑤成本管理的责任人(WHO) —全员
要点:所有与产品制造相关的部门,都有成本管理的责任,都要具有成本意识。
成本意识:只要考虑了性价比问题,就是有成本意识

控制主体:从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”


⑤成本管理的方法(HOW)—目标管理
目标确定的依据—经验数据库、市场调研、产品把握。
目标管理的过程—PDCA循环
实现目标动态监控的手段—信息化
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房地产成本管理的发展过程
1)房地产成本管理的三个阶段
造价计算(概、预、结)--定额模式下,强调个人经验,追求算得快、算量准,定额熟、套价正确;【审算型】
成本控制—强调不能突破目标值【控制型】
提升价值—强调企业/团队的共同目标:面向公司利益,讲求性价比,发掘价值,创造价值【能动型】
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2)当前指导思想
结合产品和市场,以造价计算和成本分析为基础,以目标管理为方法,以技术管理为保障,以产品价值的实现为目标开展成本管理工作。

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二、成本控制基本方法-目标管理详解
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房地产成本目标管理原则
①目标的内涵:
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标。
②目标的作用:
目标不是上限而是基准,目标的作用在于心中有数。
③目标的范围:
成本目标是整个项目团队的目标,目标范围覆盖全成本。

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房地产成本目标制定的过程
制定的时间
目标的雏形从立项时开始形成,成本水平是考虑是否立项的要素之一;
策划、设计阶段进行各阶段的成本测算,各期测算要有对应,比较变化原因,原则上前期目标控制后期目标;
实施方案确定后,形成正式项目发展成本目标。
施工图完成后,可根据预算对目标做调整(通常是在偏差较大的情况下),形成内控目标;

②目标制定的时间:几个阶段
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③目标制定的方法:正向与反向
正向测算:测算依据--成本首先是由产品的定位与档次决定的,因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定,在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有:项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准;
测算方式--根据所掌握的经验数据和项目的特征,不一定是固定方式;(如烂尾楼改造、中学等)
团队工作--前期工作尽可能做细,促进策划、设计人员对产品的深入考虑,不要因为今后会发生变化而不作预先设定。(工作重心前移)
反向倒逼:确定销售价格水平;确定利润要求;反推计算成本水平。
--目标需经过各方的讨论、审批和正式发布 (也可能经集团审批)。

④目标制定的要求:成本+产品
水平恰当:支持定位,提升价值;既有可行性,又具挑战性;适当考虑风险;
依据充分:产品定位支撑目标数据;合理确定的前提条件:了解市场、结合产品,有充分的数据支持--通过市场调研和数据库;
内容具体明确:成本内容明确(比如同样是高档,各人心目中可能不同);考虑全面,不要漏项;
量化计算:尽可能有量化的计算,量价分离,而不是笼统的总数,便于今后的对比分析;
推行标准化:最好能结合公司产品特点,制定公司通用的标准和表格,各项目的不同点在局部作调整,可以节省时间,减少误解;强调考核作用:尽可能作为绩效考核指标;所有房地产公司都会做测算,只是没有作为正式的目标去执行和监控,没有用成本目标对控制结果进行考核。 

⑤目标制定案例
a某中学成本控制纲要:注意前期制定的过程、计划和人员,如何调整
b某中学成本测算:注意全成本的范围,对产品的明确
c某改建项目成本测算
d成本目标评审要点
03

房地产成本目标分解的方法
式之一:按合同计划分解
目的:及时掌握实际发生成本,实施动态监控
方式之二:按项目实体分解
目的:成本数据合理性判定
方式之三:按考核责任分解
目的:落实成本责任考核
三种方式各有侧重但又相互关联
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04

房地产成本目标实现的方式
控制产品标准,落实到设计、选型与合约中:在设计和合约中体现甲方的意图,保证设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏差;产品的实现导致目标的落实,使预测成本分块、分步变为实际成本;

技术与经济相结合的手段保证目标实现:充分掌握技术与市场,保证经济适用性;
加强过程控制:既要有完整的流程,更要强调项目操作团队的成本意识与沟通,对产品和技术的控制与对成本的控制同步实现;这里所谓成本意识就是要考虑性价比;实行动态监控,预测可能变化:重视动态监控的环节(招标、变更、结算)与利用相应的工具(软件与报表);偏差调整与内部平衡:调整也是一种落实,关键是要心中有数,调整的原因、内容、幅度、产生的影响等;调整的对象包括成本目标、实施方案和利润预期;

调整提出原则:谁主张,谁举证;

过程与结果的全面考核:明确考核的对象、要求、指标。
来源:网络
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 发表于2020-09-23   |  只看该作者       筑龙币+10

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