[分享]地产设计阶段的25个成本控制点,不能更细了

发表于2020-09-12     427人浏览     4人跟帖     总热度:998  



 |成本构成及控制策略| 
1.1 成本构成(某地市的项目成本构成)
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1.2 建安成本构成
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1.3成本控制策略
面对市场下行,控制成本是当前最重要的一个话题。在项目开发的过程中,概念及规划设计阶段是控制成本最有效果的阶段,可控制总成本的85%左右。
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控制成本的两个策略:
不可分档部分,固化统一标准,形成企业强制标准,降低成本;
可分档部分,匹配客户需求,避免超配、错配,有效控制成本;

通过对在售项目和其他开发商在售项目的调研,发现同为首置首改客户,但根据客户的购买力不同,对产品需求也不同,因此,以客户需求为出发点,划分为不同的客户群体,匹配不同售价,不同配置。
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 |成本控制点| 
(一)可售比
项目的可售比是影响项目利润率的重要因素之一,必须严控,尽可能的增加可售比;
可售比 = 可售部分面积/总建筑面积≤可售比限额
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可售比控制因素:
① 控制自持率;
 由于项目公建配套的存在和社区文化集的需求,会产生一部分自持面积,但自持率影响项目的可售比,影响项目的利润率,因此,必须控制其面积与位置,尽量缩小面积和不占用容积率,如社区文化集部分:

②按最低要求控制公建配套面积;
公建配套主要可以分为返还政府部分和代为经营部分:
返还政府部分包括:教育配套、商业服务、医疗卫生、文化体育、社区服务、金融邮电、市政公用及其他等;(社区办公及活动用房);
代为经营包括:社区便利店等,可作为可租商业;

③将物管用房、设备用房尽量多的设置在不计容的地下空间(需满足规划部门的最低要求);
物业用房的控制原则:面积最小化原则。尽量取政府要求的下限值,减少物业用房的配建面积,但同时,应满足物业公司评级的需求。
少占容积率原则:将未明确必须设置在地上的部分尽可能设置在地下空间,不占用容积率。解决方案如下:
设备用房集中布置原则;设备用房面积最小化原则。
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(二)地下车库
2.1 场地
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成本分析:场地每抬高100mm,单方节约成本约10元。
2.2 停车效率
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控制指标
【项目优化】
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成本分析:地下车库节约1m2,成本节约3500元。即停车效率每提高1,1个车位省3500元。

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成本分析:
停车效率每节约1个单位,节约成本35元/m2,优化后,停车效率提高了3个单位,建安单方成本约降低105元/m2;

2.3 土方工程
成本控制措施:(原则:因地制宜,场地内土方自平衡,节约成本,节省工期);
① 选择合适的地下车库形式,严格控制开挖量。
② 方案设计阶段控制好竖向设计,最大化利用场地标高。
③ 合理规划建筑布局,最大化利用场地高差。例如,山地建筑中设计策略基于场地优先原则,依场地选择建筑布局、产品类型,道路设计应顺应地形特点,最大化减少土方量及地基处理费用。
④ 最大可能减少土方外运或外购量,同时控制内倒次数。

选择合适的地下车库形式,严格控制开挖量是控制成本的重要原则之一!
【案例】
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山地建筑中设计策略基于场地优先原则,依场地选择建筑布局、产品类型,道路设计应顺应地形特点,最大化减少土方量及地基处理费用。
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2.4 基础工程/结构形式
成本控制措施:
尽早进行地质勘察,了解场地地质条件,有效应对地质不利因素。
② 确定地基承载力等关键数据,控制钻探点密度。
③ 合理选择地基处理方案。

一般而言,地下部分结构成本占工程总造价的25%-30%左右。且根据结构形式不同,其占比也不相同,框剪高层的地下成本比例较高。

地下成本控制措施:
不同的桩基形式对成本及工期影响较大,需要对桩基方案的经济性、可行性进行比选,选择最优的基础形式及埋深。

地上成本控制措施:
 选择合理的结构形式; 严控钢筋、混凝土的限额指标; 避免建筑造型对结构成本的增加,如立面过多的线脚,屋顶夸张的装饰构件等等;

经过测算: 标准层钢筋含量:-1kg/m2 ,成本节约-5元/m2
标准层混凝土含量:-0.01m3/m2,成本节约-4.5元/m2  

2.5墙体工程/保温/粗装/门窗工程
墙体成本控制措施:
满足基本功能要求;选材考虑采购及施工的便捷性;材料固化,形成统一的建造标准;
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明确交付标准
保温成本控制措施:
满足规范最底防火要求; 合理控制墙体保温层厚度;材料、做法固化,形成统一的建造标准;

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固化交付标准
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粗装(防水工程)
成本控制措施:
满足国家规范标准做法; 车库顶板排水结构找坡;车库地面排水取消排水沟,改为直接由面层找坡排入集水坑;材料、做法固化,形成统一建造标准,严控成本;
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门窗工程
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门窗材料标准和限额设计
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栏杆材料标准
2.6建筑立面
客户分析:
通过对已建成项目及在售项目的客户调研,发现B档(6500元/m2-8000元/m2)客户对建筑立面所用的材质、屋顶造型等敏感度不高,但不同材质的价格差距很大,因此,在建筑立面材料的选择上可进行优化,在保证品质,满足此类客户需求的同时,有效控制成本。
成本控制措施:
① 控制建筑单体的体型系数:减少凹凸,减少外表面;
② 避免过分的立面线脚、屋顶造型:以简洁为主,屋顶避免过多装饰构件。
③控制不同材料的用量:细化外墙饰面材料配置,满足近人尺度的品质感受,其他关注不到的地方逐一降配,控制成本;

2.7 景观工程
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从已开发的项目中可以看出,景观中硬景的占比较高,达到43%;而硬景的成本在景观成本中的占比也较高,达到70%。
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从已开发的项目中可以看出,硬景的成本比软景的成本高出3倍多。

成本控制措施:
前提:保证效果、降低成本
措施:控制软硬景比+低成本景观面积+大乔木
原则1:硬景:软景=3:7或2 : 8
原则2:草坪、灌木、硬景非石材面积>53%
原则3:控制大乔木数量,景观单方造价

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景观单方造价
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园林景观:
现状成本:
   硬景单方造价(874元/m2)X43%+软景单方造价(250元m2)X57%=518元/m2;
优化成本:
   硬景单方造价(874元/m2)X30%+软景单方造价(250元/m2)X70%=437元/m2;

按容积率3.5的高层项目,可以优化建安单方成本15元/m2
注:景观的成本控制主要以提升品质为出发点,不仅满足客户的核心需求,力争形成景观特色。

2.7 管线工程
室外管线成本控制措施:
① 控制设备用房位置和面积。
② 合理设计管网走向及敷设坡度。
③ 加强室外管网的综合排布管理,减少开挖或重复开挖。
④ 合理控制小区管网与市政接驳口的接驳数量。
⑤ 合理控制管材选取。
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例如,长安**项目,对设备用房位置的优化:
原方案:水泵房设置在-1F的最南端,偏离负荷中心,管线长度较长,供水阻力大,设备运行功率需求大;
修改后方案:水泵房设置在-2F,接近整个地下车库的负荷中心,使管线长度和敷设更加合理;
结论:
1)设备管线的走向和敷设更加合理,长度节省;
2)管网水阻不会因为管线过长而增加,有效控制设备的功率;
3)提高了停车效率;

管材选取原则:
根据使用功能、敷设方式及管材的价格,合理选择管材,在同等适用的条件下,选择价格便宜的管材,避免资源和成本的浪费。

室内水、暖、电(电气部分) 
该部分设备安装于业主户内,属于业主可直观且直接使用产品。经调研,该部分设备的品牌档次及安装位置被越来越多的客户关注,成本差异明显,建议做级配。

成本控制措施:
依项目档次,对配置进行优化,避免超配;

安防、智能化
成本控制措施:
依项目定位、物业管理方式等确定智能化系统的配置方案; 避免不规则围墙对监控摄像头的增加;室内报警、门禁对讲、公区监控是成本较高的部分,对此进行设备选型,匹配不同需求的客户。
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根据档次区分配置
消防系统
消防系统成本控制措施:
① 与消防部门提前进行消防系统和消防方案的沟通,尽可能采用要求的下限;
② 合理选择的消防系统,如通风、排烟方案、地下车库消防喷淋系统的平面布置方案等;
③ 通风、排烟管道材料的选择(风道成本排序:镀锌铁皮风道>玻璃钢风道);
④ 消防系统中,消防报警器材、消防预埋管材的选择;

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电梯工程
客户关注点分析:
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电梯选型的级配,通过品牌和配置进行控制:

对于C档客户,选择国产品牌电梯+基本配置;
对于B档客户,选择国产品牌电梯+标准配置;
对于A档客户,选择合资品牌电梯+标准配置;


 |小结| 
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管控指标确定的原则:
便于前期控制,可行性强;
指标对成本的敏感度高;
指标量大;
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来源:胖栋有话说
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