[分享]房企现金流管控,核心是做好这9点!

发表于2020-07-10     85人浏览     1人跟帖     总热度:154  

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随着行业的发展,管理的迭代,越来越多的房企和管理者都开始重视现金流的管理,或者叫以财务为导向的管理;
那么每天不离嘴边的现金流,落到具体的管理动作,我们要从哪里入手,该采取什么样的方案或者措施呢?
现金流管理通俗讲就是管理进来的钱和出去的钱,总体原则就是:
进来的钱进来多一点,快一点;
出去的钱进来慢一点,少一点。

那么如何实现呢?
通过以下9个方面来给大家一些参考:

房企现金流管控,核心是做好这9点!_1
营销节奏

主要有以下要素:
1)项目首开面积,例如不低于周边竞品平均开盘面积;
2)项目分几次开盘,例如小于5万方的楼盘,必须一次性开盘,大于5万,小于12万,最多分四次开盘;
3)项目首开去化要求,项目首开当月去化70%;
4)每次开盘去化要求,项目每次开盘当月全盘累计去化率70%;
5)明确“当月”的起点,例如可以设置为,具备取得预售证的当天开始计算。

房企现金流管控,核心是做好这9点!_2▲首开得分计算 

房企现金流管控,核心是做好这9点!_3
测算模型的精细填报

例如,营销费在首次开盘前支出一般是最大,因为有营建费以及各类宣传;管理费在初期的支出也较大,因为有办公地点,房屋租赁等支出;这只是列举了管理费和营销费,其他收入和支出同样需要客观填报,以保证现金流的统计尽量接近实际。

房企现金流管控,核心是做好这9点!_4
如上表,这样的填报就一定是有问题的。

房企现金流管控,核心是做好这9点!_5
回款要求和回款口径

1)回款口径
-开盘签约算不算回款?不算
-资金到达监管账户算不算回款?不算
-资金从监管账户到达项目公司账户,算不算回款?不算
只有资金到达了集团的账户,这才算真正的回款。

2)回款分工
要明确营销和财务各自的职责,不能混淆到一起,营销负责签约,和提供回款所需资料,财务负责协调放款和资金有效调拨;
回款要求
-明确不同城市回款节奏
-多银行合作
-额度少的不合作(提前摸排)
房企现金流管控,核心是做好这9点!_6

房企现金流管控,核心是做好这9点!_7
建立信息传递机制

每个项目都有一张现金流表,这里指的是计划现金流,那么从图中可以看出,资金流入主要来自融资和销售回款;

那么在示范区开放或者蓄客期间,或者竞品的到访蓄客、签约等发生大幅偏离预期,需要及时反馈至财务和运营,以修正整体的计划现金流,提前评判风险并调整相应方案。

房企现金流管控,核心是做好这9点!_8

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土拓,以当年货值转化率为前提

当年转化率意思就是,项目总货值10亿,可是拿地当年只能销售1亿,这个转化率就只有10%,这种情况,资金的利润率会很低,不利于现金流管理。

房企现金流管控,核心是做好这9点!_10
定位,以流速为前提

-不要以自己喜欢
-不要以公司喜欢
-不要以公司风格为核心
-要以市场为核心
-要以客户为核心

高层好卖就多做高层
小户型好卖就多做小户型
打造商品,而不是艺术品。

例如经常会出现,市场最好去化的面积段是90-110,结果做了一大堆120以上的户型,这里面可能原因很多,比如货值最大化,成本最优等等;
但是通常不会计算,流速与成本、与总货值的关系,或者说寻找最佳的平衡点。


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标准化,模块化

供不应求的情况下,选择标准化产品自然是好的,但是在淡市,或者逐渐的进入买方市场,模块化可以做出一些差异化,从而取得更好的去化效果;

标准化顾名思义,尽量完全一致;
模块化的意思,是在公司内部做N多个小的单元组合,根据不同的城市、市场需求,进行一个排列组合,可以是实景,可以是服务,比如儿童活动区模块,4点半课程模板,早餐服务模块等等。

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成本支付节点化和总额化

首先如提前支付,必须保证获取更多收益;

主流支付方式:
一种是按照完成工程量来支付;
一种是按照节点来支付;

按照节点来支付,相对更有利于现金流的管理,原因很简单,举个好懂但不一定恰当的例子:
首开楼栋封顶作为支付节点,那么施工方如果完成同样工程量,但是首开完成了50%,二开完成50%,量也许够了,但是却不是我们想要的。

什么是总额化:就是每年成本的支出要预估总量,并且严格控制,不允许超支,这也是现金流管理的重要手段之一。 

房企现金流管控,核心是做好这9点!_13
经营性现金流回正奖励

目前的情况是融资收紧,并且在发展的过程中,为了防范风险,融资杠杆不宜过大,所以这个时候更加强调的是经营性现金流回正,这是今后的核心竞争力之一;
因为借来的钱,总是要还的,况且现在借来的钱也没那么好花。

对于现金流回正的奖励,有些公司设置在计划节点里,有些作为红线指标;

这里提几点建议:
多维度:计划节点+目标责任书+节点奖+成就共享
设奖罚:提前奖励,延误处罚,例如经营性现金流每晚一个月回正,成就共享扣减x%。

以上是今日的分享,难免有遗漏,欢迎大家补充,互相学习.
来源:米小侠

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 发表于2020-07-10   |  只看该作者       筑龙币+10

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