[分享]门窗工程成本控制的11个案例和14个原则

发表于2020-05-22     226人浏览     1人跟帖     总热度:845  


-  01  -
门窗工程四重奏
No.1
对于开发商,门窗工程的重要性体现
【重要性一:门窗建安成本占比居高不下,随着节能标准提升水涨船高
【案例1】:山东省某项目,2016年开工,地上32层,层高3米,地下1层,层高4.5米,剪力墙结构,总建筑面积32390m2,毛坯交付(公区简装)。建安成本为2009m2,其中门窗工程成本为170元/m2,占到建安成本的9%左右。
门窗工程占比
门窗工程中,外窗成本约105元/m2(窗积比为17.3%),单元门成本2.3元/m2,户门成本24元/m2,防火门成本35.45元/m2,储藏室门成本3.43元/m2,各项占比如下:
外窗成本在门窗成本中占比最高
外窗成本占比较高,开发商无法忽视,必须严控成本。

【重要性二】:门窗工程的投诉居高不下,门窗的“坑必须严控
资料来源网络
【案例2】
相邻两户入户门同时开启将发生碰撞,造成出入不便和安全隐患
【案例3】:
楼栋走廊的两扇窗户内开,与住户单元
门相冲突,并阻挡通道,严重影响业主出行
【案例4】:
阳台平开门与厨房平开窗开启后相冲突
【案例5】:
设计存在问题:
1)因为楼梯处结构梁的影响,窗无法安装;
2)为满足防烟通风面积,窗需要设计外平开。

建议解决方案:
反转,可能存在问题(型材效果与外立面其它窗存在差异)。后期方案设计应提前关注考虑。

【案例6】:
设计存在问题:
图示卫生间开窗均时为安装空调空调而设计,但设计窗时外墙保温考虑不够导致开启面积小,机位不便安装。

建议解决方案:
户型方案阶段提前考虑

【案例7】:
设计存在问题:
因项目成本限额,前期定位要求门窗为塑钢,实际深化过程中,窗过大导致塑钢窗结构上存在问题,另窗过大节能上窗的节能系数无法满足施工图上要求。

建议解决方案:
方案定位阶段需结合门窗极限尺寸等知识合理判断

【重要性三门窗设计专业性高,涉及日照、防火、节能、功能使用等,复杂性决定了开发商顾此失彼的现象很严重。
飘窗转角一侧外窗面无法清洁
设计未考虑后续使用
卫生间窗洞较大、与下梁距离过小而无法满足开通风孔,且业主装修时如需;要吊顶则会挡住该窗户部分面积,影响采光、通风等使用功能,且不美观
No.2
门窗工程控制的四阶段
【阶段一】:门窗自由化阶段
特点:直接引用建筑设计院门窗图纸进行招标,开发商没有任何管控手段,图纸满足规范要求,图纸深度和后续实用性较差,不满足精细化设计要求。
建筑设计图纸
【阶段二】:门窗深化阶段
特点:开发商委托门窗单位进行深化,图纸包括门窗立面平面牵引图和门窗大样图,满足招标要求,图纸深度以施工角度介入居多,图纸深度、规范掌控性及后续实用性较差,精细化设计要求略差。
门窗牵引图
门窗大样图
【阶段三】:门窗优化阶段
特点:开发商委托门窗单位进行深化或委托专业单位进行设计,开发商从成本角度、实用性角度进行控制,属于门窗管控的”后置性“管控手段。门窗深化的图纸包含的内容较多,如
•门窗立面分格样式(结合立面效果,同时通过计算通风面积确定开启扇数量)
•开启扇平面位置(便于表达和建筑室内功能的配套关系)•开启方式及执手高度•窗台高度•门窗开启和百叶窗开启对应关系•审核门窗框体位置和保温平面关系

【案例8】
标准层楼梯间,设对开扇,可调整为单扇开启;每樘节省一套五金,约 60 元;
18F楼栋2个单元,10栋楼就是360樘,可节省  360*60=21600 元;
另,当地政策允许时,优先考虑推拉窗,避免窗扇开启时对通行造成影响。
门窗分隔优化

【阶段四】:门窗规划阶段
特点:从规划阶段介入门窗工程,基于设计、成本、施工、客户功能使用等全过程手段管控,属于精细化设计及设计前置管控的手段。

基于实用角度的门窗规划,如下案例:
【案例9】:
【案例10】:
各功能房间的门窗开启应以人为本,以人舒服为基本使用原则,满足人的活动流线需要
(门窗开启位置影响业主使用,上图方案①优于②优于③优于④优于⑤)
周燕珉《住宅精细化设计》

【案例11】:
逯薇《小家越住越大》
请问你家地产的门窗工程深化位于哪个段位?

-  02  -
门窗规划阶段的十四项原则
【原则一】:门窗洞口尺寸规划原则
【原则二】:门窗扇尺寸规划原则
【原则三】:开启扇布置位置原则
原则要求:
开启位置布置原则(按主要功能级别减弱列举)              
(1)满足空调进出
(2)避免和家具布置和窗帘收纳矛盾
(3)满足通风要求
(4)满足立面效果
【原则四】:各窗型通风面积计算原则
【原则五】:执手高度设置原则
【原则六】:窗地比控制原则
【原则七】:门窗节能设计原则
【原则八、九】:门窗型材系列选取原则/门窗辅材选取原则
【原则十】:钢化玻璃设置原则
【原则十一】:功能房间建议门窗样式设置原则
【原则十二】:百叶设计原则
【原则十三】:特殊注意事项
【原则十四】:甲方参与管控的原则
-  03 -
门窗分隔的设计原则
3.1 客厅
原则:尽量少开启扇数量,保证通透性。强度通过型材加强措施保证。 

3.2 阳台
原则:建议固定窗不设开启,仅满足采光需求。
3.3 卧室
原则:满足通风面积计算前提少设计开启扇,以保证立面效果。

3.4 书房及次卧室
原则:满足通风面积计算及立面效果

3.5 卫生间
原则:(首选)设下亮,便于窗台放置物品。  横档高度1300,避开视线,不影响视野。

-  04 -
门窗的成本
4.1、成本与型材
因现有节能设计要求,如选择铝合金窗则普通中空玻璃满足不了节能设计要求,需选择LOW-E玻璃。

经对客户及西安市场的调研数据分析:普通客户对门窗的框体材质不是敏感点,铝合金和塑钢窗外立面效果无明显差异,而成本差异较大(500/380)。      市场上塑钢门窗品牌及品质差距较大,应选择有信誉企业作为合作方,且建立门窗企业标准和施工技术措施,确保最终呈现品质。
4.2、窗地比与型材
两房楼窗地比测算为0.18,建议两房楼适当增加外窗尺寸,不过多压缩产品品质,窗地比限额取值为:0.20。

结论:由于两房楼选用的塑钢外窗成本较低。而外窗尺寸是客户敏感点。可通过适量增加窗地比,从而为产品提供市场竞争力。

4.3、成本与门窗开启方式

开启方式不同主要导致开启五金件不同,五金件价差造成整窗单价不一致。同时,开启扇数量也是主要因素。
4.4、成本与其他设计要求

来源:胖栋有话说
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 发表于2020-05-22   |  只看该作者      

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门窗工程成本控制的11个案例和14个原则

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