这段时间，所有房企都在关注：疫情后购房者的需求会发生什么变化？
对客户需求的判断，决定了房企接下来产品研发升级的方向。为此，许多房企都启动了客户调研活动。近期，明源君就获得了一份来自阳光城上海大区的《疫情下居民购房需求调研分析报告》，报告涵盖了其管理的上海、南通、嘉兴、湖州、绍兴等核心城市以及湖北、新疆2个省级区域，共4207份有效样本。通过该报告，明源君发现，健康、安全、便利、社交等成为居住需求升级的核心，居住者对户型、户内功能和社区配套都提出了更高要求。进一步研究时，明源君发现，以上这些需求点，大部分竟然与阳光城集团在2018年推出“绿色智慧家”战略不谋而合，该战略中为这些需求点提出了许多落地解决方案！这意味着，当前其他房企正在研发的产品，阳光城在两年前就已经部分实现了。不过，他们并没有止步于此。明源君了解到，在集团产品战略的基础上，阳光城上海大区正根据客研结果对产品进行进一步升级优化……接下来，明源君就结合上海大区的客研报告和正在研发的秘密成果，以及阳光城落地项目的实操经验，谈谈后疫情时代客户需求的变化，以及住宅产品如何更好的满足这些需求。随着生活水平的提升，人们对健康的需求正在与日俱增。而经此一疫，健康观念会进一步强化。对健康的认知，在短期内，与消毒、隔离关联更强，从长期来说，则是生活态度的转变。这种转变，一方面体现为清洁、卫生需求加强，另一方面，体现为更关注“自然”、“天然”。人们对自然的亲近是与生俱来的。同样宅在家中，如果身处阳光充足的客厅，阳台有足够的空间种上花花草草，推开窗户能够欣赏大片的绿化景观，人的心情和在封闭阴暗的房间中是完全不同的。在受访者对户内需求排序中，33%的受访者希望房子能够拥有更多“接触自然的空间”，这个首先指向“通透”与“阳台”。虽然空调、新风和空气净化器也能改善室内空气，但自然通风仍是公认的最健康、最舒适的通风方式。经过这一轮健康教育，通透的户型、全明卫生间、良好的采光通风效果，会成为购房者最重要的评价指标之一。室内与自然沟通的另一个重要媒介是阳台。阳台不仅是家中与外界自然最接近的位置，也起到引入阳光，给室内消毒的作用。而在禁足期间，在阳台上晒太阳，看风景，栽花种草等等，一定程度上弥补了人们不能出门的遗憾。阳台设计的关键，除了扩大尺度外，还要尽可能多地扩大开窗面，引入更多的阳光。以绍兴阳光城知名地产玺园为例，项目采用超大窗墙比设计，约15米双面开间的L型景观客厅配上大面积玻璃窗，形成270°的采光面，通风效果也极大提升。而且，从128㎡到199㎡户型都配备了双联阳台，阳台进深1.8米，面积最大达13㎡，业主可以在这里喝茶观景，享受阳光与清风，足不出户同样悠然自得。天然的通风条件自然最佳，不过，家里并非时时刻刻适合打开门窗。尤其一些地区冬天气温较低或者偶有雾霾，自然通风就变得不合适了。不开窗时，低污染的室内环境和空气过滤装置就显得非常重要。阳光城的绿色健康智慧家战略就设置了八项关键控制点，用来加强室内空气健康管理。天气好的时候，开窗通风，室内空气会非常舒适；外部条件不适宜的时候，关上窗户，将污染物彻底挡在室内。空气入室前经过过滤装置处理，室内污染物也24小时处于监测中，确保洁净健康。跟健康密切关联另一要素——水，入户也要经过五级过滤。业主打开水龙头，出来的水就能直接饮用了。因为净水系统中的RO膜滤芯已细致到0.0001微米，能把病菌都过滤掉。这样一来，即使长时间宅在家，也不会闷坏，更无需担心健康受损。
疫情期间，所有的户型都经历了一次“大考”。很多家庭在一个空间中，足不出户地共处了20天甚至更久，空间压力达到前所未有的程度。一方面，家人间需要更多共处和互动；另一方面，个人也需要自我的空间。阳光城上海大区的调研显示，客厅是一家人最核心的娱乐休闲空间，也是变化最快，产生冲突最多的地方。▲受访者对客厅的重视程度排在所有空间的第三位，居住空间第一位过去，一家人的主要娱乐就是看电视，客厅小一点也没关系。随着大屏电视、投影普及，游戏机、棋牌娱乐等家庭娱乐方式风靡，以及居家运动、居家办公需求的增加，人们对客厅空间的需求不断提升。尤其在疫情爆发后，各种外出活动受到限制，客厅空间不足的短板更加暴露。爸爸希望边办公边照看孩子，可是总会被孩子吵到；妈妈想做个瑜伽，但满地都是玩具无处下脚……客厅作为一家人主要的休闲娱乐空间，需要更加兼容现代的生活方式，尤其是满足家人共处时的多种需求。这意味着，应该给居住者提供一个更加开放的多功能厅，并且可以尝试赋予他们一定的选择权，不仅满足居住者家人陪伴的基本需求，还能依据客户的家庭结构和生活方式创造多样的场景。这在未来有望成为改善性户型的新热点。 阳光城在海盐打造的翡丽海岸项目，便考虑到了客厅的多种需求，为客户预留了可变的空间：▲海盐阳光城翡丽海岸项目139㎡户型，利用客厅和书房形成可变空间厨房、餐厅、和客厅有机整合，也是新生活方式的需求趋势。通过（可）开放式厨房、岛台的设置（一定面积以上的大户型可以中西厨分离）、餐厨一体和餐客一体等形式，将一家人的生活、休闲、工作需求整合在一个大空间中，从而扩大空间面积，促进一家人和谐共处。绍兴阳光城知名地产玺园高层产品打造的“巨厅”，就将客餐厨一体化，这一空间打造成为项目的一大亮点。
▲绍兴阳光城知名地产玺园项目167㎡户型
在这样的房子里，个人活动及家庭互动交流都能兼顾，家庭关系更融洽，日子也会舒畅得多。
疫情期间， 家里人多，东西也多，每个空间都塞得满满当当。女主人下厨频繁了，一大堆青菜肉蛋填满冰箱，各类调料也攻陷了整个灶台台面；今天想做个蛋糕，明天想整个烤肉，烤箱微波炉焖锅炸锅……买的时候很爽，拿到手却烦恼没地方放。孩子在家玩乐，各种积木玩偶堆满了电视柜和沙发，平常在室外玩的滑板车自行车也往家里搬，大人都得绕着玩具走。每个空间都变得捉襟见肘，每个家庭都在为一堆东西没处放而头疼。调研显示，“更多收纳”跃居户内需求第四位，无论是紧凑户型还是改善户型，受访者都对收纳容量不满意。每个空间都有收纳需求。收纳充足，才能释放出更多活动空间，避免家里陷入杂乱无章状态。以阳光城“梦享家”收纳体系为例，从玄关、客厅、卧室、卫生间、厨房、阳台，每个空间都设置有收纳模块，将收纳做到极致。
比如玄关收纳，在满足收纳量的基础上，还要重视收纳空间的排布和换鞋凳、穿衣镜等功能的植入，从而保证进出门、换衣、换鞋动作的连贯性和舒适型。厨房对分类收纳提出了最高要求，不仅要将各种大小、形状、形态、储存方式、储存温度的物品分类摆放，还要方便随时拿取。此外，厨房电器暴增让厨房台面异常紧张。因此，厨房收纳需要动用平面和立面的全部空间，从整体上去考虑。卫浴收纳除了要重视毛巾、浴巾、脸盆等洗浴用品的收纳外，还要重视女主人的化妆需求，为对化妆品的存放和使用留出空间，带强大收纳功能的镜柜就成为很重要的设施。
▲卫生间收纳示意主卧收纳也需要关注不同存放方式、不同大小的衣物、收拾以及过季的被褥等物品的分类存放。
总之，收纳设计是一个精细化计算的过程，设计师需要预判对应人群的收纳需求和收纳量，并且在有限的空间内做出最合理的分割。下面这些情景，相信大家都不陌生：准备出门时，一只脚已经踏出家门，才发现忘带钥匙，只能折回去。翻箱倒柜，愣是想不起昨天把钥匙扔哪了。从超市采购归来，全家人两三天的口粮，大包小包挎在手上，累到分分钟倒地。入门脱鞋还得上演一出“金鸡独立”，稍不注意连人带物摔个底朝天。 室内的很多小细节，切切实实影响着居住者的生活便利度，而这却往往是住宅设计中容易忽略的。阳光城上海大区的调研结果也显示，不够便利是当前室内空间的一大痛点。例如玄关，疫情发生以来，很多项目都将关注点放在增加消杀功能上。而调研数据显示，舒适换鞋、全身镜/半身镜、小物件临时搁置、玄关挂衣钩等有助于人们快速完成出门动作的功能，诉求明显高于消杀。 由此可见，便捷、省时的需求，绝对不是临时性的，而是长期存在且迫切需要满足的。 如何通过细节设计和功能配置，为居住者创造生活便利，也是接下来住宅升级应考虑的命题之一。 考虑到这一点，阳光城上海大区更重视玄关便捷功能模块的完善，配置了更衣镜、匙挂钩、感应灯等，帮大家快速完成出门前装扮。
调研还显示，清洁类小家电，如洗碗机、厨余垃圾处理器、消毒柜等关注度非常高。因为它们可以进一步解放人们双手，让生活变得更轻松。精装项目设计时就应充分考虑到相应的使用场景，配置对应的产品，并为工具的使用、收纳等创造条件。这类细节可能不显眼，但带给使用者的感受是截然不同的。便捷高效的生活方式，也往往藏在这些细节里。
调研显示，人们对社区的关注度大幅提升，尤其经过这段时间的居家隔离，人们更向往室外互动，调研中，超过32%的受访者都对社区设施配套寄予很高关注度。▲调研显示受访者对社区的重视程度居于产品各项特质的首位与此同时，疫情对人们安全感造成了冲击，大家变得更敏感。而公共空间人、事、物众多，存在很多不可控性与不确定性，大家对社区安全也提出更高要求。比如大人不在场的时候，如何防止小孩私自跑出小区？快递外卖等外来人员越来越多，如何做好业主隐私保护和安全管理……这既要求小区提供更多设施配套，以满足不同群体的户外活动要求；同时也要求社区升级安全管理，让大家能放心地在社区长时间停留。全龄社区一般只存在于改善项目中，但也有少部分房企能做到全系列项目覆盖。阳光城就十分关注每个人在社区中的需求，力求在每个社区都打造满足全龄需求的设施和场景，并根据类型和偏好不同的人群，对重点设施进行专项设计和加强。以启东阳光城西欧文澜府为例，社区就设置了丰富的场景，每个年龄层、不同需求的业主都能找到适合自己的专属空间，并与家人及邻居形成互动。阳光城在该项目中打造儿童友好型社区，活动项目充分考虑到不同年龄段儿童的成长特征，并兼顾家长看护便利，以及消磨时间的需求。在社区里，儿童可以小伙伴们一起玩鱼形爬架、跳沙坑、滑滑梯、在迷宫内穿梭嬉戏……活动区核心位置设有看护座位，以及婴儿车停车位等人性化设施，家长可以边照看孩子，边和邻居聊天交流。▲启东阳光城西欧文澜府海岛探险主题攀爬架（效果图）另外，社区还应通过各种人群偏好的活动场景，增强人与人之间的连接，让人们从中找到归属感。以女性社交为例，烹饪、花艺等场景是她们关注和擅长的，提供这样的场景可以有效的将她们聚在一起。阳光城上海大区就在项目中设置了妈咪教室，供邻里分享和互动。类似的空间还有露天草坪、棋牌室、影音室、健身房、私宴厅以及纯粹的会客厅等等。调研数据显示，安全是当前社区一大痛点。受访者对社区安全的关注，集中在社区边界监控以及人员管理两方面。 对此，标杆房企已积累一些有效的提升办法。比如，在社区加装智能监控设备，进行安防监控、人员跟踪监测等。阳光城采用智慧社区管理模式，对全区进行智能安防监控。对社区环境，有智能安防系统、周边防入侵警报、电子巡更等功能模块，小区内外一切异常情况随时掌握。社区内已经实现无感通行。社区内各个门禁都可以刷脸开门，单元楼的人脸识别系统还能自动判定业主所在楼层，开门的同时帮业主呼叫电梯，业主进梯后就可以直达所住楼层。避免接触感染及钥匙丢失等风险。在儿童活动场地、老人活动区域等也设置有AI摄像头，业主在自己手机上就能看到孩子和父母在小区的活动情况，满满的安全感。面对突如其来的客户需求升级，有些产品暴露出一系列不足，可能面临被市场淘汰的风险，而包括阳光城在内的一批房企的产品，则可能迎来弯道超车的机会。明源君认为，两者间的本质差异，不在于产品功能多少，而在于以下两方面：❶立足于对人的底层需求的把握与满足，产品战略具有前瞻性。人的底层需求：健康、安全、便利、社交等，在任何时候都不会消失，只会随着生活质量提升不断增强。产品研发不能拍脑袋，更不能想当然，而是建立在对客户需求的持续关注和深度挖掘上。疫情期间，一些房企陷入停摆状态，错失产品升级窗口期。阳光城上海大区则敏锐预测到客户需求可能发生变化，迅速展开了大规模客户调研，挖掘出了疫情后客户需求升级要点，以此推动产品升级，再度抢占市场先机。对实力派而言，危机往往是契机。这轮产品较量中，功底扎实又对客户胃口的产品，将拥有更多脱颖而出的机会。来源：明源地产研究院
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