[分享]拿不到地的房企,可能都犯了这些错!

发表于2020-03-26    38人浏览    1人跟帖    总热度:248  

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最近,土拍市场的火热程度出人意料。

根据中原地产统计显示,2020年1-2月份全国50大城市合土地出让金额5180亿,同比上涨4.1%。在成交总价TOP10城市中,一线城市上海、北京增速分别为112%、14%,增速明显加快。


但大家可能也留意到了,活跃在土拍市场的主要是头部房企。其中TOP10企业1-2月拿地总额1413亿元,占TOP50企业的49.4%。与此相对的是,很多中小房企即便手上有钱,也根本拿不到地。


浙江某房企区域总告诉明源君,他们这两个月一直在到处找地,但看了快2个月,还是一无所获。更有一家小房企总裁透露,他们去年看了100多块地,最后只拿下2块,目前手里只有一宗待开发土地了。


为什么有些房企总是拿不到地,原因也很简单:

一是规模和实力不足,有些地没有资格拿,因为无法“入围”;二是有机会拿,但没钱,算不过来账,不敢拿;三是吃过拿错地的亏,变得畏手畏脚,一犹豫就错失良机了;四是拿地全靠蒙,缺乏系统打法。


都说地产行业进入了大鱼吃小鱼时代,中小房企一旦没有发展,只会越来越危险。那么,地产下半场,中小房企到底应该如何拿地?如何避免拿错地?明源君对话了多位中小房企高管,他们讲述了一些拿地心法,明源君下面总结分享给大家。


拿不到地的房企,可能都犯了这些错!_1

切忌机会型拿地,深耕型拿地更安全


以前很多中小房企喜欢投机式拿地,进到一个城市看到有合适的地就拿,做完就撤。他们认为做深耕太累,其实机会型拿地风险更大,而且很难拿得到地。


一方面,全国到处机会型拿地,对各地市场都研究得不够深入,信息滞后,很容易拿错地。


温州某房企区域总吴总告诉明源君,他们公司2018年跟着某地产30强去江西、湖北等三四线城市布局,结果拿了2个项目都严重亏损,比如湖北的项目做了高低配,一下建了2000多套房子,卖了2年只卖掉400多套。问题就在于对当地市场不熟悉,前期调研做得不扎实。


另一方面,机会型拿地都是就单个项目算账,地价略高就算不过账来,一般很难拿到地。


吴总表示,经过这次惨痛教训,公司下定决心扎根浙江、广东两大区域,再也不去外地了。浙江区域虽然竞争激烈,但公司在政府关系、客户理解、决策效率等,在当地都有绝对的优势。现在,公司在浙江区域进一步下沉,到镇上去拿项目,这些相对封闭的市场,一般房企都没胆量来。


而且,在同一个区域拿地,是多个项目一起算账,拿高价地也不怕,因为新拍地价格高了,前面拿的地价格也涨了,算起总账就没有压力了。


近年的黑马房企新力地产走的就是深耕型拿地路线,不做纯机会拿地。新力每进入一个城市,如果判断该城市只有一个适合的项目,再便宜,利润率再高,都不会去拿。


中小房企要长远发展,深耕区域是很好的选择,这就要求房企从一开始就有全局观,选准根据地之后,要多拿一些地,多做些项目。甚至开始一两个项目,适当作出些利润牺牲,以超高性价比打败竞品树立品牌,后面的项目才能享受到品牌溢价。


拿不到地的房企,可能都犯了这些错!_2

扎堆去热点城市拿地

根本拿不到


从1~2月拿地数据来看,一二线城市仍是房企拿地重点,长三角区域部分城市土地成交增长势头强劲。比如杭州、成都、常州、温州、潍坊、湖州等城市都非常火热。


像这种头部房企扎堆的热点区域,竞争激烈且土地溢价高,留给中小房企的空间非常有限。因为你的投资逻辑跟别人一样,拿地节奏一样,但是资金没别人多,怎么竞争得过?倒不如去一些非热点区域的强三四线城市找机会。如何判断这些城市是否健康?房地产战略专家卞克认为,可以从三个方面判断:


第一,土地供应有计划、有节奏。供地不是因为政府财政紧张,钱少地多,地价下跌,实际上肯定有风险。第二,人口有新增或有流动性。能够净流入更好,但只要具有流动性,短期内都存在一定需求。第三,一定要有产业支撑,有产业支撑才能留得住人才,否则人才都会外流。


不过这些指标大家都会看,中小房企要致胜,要从微观去研究机会点,比如:

1、不光看大数据,还要看小数据。比如小学入学人口增长率、高净值人群数量等。很多房企很重视项目所在区域小学生的数字。搞清楚这个数据,也就搞清楚了家庭数量,搞清楚当地贵族学校学生数,就能按比例计算出高收入家庭数量了。


2、一个城市土地市场有没有前景,真正投资要研究二手房数据。如果一个城市二手房交易活跃,就说明这个城市潜力大,而且二手房交易是有数据可查的。


3、库存大的城市不一定没机会,要看库存结构是怎样,库存是什么产品,后续供地条件怎样,能不能做差异化产品。


4、在同一城市圈内,只考虑当地的产业情况是不够的,必须考虑相邻城市的产业。如果同一城市圈内有几个产业定位相同的城市,其中的弱者,可能会被强者逐渐吸走产业资源和人口。有些三四线城市高铁开通后,大家都到邻近大城市工作、买房、消费,本地经济反而落后了。


而在区位选择上,也应该形成自己的投资标准:


1、政府规划是投资分析最基本与最重要的资料之一,越全越好。每进入一个城市就要充分收集政府规划动向,包括城市总体规划、分区规划、控制性功能详细规划、修建性详细规划、专项计划、古城保护规划等等。


比如城市某个片区新增用地中,商业写字楼用地比例大的地段,升值潜力更好。因为高端写字楼越多,未来就能聚集越多高收入人群,这里的地价或房价上涨空间就大。


2、城市越小,对距离越敏感。小城市不大,开车5公里都嫌远,你拿10公里以外的地容易死。有房企统计过:县级市距离3公里为宜;一般地级市近郊(3-5公里)尚可;中大型城市城郊(3-5公里),近郊(5-10)公里为佳,远离市区30公里地块要重点考虑资源、配套及地块规模。


3、拿地要跟着轨道交通走。通常交通时间比交通距离重要,而交通工具里时间最可控的就是轨道交通,所以,40公里外即将开通轨道交通的地块,优于30公里外只有公路交通的地块。


拿不到地的房企,可能都犯了这些错!_3

拿地盲目贪多容易死

拿太少容易出局


开年后,不少房企对后市比较乐观,他们认为经济下行,国家会拉动内需,而每次拉动内需都会利好房地产。于是有些中小房企也跟风抢地。


确实,对于资金充沛、经营能力强的房企,一季度确实是拿地好时机。一方面,很多房企现金流吃紧暂缓拿地,导致土拍市场竞争压力变小。另一方面,可能会出现很多资金链断裂的房企卖项目甚至卖公司,会有一波收并购的机会。


但是,房企不应该盲目乐观,尤其中小房企不要一窝蜂去拿地,从当前中央的态度来看,限价放松概率很低。一定要根据公司经营情况把控好拿地节奏。


首先,根据公司资金状况来制定拿地策略。


广州某房企运营总告诉明源君,公司只有在还款压力不大、资金充沛时会积极拿地。即公司现金短债比大于1,现金资产比大于1时,公司会采取积极的拿地策略。一旦现金短债比小于1,尤其半年现金短债比小于1时,公司会谨慎拿地甚至暂缓拿地。


当然,不同房企设定的指标不同。比如龙湖买地的底线是全年净负债率50%-60%,半年净负债率的60%-70%,底线不能突破。通过这样保证买地的节奏,控制风险。


其次,根据公司增长目标、现有土储来明确拿地货值。


对于土地货值,由于公司资金相对安全,他们今年定的指标是达到年销售目标1.2倍左右,比如今年制定200亿销售目标,拿地货值至少要达到240亿。如果后期销售回款情况良好,资金充沛,会考虑适当提高土地货值倍数到1.6甚至1.8.


再有就是看总储销比,根据资金情况这个比例控制在1.5~2.5。一般手上土地货值够卖2年到2年半。

一方面,如果拿地太多,比如储销比太大,钱都在地上了,手上没钱建房,周转跟不上,风险很大。另一方面,如果拿地太少,则会跟不上公司发展速度,容易掉队,所以一般会要求储销比不低于1,起码要够下一年卖。


整体来看,公司今年拿地策略偏向保守,不会盲目贪多,避免造成财务成本消耗过高,资金风险增高。


拿不到地的房企,可能都犯了这些错!_4

不要贪便宜拿大块的土地


现在拿地越来越难,本质是土地成本太高,而房企利润越来越低。中小房企由于融资渠道有限,日子就更难过了。什么样的地能拿?怎么提高拿地效率?


1、要拿地货比低的地


现在的房地产行业,最大的风险就是地拿贵了。

对于中小房企,资金实力不足,坚决不能拿高价地。某百强房企投资总透露,他们公司拿地最看重的是地货比,地货比大于0.5一般不会拿,投入成本太高。但这种地一般都比较偏远,所以很难选到合适的地。


还有很多房企上调销净率标准,通常要求达到12%以上,特别是三四线城市,未来存在价格回调的可能,提高拿地要求才可以更有效防范风险。



2、不要贪便宜拿一大块地


有些中小房企,凭借较好的政府关系,喜欢低价拿大片土地,表面看起来地价不高,但由于规模大,前期投入资金也很高。在一二线城市,你拿大块地没问题,明年可能就涨了。但在大多数三四线城市,土地价格三、五年不涨,20亿砸进去,明年再拍可能就是18亿了。地价不涨的地方不要拿一块大地,尽量拿中小地块。


多大的地块合适?中南置地认为,地块规模(规划建筑面积)控制在10万~15万平方米比较好。而且要优先考虑能做出高性价比的地块。


3、尽量别碰有风险的收并购项目


最近地产行业有不少收并购机会,但千万不要冲动,不要碰有风险的项目。因为很多项目就是出问题才要出售。如果收购了有风险的项目,可能接手过来就要还债,还有一堆手续等着办,消耗很高的财务成本和时间精力,得不偿失。


4、合作拿地优先选择纯财务投资人


这几年合作拿地、联合开发成了中小房企发展的主流模式。但很多中小房企由于实力不足,在合作开发中话语权很低,不但赚不到钱,还受一肚子气。


某房企高管告诉明源君,这两年,公司旗下近10个合作项目,大部分项目推进都不太顺畅,

很多房企合作一轮后都进入了黑名单。合作谈崩的原因各种各样,比如三观不合、开发理念不合、开发节奏不同等。 


目前他们选定了两三家固定合作伙伴,其中他们最满意的合作伙伴是纯财务投资人。纯财务投资人只出钱,只要求分红,不参与操盘。这种合作方式不但省心,而且非常高效,可以完全按照自己的操盘节奏来走,再也不用看大房企的脸色。目前,他们已经在广州、上海、苏州等地与该投资商展开了多个项目的合作。  


5、梳理投资标准,提高决策效率,降低风险


每个房企都应该树立自己的一套标准和模板,只要一对照,就能快速做出判断,降低出错的风险。


比如某30强房企把土地从优到次分为ABCD(城市核心区,近郊,远郊,纯刚需),C类特别熟悉才会做。项目自身的筛选上,二三十万方的最合适,以满足快周转;大的地块要求承受的容量更高,是有发展潜力的板块且地价低。

来源:明源地产研究院

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 发表于2020-03-26   |  只看该作者      

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