[分享]现在拿地做新项目,必须关注这3大问题!

发表于2020-02-25    431人浏览    1人跟帖    总热度:490  


疫情下,拿地到底要考虑哪些因素,总体来说有两种声音。
 
一种是说没有影响,因为现在2月份拿地,真正动工怎么都到4月份了吧,而那是疫情已得到基本控制,总体来上影响不大。
 
而另一种说法,便是存在影响,体现在工期、成本、产品等诸多方面。
 
以上两种说法中,我更倾向于第二种说法。以下是摩根大通对疫情持续时间的估测模型:
 
现在拿地做新项目,必须关注这3大问题!_1

一共有三条曲线。根据摩根大通的模型,乐观估计,病例数量在三月第二周达到峰值,基础估计则是在三月下旬,而比较悲观的估计则是到四月第一周。
 
从目前的确诊人数来看,每天仍然有接近2000例确诊,按此速度预估至少需要到3月底疫情才会得到较为有效的控制。2月份获取的项目,在工期、成本方面势必会受到影响。
 

01


工期延后

工期延后的原因基本可以归结为两个方面,
 
一是地方政府根据疫情情况发布的禁止复工命令,大部分项目目前都处于无法复工状态。

如果要申请开放和开工,手续较多,需要项目统一报送复工的名单,在提供工人的健康证明后,还需将本地和外地的人分开,外地的人需要在本地隔离14天才能复工。

此外项目上复工之前,需要按各地的规定准备好防疫物资,住建部门验收完之后才能开始复工。 
 
二是虽然地方政府没有直接规定施工项目禁止复工,但是由于疫情引起的原材料供应短缺(水泥、砂石、钢筋生产延迟)或劳动力不足(目前多地对人员流动管控措施仍在加严,民工返城普遍延迟,即使是已经抵达城市的民工也面临7-14天的隔离),造成项目无法及时施工。
 
因此,这个阶段准备上会的项目,势必需要考虑疫情对工期的影响,不能按无疫情期间的正常工期进行预算,应做1个月左右的工期预留,确保投资阶段定下的工期切实可行。
 

02


成本上涨

一个工程项目的主要造价费用组成,包括人工费、材料费与机械费三大主要部分,俗称“人材机”。

受此次疫情影响,可以预见,国内建筑市场这三大方面的费用成本都将出现不小的上浮,费用成本上涨风险较大。
 
依据人社部1月24日发布的《关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》,工程停工期间务工人员仍有权利获得工资。依据《保障农民工工资支付条例》规定,停工期间劳务工人的工资仍需要由总包单位代为支付。
 
同时,考虑到全国集中推迟复工,疫情结束后,建筑施工必然迎来一个集中赶工期的用工需求高峰,届时劳务用工需求集中,劳务用工费用也必然将会上涨,导致人工费成本上涨。

同样,对于大型机械设备的集中租赁使用也必然将导致市场机械费价格上涨,增加企业机械费成本。
 
此外,疫情期间,大量行业企业被要求停工停产,这其中也包括着建筑施工市场领域上游的原材料生产企业。

可以预见,疫情结束后,建筑材料市场势必会出现一定程度的价格上涨,对承包商造成很大的经济损失风险。
 
基于以上因素,势必导致总包招标成本上升,因此测算时必须与成本部进行详细沟通,考虑因疫情导致的成本费用上涨,以避免成本超支的情况发生。
 

03


产品设计

通过此次疫情,牧诗认为后续产品设计应该关注这四个方面:

(1)配套便利为首要选地标准

在家隔离才发现,随时可以买到生活必需品有多么的重要!如果从家里步行或单车就可以到公司、医院,楼下底商就可以解决生活的基本用品所需,那么这样的社区住着就会安心很多。
 
最近那些住得比较偏远,上班及购物需要严重依赖公共交通的朋友们,想必感受十分深刻。

我办公室一位同事,因为买房买的比较偏一些,现在上班根本就不敢乘坐地铁,只能开车或打车,开车觉得停车费劲,打车觉得往返成本又太高,就比较尴尬了。
 
(2)在面积允许的情况下尽量设置书房

此次疫情,出现了大量的线上办公、在家办公的场景,一个安静封闭的环境就显得格外重要,而书房就成为提供这一环境的不二选择。
 
(3)在面积允许的情况下尽量设置双卫

双卫的设计原来主要目的是保障家庭居住的私密感,而如今双卫设计能够提供一个更加现实的作用,那就是家里一旦有人需要隔离,起码可提供一个带卫生间的套间以方便隔离。
 
(4)更加重视小区物业质量

能够提供品牌物业的项目将更加受到人们的青睐,自家本身就有品牌物业自不当说,如果自家没有品牌物业,尽量考虑引入品牌物业。
 
考虑到以上情况,我认为投资现在要做的,首先是把困难考虑得更大一些。

什么意思呢?由于建筑工人,很多来自疫区,项目复工时间点,可能要延后;同时成本也考虑得充分一些,产品要更精细化考量一些。
 
对于获取概率比较大的项目,可以把很多项目设计环节(建筑设计和规划设计)的工作前置,这些工作都是标准化的,可以通过远程办公来提前推进。

从此次事件应对来看,只要分工到位,激励机制明确,责任心强,组织有保障,困难都可以克服。
 
投资可以联动其它横向部门与设计院(建筑设计)、政府部门(规划设计)提前沟通,把设计图纸和材料采购、招标清单等基础性的工作做在前面;项目规划设计有争议的点,提前与政府住建或规划部门沟通好。
 
其实,事件后的重建工作,已开始考虑,政府也很着急,毕竟今年是“十三五”和脱贫攻坚收官年,也是“十四五”开局之年,各界的压力也很大,项目推进对政企双方都有利。
 
现在这个时点拿项目,需要考虑得需要更加深入更加仔细一些;这个阶段也是考虑投资人拿地水平的关键阶段。

文章来源:牧诗地产圈
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 发表于2020-02-25   |  只看该作者      

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