[分享]房地产成本控制中,如何平衡钢含量和砼含量

发表于2020-02-13    256人浏览    1人跟帖    总热度:643  


含钢量、含混凝土量一直作为开发商限额设计的重要指标,是所有限额设计中最早出现的标准,也是房地产成本控制初期阶段最为成熟的内容。随着房地产成本控制进入价值创造阶段,各种限额标准逐渐形成成本控制的组合拳,含钢量、含混凝土量的渐渐的成为广大业内人士“诟病”。

控制含钢量、含混凝土量被认为是降低安全储备的“优化”,各种讨论甚嚣尘上,结构优化是否等同于降低安全储备。我们一直认为优化=合理化,尤其在地产进入横盘时代下,成本控制一直重中之重。


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为什么重视含钢量、含混凝土量

结构的限额设计通常采用含钢量和含混凝土量两个指标来衡量,其基本内容包含地下指标、标准层指标两大块限额设计,以标准层指标控制为主要内容,基本定义为标准层含钢量和含混凝土量=上部标准层的钢筋重量(混凝土的立方量)/(计容面积+不计容面积),上述面积为结构面积,与建筑面积的基本区别在于建筑面积中有些不计容的部位结构面积统计时都需要统计进来,如下图所示。

注:有些开发商为了简单计算统计,直接用建筑面积来衡量含钢量
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建安成本中,知晓含钢量和含混凝土的成本占比有多少,有助于我们知道开发商为什么要控制这两个指标,我们以济南某项目具体案例来说明上述问题。

案例一:济南7度设防,住宅项目,地上11层(层高2.9米)、地下1层,剪力墙结构、天然筏板地基,2016年开工,2017年竣工,地上含钢量28Kg/m2,地下含钢量161Kg/m2(含二次结构砼),地上含混凝土量为0.25m3/m2,地下含混凝土量为1.750m3/m2,简装标准。
备注:商砼按平均330元/m³,钢筋按平均3500元/t

1)整个项目建安成本为1572元/m2;其各分项建安成本占比如下:

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2)主体工程中包含二次砌体、混凝土工程及钢筋工程,其成本占比为:

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混凝土工程及钢筋工程成本约260元/m2,占整个建安成本的16%~17%。

案例二:济南7度设防,住宅项目,地上33层(层高3米)、地下1层,剪力墙结构、钻孔灌注桩,2017年开工,2018年竣工,地上含钢量33Kg/m2,地下含钢量372Kg/m2(含二次结构砼,综合地上地下),地上含混凝土量为0.348m3/m2,地下含混凝土量为8.4m3/m2,简装标准。
备注:商砼按平均330元/m³,钢筋按平均3500元/t

1)整个项目建安成本为2046元/m2;其各分项建安成本占比如下:

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2)主体工程中包含二次砌体、混凝土工程及钢筋工程,其成本占比为:

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混凝土工程及钢筋工程成本约400元/m2,占整个建安成本的20%左右。

对于毛坯住宅(公区简装),其主体结构成本占建安成本的比重最大,而含混凝土成本及含钢量成本又占到主体成本的比重最高,含混凝土成本及含钢量成本占建安成本的20%左右,这些成本因素决定了开发商不得不重视含混凝土及含钢量的成本控制,成本永远是开发商不得不考虑的因素。

而这几年,国家政策、规范的调整,都无疑增加了含混凝土及含钢量的成本。2016年6月1日,新版《中国地震动参数区划图》正式实施,七度区面积占比由49%提高到58%,八度区面积占比由12%提高到18%。结构荷载分项系数提高,成本增加与否?荷载分项系数提高,以及装配式建筑对含混凝土及含钢量增量的影响。


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各大房企含钢量、含混凝土量限额 

含混凝土及含钢量作为开发商限额设计的最基础数据,基本上人手一册,无一例外,只是各大开发商关注的角度有所不同,优秀的开发商如万科、中海等含钢量、含混凝土量控制精细化,还有一些开发商对上述指标没有做到精细化,但是也从大面上做到了限额设计。

笔者也一直关注上述指标的统计,但是各大开发商在数据统计、计算方式等千差万别造成了很难横向对比,但是为了清晰的认识上述两个指标的差异,我们不妨简单对比看看,强调一点:只做分析使用,忽略掉了各家开发商的差异性,不做为开发商控制成本的好坏依据。

注:以下数据均来自网络公开渠道

一、碧桂园2017建造标准参考指标-技术指标

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二、当代地产节能限额指标标准单V3.0

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三、复地集团住宅项目结构含钢量及含砼量限额设计指标表

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四、金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准(版本2.0)

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五、《蓝城二代高层产品配置标准及成本限额指标》

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六、绿地集团产品配置限额成本指标控制表(试行版)

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七、结构设计限额指标(住宅)2016 -鑫苑

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八、中海地产结构设计限额控制指标-南京公司

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各大房企含钢量、含混凝土量限额对比

对比的基本前提:
1)考虑7度区0.1g指标,住宅标准层;
2)忽略掉是否统计二次结构,有的开发商指标中含二次结构含量;
3)忽略掉结构面积/建筑面积的计算差异,以各大开发商限额指标统计;
4)各个高度区间内的含钢量/含混凝土量指标取平均值;

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根据第二部分统计数据

一、建筑高度28米~60米区间内:

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二、建筑高度60米~80米区间内:

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(三)建筑高度80米~100米区间内:
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如何控制含钢量、含混凝土量

方案设计阶段:
① 控制建筑层数,尤其是结构敏感高度。如24米、60米、80米、100米
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② 控制建筑可售比,提高可售比指标
控制地面不可售面积,包括非必要的架空层面积、配套用房面积、减少此部分建安成本。控制住宅内部不合理的偷面积,避免过度赠送;高层产品遏制过度偷面积造成的非常规户型,别墅及洋房产品避免过度建造地下室,变相拉低单方售价。

③ 控制层高-根据产品档次
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层高对成本的影响 来源:碧桂园

④ 地下控制
主要包括地下柱网、楼盖选型、层高、覆土厚度等要求。

⑤ 对住宅项目降低结构转换
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普通住宅项目慎用转换层

⑥ 选择好的设计团队、方案阶段结构参与设计、装配式建筑方案的选择;
⑦ 其他如:单体高宽比、建筑体形系数、布墙率、建筑赠送等等;

施工图设计阶段:
① 结构布置形式,剪力墙布置方案控制、设计精细化等;
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来源:万科地产

②以人为本,服务建筑,提高溢价
案例(来源腾远居委汇):某项目入户玄关,原设计玄关两侧都是剪力墙,最好两侧都不做结构墙,但靠近厨房侧去掉难度较大,只去掉了下侧墙。

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案例:万建林

适当使用大开间剪力墙的长墙方案,减少边缘构件数量,降低成本提高品质。

横厅布置:
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原设计标准层剪力墙布置

边套户型为4室2厅2卫,客厅宽度4米。对于大套户型,当业主有大客厅的诉求,怎么办?

优化方法:
1)把红色圈出的剪力墙取消,在分户墙处设剪力墙
2)厅和卧室间的隔墙200厚优化为100厚
3)采用大板,不设梁

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优化设计标准层剪力墙布置

来源:胖栋有话说
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 发表于2020-02-13   |  只看该作者      

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