[分享]房地产前期成本七项测算指标应用

发表于2020-01-16     1084人浏览     3人跟帖     总热度:1638  

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前言
从设计源头控制建设项目投资,合理规范各项指标。
关键词
指标、含量

七项测算介绍

七项测算指标指的是标准层混凝土含量、标准层钢筋含量、地下室钢筋含量、地下室层高、地下室停车效率、外窗墙地比、硬景面积比。其中指标中窗地比、地下室层高、硬景面积比例、地下车位平均面积可通过设计指标或图纸计算直观得出,混凝土含量和含钢量指标难以一次性控制,需要结合施工过程的变更签证等进行综合测算,是一个持续的过程。

项目应用
一、项目概况
本项目位于广东省汕尾市,容积率3.5,建筑面积19万平方,共9栋住宅塔楼,一层地下室;地下室层高3.4m,无人防;塔楼标准层层高2.9m,33层,高约98.5m。
二、项目测算分析

1、标准层混凝土含量S1
S1= V/A
1.1. 总混凝土体积(V):包含结构梁、板、柱、剪力墙等全部结构构件的部分;不含建筑面层抹灰、建筑地面做法等非结构构件的部分。 
1.2. 计算面积(A): 
计算面积(A)= 计容积率面积(A1)+ 不计容积率面积(A2) 
1.3. 不计容积率面积(A2): 
不计容积率面积(A2)=(凸窗赠送面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板)+1/2(两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他面积)
计算:S1=标准层总混凝土体积V/面积A=0.39m³/㎡,根据抗震级别及风压【标杆值0.38,高限值0.43】在合理范围内;标准层混凝土含量每降低0.01/㎡,单方成本节省6元/㎡。
2、标准层钢筋含量
S2= M/A
2.1. 总钢筋量(M):包含结构梁、板、柱、剪力墙等全部结构构件的部分;不含建筑砌块墙拉结钢筋、建筑地面钢筋、建筑预埋件、装饰构件等非结构构件的部分。 
2.2. 计算面积(A):计算面积(A)= 计容积率面积(A1)+ 不计容积率面积(A2) 
2.3. 不计容积率面积(A2):不计容积率面积(A2)=(凸窗赠送面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板)+1/2(两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他面积)
计算:S2=标准层总钢筋量M/面积A=45.09kg/㎡,根据抗震级别及风压【标杆值45,高限值50】在合理范围内;标准层钢筋含量每降低1kg/㎡,单方成本节省6元/㎡。
3、地下室钢筋含量
S3= M1/A2
3.1.地下室钢筋量(M1)
3.1.1.包含结构梁、板、柱、剪力墙、基础底板等全部结构构件的部分,含天然基础和承台(不含桩基)。
3.1.2.不含建筑砌块墙拉结钢筋、建筑地面钢筋、建筑预埋件、装饰构件等非结构构件的部分。 
3.2.地下室计算面积(A2):结构顶板覆盖的建筑面积,包含不计建筑面积的结构夹层。
计算:S4=地下室总钢筋量M1/面积A =85.37kg/㎡,根据抗震级别及柱网(覆土1.2m,每增加0.3m,含量增加10%)【标杆值110,高限值130】属于偏低水平,对标同类项目,在合理范围;其中:无梁板=75.20kg/㎡,有梁板=90.08kg/㎡,地下室钢筋含量每降低1kg/㎡,地下室单方成本节省6元/㎡。
4、地下室层高
地下室层高(S4)= 上下两层建筑标高差值
计算:S4=上下两层建筑标高差值=3.4m,根据覆土1.2【标杆值3.3,高限值3.45】在合理范围内。对于客户对地库层高较敏感的项目,应进行专项论证,可放宽地库层高。地下室层高每降低0.1m,地下室单方成本节省5元/㎡。
5、地下室停车效率
地下车位平均面积(S5):
S5= A5/K
5.1.车库范围内的建筑面积(A5):包括夹层车库的区域、塔楼核心筒落地的区域、以及车 库范围内的设备用房等车库范围内的所有建筑空间。
5.2.地下停车库停靠车辆总数(辆)(K),影响地下室停车效率的三要素包括柱网、设备用房、人防口部。
计算:S5=37187.93㎡/1136个=32.73㎡/个,根据限额值【标杆值30,高限值32.5】规定,超出范围,应进一步优化。地下室车位面积每降低1㎡/个,单方成本节省11.6元/㎡(地下室按2000元/的建造成本估算)。

6、外窗墙地比
S6= C/A1
6.1. 门窗洞口面积(C)
6.2. 计算面积(A1):住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的房间面积+要求做封闭空间的面积(有附加门窗时才计入)
计算:S6=C/A1=0.26㎡/㎡,根据限额指标南方【标杆值0.18,高限值0.23】,超出最高限值,建议优化。窗地比每降低0.01㎡/㎡,单方成本节省4元/㎡(窗按400元/㎡的建造成本估算)。

7、硬景面积比
S7= A3/A4
7.1.硬景面积(A3):硬景面积为剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装,包含人工基底水景、泳池,不含架空层
7.2.总景观面积(A4
计算:S7=A3/A4=20%,【标杆值20%,高限值30%】,硬景面积比每降低1%,景观单方成本节省3.5元/㎡,单方成本节省0.27元/㎡(按软硬景单价差350元/㎡考虑)。虽然硬景成本比软景高,但大多数客户对绿化的感觉比硬地铺装要好;而水景让人感受到亲切,却存在夜间噪音大,夏日蚊蝇多、后期维护费高的问题。


项目结果及经验教训
综上述分析,在设计阶段,七项测算指标的运用,可以有效控制成本,项目设计阶段的设计费支出只占建设工程全寿命费用的1%以下,但对工程造价的影响却占75%以上,所以我们必须将设计阶段的造价管理作为全过程造价管理中的重点。
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 发表于2020-01-16   |  只看该作者      

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