作为一名投拓人，怎么可以不会写最基础的投资项目评估报告呢，要知道，这份报告可是价值亿金。
在之前几期的课堂中，我们也提到过项目评估报告中的几个组成部分，比如：投资测算分析、项目本身的风险评估、市场调研等。本期，给大家带来一份完整的地产投资项目评估报告里面到底应该包含哪些组成部分。
一、项目评估的组成部分
房地产投资项目的评估就是对项目的投资可行性进行全面的分析，在市场调研的基础上，根据项目的各种相关指标，进行项目投资的经济收益等一系列分析并作出结论。项目评估的目的在于最大限度地规避风险，提高投资效益。项目的评估主要分为五个部分市场分析部分、项目定位部分、经济分析、项目的风险评估、结论。
二、市场分析
投资的市场分析，就是针对地产相关的市场信息进行系统的收集、整理和分析，为投资决策提供信息。
1、区域简介
区域简介主要是研究项目宏观环境和区域环境。通过对城市不断变化的经济、政治、文化、人口等因素的分析研究，明确项目当前所处的宏观环境与市场条件，把握房地产市场的整体走势。区域环境研究是通过项目所在区域的城市规划、景观、交通等区位条件的分析以及对区域内现实与潜在楼盘供应量的分析，研究项目所在地具有的区位价值。
2、消费者调查
消费者调查就是通过对消费者需求资料的收集与调查，了解消费者的购买力水平、购买倾向以及目标消费者的共同特点，为项目的市场定位提供依据。
3、楼盘调查
楼盘调查就是通过对拟投资项目所在区域和邻近片区的主要竞争对手的竞争楼盘分析，了解项目主要竞争对手的楼盘规模、销售价格、市场反应等，同时了解竞争对手的营销策略及目标客户群，为确定项目开发的竞争策略提供依据。
4、土地调查
土地调查就是通过对拟投资项目所在区域和邻近片区的主要历史成交地块信息进行搜集分析，了解周边已取得土地项目的地块规模、相对区位、成交时间、成交价格（总价、单价、楼面地价）、土地溢价率、拿地公司等，同时了解历史成交地块的现状，为标的项目地块成交价格的合理性提供参考。
三、项目定位
项目定位包括目标客户群定位、产品定位、市场定位、区域定位 、功能定位 、主题定位、价格定位、品质定位、竞争定位、形象定位、建筑风格定位。
项目定位就是在前期预判的基础上，结合消费者需求进行验证，并根据消费者需求特征进行调整，从而形成最终的产品定位。主要内容包括宗地分析及项目分析两大类：
1、宗地分析
宗地分析就是对拟投资地块本身的情况进行研究分析，包括项目的现状、交通、环境等，并在此基础上对项目地块进行SWOT分析，继而对项目分析提供参考性意见。
2、项目分析
通过调查研究和收集资料，在充分占有信息的基础上，根据项目目标市场的选择与项目的市场定位，了解项目开发档次、销售价格、客户群体、开发进度，了解项目的开发内容和规模、开发进度、项目产品价格，继而进行项目的综合分析。
四、财务测算
测算说到底就是算一本收支账，收入就是项目最后销售所带来的实际收入；支出就是项目前面和后期所有实际成本的总和。相比收入，支出的项目就会多一点，比如：土地成本、建安成本、营销费用、财务费用、管理费用、土地增值税、所得税和增值税等各种费用。对项目的经济分析一般分为静态分析和动态分析。
1、项目成本
项目成本包括土地成本（包括征收及拆迁补偿费等）、开发成本（前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费）、开发间接费用和期间费用等。
1）土地成本
土地成本就是通过招拍挂、收购等方式取得土地使用权所需的费用、税金等。土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费构成。根据拿地途径可以分为三种：
l 通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收费和土地使用权出让金等。通过土地征收及拆迁费、出让金、七通一平费、耕地占用税、耕地开垦费、管理费、占耕地交易附加费、新增建设用地有偿使用费、前期工程费和契税等。
l 通过在城市中进行房屋拆迁取得的（毛地），土地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金、税费等。
l 通过在二级市场上收购取得的项目（如购买其他房企转让的已完成征收拆迁的熟地、收购项目公司等），土地取得成本包括合同的总价款和应由买方缴纳的税费（交易手续费、契税）等。
2）开发成本
开发成本主要包括规划设计、前期勘探、建筑材料、工程承包、安装（电梯、消防等）、绿化、公用设施建设等这些组合起来的最终成本。其中，建筑安装工程费，指以发包方式、自营方式支付给承包单位的建筑安装工程费；而配套设施费则指开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明和环卫等费用。
2、税费
房地产项目经营税费实际上是包含两大部分，即项目开发期间税费与项目经营期间的税费。开发期间的税费主要是前期获取土地的税费，经营期间的税费主要有营业税及附加、印花税、土地增值税、所得税等。
3、投资回报率
投资回报率就是项目净利润除以本金的比率，即：
投资回报率=净利润/总投资*100%
4、盈亏平衡点
盈亏平衡点就是零利润点或者叫保本点。通常是指全部销售收入等于全部成本时的产量。以盈亏平衡点未界，当销售收入高于盈亏平衡点时项目是盈利的；反之，项目则是亏损的。通常情况下，盈亏平衡点可以用销售量或销售额来表示。
五、风险评估
房地产项目的投资动辄几亿、十几亿，一旦项目前期评估出现差错就会给企业带来巨大并不可弥补的损失，因此风险评估在项目评估报告中显得尤为重要，它能起到预警的作用，能让企业在全面了解项目风险点的情况下做出正确的判断。
经营风险：经营风险就是指项目的决策人员和管理人员在经营管理中出现失误而导致项目盈利水平变化从而产生项目预期收益下降的风险。
财务风险：当公司财务结构存在不合理，融资不当而导致公司所投资项目预期收益下降的风险。此类风险在目前的地产市场内特别常见。
市场风险：在经营期内，房地产市场发生负面变化的风险
六、结论
在完成项目评估后，即可对项目进行综合评价。包括：对项目的可行性推荐方案进行综合性描述；对由于种种原因未被推荐的主要比选方案进行描述，说明优缺点；提出项目各个阶段存在的有关问题，并提出相应的措施建议。
越是基础的东西，往往越容易出错。因此不要小看这个项目评估报告，成功永远都是在细节中体现出来的。希望本期课堂对大家的工作有所帮助，特别是新进入投资圈的朋友们。
来源：投研参考
中国 | 项目管理
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