[分享]在房地产景观专业如何进行成本管控?

发表于2019-12-05    253人浏览    1人跟帖    总热度:429  


在房地产景观专业如何进行成本管控?_1
众所周知,景观成本只占房地产项目建造总成本的3%-5%,但如何在设定的投资造价范围前提下做出理想的设计效果,从而保证产品品质;接下来我们聊一聊景观成本的管控。
  


01
住宅景观形式


设计决定成本,而不同的用地条件和建筑的空间形态又决定了景观设计。

目前常见的建筑排列方式为围合式、行列式、自由式。
大高层住区一般采用围合式和行列式布局较多,楼间距较大,在中心形成集中成片的公共绿地,人工造景受到的约束较小,景观层次分明,中心突出,成本分配较为明显。

而洋房和别墅类项目,容积率低,建筑密度高,多采用行列式布置,楼间距小,绿地较分散,集中的公共绿地少,多为宅前屋后的零星绿地,需要求每部分都要精品处理,成本分配也就显得更为关键。

自由式布局常应用于山地或地形复杂的用地,建筑与自然山水融合,自身的景观条件非常优越,景观需要整理地形,引入观景线、透景线,让人造景观与自然景观融为一体,软景比硬景更占优势。

不同的景观形式单方成本不同,在限额成本的要求下,成本管理就是景观要素的管理。在设计阶段主要控制景观节点的数量、位置和等级、软硬景比例、水景面积、数量和形式、疏林草地和密林的比例。

一般住区中有“小区-组团”两级结构,一级景观节点通常为三个:主入口、核心景观、轴线景观节点。二级景观节点是指组团中心,一般根据组团的数量而定;三级景观节点根据空间大小和服务半径,分散布置在宅间。
在设计过程中,对一、二级景观节点的品质要求必须贯彻始终,确保楼盘品质不走样。

景观成本中硬质面积小但造价高,一般占整个造价的50%左右,因此有效控制成本就必须安排合理的软硬景比例。根据实际调查和室外空间使用分析,硬质铺装面占景观面积20%为宜,楼盘的目标客户群不同上下浮动5%。



02
景观成本控制重点


关于景观成本控制的4大原则:

第一,应根据营销定位匹配楼盘档次,可参照同档次楼盘的景观投入水平。
第二,尽量选择优秀设计单位或著名设计师,不仅能够有效优化产品设计,而且能够提高产品知名度,把握了景观细节,就把握了效果,成熟的景观设计成果能节约成本。

第三,选择相匹配的材料及有实力的施工单位,保证设计效果的实现,设计再好,没有好的施工单位来实施,同样不能做出好的园林景观。

第四,为控制整体投资,应合理分配。根据地块分级,景观投资不宜采用统一标准,而应该在统一的投资水平上,根据土地分级采取景观投入分级的策略,在重点区域,如展示区、会所、主入口、高端户型、重要景观轴线、中央庭院等景观应高于平均水平;相反,则可以适当低于平均水平,不均衡投入景观成本,从而控制整体投入。

基于上述大原则,可以基于以下重点来打造景观,从而分析成本关键所在,在实现成本管控基础上,好钢花在刀刃上
大区关键点分析:
 项目主出入口 ;组团、入户出入口;重要的通道; 景观轴线、节点;⑤景观的边界
售楼处、样板区关键点分析:
样板区选址 ;项目入口;参观动线; 售楼处周边 ; 样板房花园;样板区周界

首先,根据整体规划土地分级策略在景观投资上相应的提高重点位置及销售卖场路线的景观投资水准。

其次,在考虑景观均好性的同时,适当提高商业街区、展示区、会所、主入口、重要景观轴线、中心庭院景观档次,以提升高品质物业的标准。

再次,依据高品质物业景观设计越来越重视软景的趋势,楼盘整体投资应提高软景投资比例。

最后,在具有相对劣势如朝向不好、周边环境差的地块,周围应适当提高景观投资水平,提高劣势地块的景观标准即提高了整体楼盘的物业品质;对于城市形象展示面和临街区的地方,适当的提高投资比例是有必要的。



03
设计阶段成本控制


1、减少硬质铺装面积,增加绿化面积(如在非重点区域通过疏林草地种植1~2棵精品植物);
2、功能为主,减少无必要的场地;非功能性的景点,酌情考虑是否保留;

3、在地势处理上,尽量保证在最短的距离内消除坡度,最大限度地留出景观观赏区,且坡度在单元入户的区域逐渐放平,可以有效节约土方量,减低成本;

4、车行道与各种入口交汇处铺装天然石材。园路铺装使用树脂加工材料、混凝土压模、人造石材、砖等,部分可天然石材。石材厚度:人行道花岗岩30mm,车行道40-50mm。

5、硬质景观占总体景观总量的20%;水景占总体景观的3%。
1)硬质景观采用普通石材,边缘做圆角处理。游泳池面层禁止采用玻璃马赛克;
2)设计中大量利用现有的地形产生直线作为景观构成;曲线及弧线则选取合适的材料进行搭配和控制;

3)控制设计尺寸:所有尺寸必须符合300模数,石材规格应在5种以内(包括道路及广场尺寸也应控制模数,避免切割损耗提高成本)
4)花岗岩石材切割,切割下来的边角余料,集起来作为人行小径碎拼铺装;(避免材料浪费,节约成本)

5)石材中自然面、荔枝面比其他面层贵,要合理使用;
6)控制铺贴方式:尽量使用规整铺装,减少碎拼(规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍);
7)硬质景观中地面所采用的石材不宜超过3种,主要出入口及节点上的石材种类不宜超过5种。(铺装拼花过于复杂切割复杂需要异形加工、铺装人工费高、材料损耗率高)

8)材料的档次分类和替换
在房地产景观专业如何进行成本管控?_2
如图所示

9)立面材料如树池,景墙等可以选择和建筑相同或相近的材料进行搭配,根据西班牙风格的景观效果,真石漆等喷涂材料也是不错的选择;
10
)尽量使用或利用市场上通行的材料规格来进行设计,节省材料的损耗。
11
)雕塑(仿砂岩代替石材、铸铁、铸铜,成品标准化节约成本)

6、植物:
1草坪面积占绿化总面积比例不超过40﹪。草皮采用普通两季型。
2中轴景观:选用当地一定规格的乔木【10~15CM的占30%、20~25CM的占5%,30CM以上的占2%左右】;色叶树种不低于10%。

3小区公共景观:选用当地一定规格的乔木【10~15CM的占35%、15~20CM的占3%,30CM以上的占2%左右】;灌木球径80㎝以上;选用四季景色变换植物。

4道路绿化带景观:常绿乔木占50%;灌木球径60㎝以上。
5河岸景观:以春、夏季,观花、观叶、观果品种占50%。
6外围代征绿化带景观:以乔木为主,并作为待开发楼盘乔木储备。

7植物种植区在地下车库顶板上的,车库顶板上有效覆土厚度平均为1米,景观堆坡时可用陶粒等轻质材料进行填充。
8庭院内部以草坪为主(具体根据交房标准)。


7、园建结构配筋,必须和结构专业协调,确保最少用筋。
硬质部分
石材的价格与产地、品名、厚度、面层类型有关,同样的品种,进口的比国产的贵一倍,山东的比福建的贵20%。
 
在房地产景观专业如何进行成本管控?_3
如图所示

砖材中舒布洛克砖比普通水泥砖贵一倍,陶土砖比舒布洛克砖贵50%。高档楼盘中应杜绝普通水泥砖,即使是通体水泥砖,在使用一段时间后,也难免脱色的结果,耐久性差。

在房地产景观专业如何进行成本管控?_4
如图所示

一般花岗岩路牙造价45-60 元/米左右,混凝土预制路牙造价20-35 元/米左右。
施工工艺中异形石材铺贴因为现场切割量大,人工费贵一倍。构筑物表面装饰石材湿贴会出现泛碱现象,为避免泛碱影响观感,有点挂、干挂和密封三种处理方法。


软景部分
同样,在植物选择上景观设计师应根据当前市场行情,避免使用稀缺性树种。但一级节点的绿化需要在效果和价格上权衡。价格不是太离谱的情况下,应该保证原设计要求。在限额成本下,调整次要景观树种,保证整体绿量。

微地形处理
70%的景观座落在地库顶板上,景观覆土厚度是地库荷载计算的关键。而竖向是景观的灵魂,如果没有竖向设计就没有景观可言。
那么,地库顶板上堆土坡的经济性就是成本控制必须研究的课题,是用轻质材料作为填充物堆坡,保证地库顶板荷载不因造地形而改变,还是全部自然土壤堆坡,地库顶板结构局部加强?

根据研究,采用轻质陶粒造地形有利于增强土壤透气透水性,但成本高于结构加强的方案。全部自然堆土经济性略好于陶粒填充造坡,但对竖向设计前后一致性要求很高。
而地产项目开发计划非常紧凑,往往在景观概念方案结束后就需要向结构与管线专业提交竖向设计图纸,进行地库顶板荷载安全性计算。如果景观深化方案设计中竖向有较大的调整,地库结构的安全性就得不到保障。尤其是建筑图纸报批结束后,再调整结构设计将会带来不必要的麻烦,而且引起设计变更费用,对整个开发进度计划和成本计划不利。

因此应根据不同项目竖向设计的复杂程度选择合理的地库覆土方案。
在房地产景观专业如何进行成本管控?_5
如图所示



04
施工阶段成本控制

 
1)现场平面布置图:综合考虑项目特点,结合现有场地的临时设施,考虑各阶段销售配合的需要,对销售各阶段的施工现场平面布置进行合理规划,减少大幅调整平面布置情况,合理节约成本。

2)安全文明施工措施:按照集团工程管理部及合同对安全文明施工要求,合理组织本项目规划安全措施、文明施工措施,避免采用成本高、性价比低的方案,选用合理施工路线,采取有效用水、用电措施,合理节约成本。 
①设计变更:建立项目管理部图纸设计修改意见收集制度,工程部与设计部协调沟通机制,减少因沟通不及时造成设计变更带来的影响。 

②设计部加强与各部门之间的协调,包括与工程部、营销部、成本部等部门,定期(或每周)召开一次协调工作会议解决各部门之间协作配合问题。 

③加强关键节点、资源、安全工作等方面的监督控制工作,加强与施工单位人员的协调沟通工作,及早发现问题,有针对性地制定措施,减少因自身原因拖延工期。 

④将口头交代管理行为改为书面工程指令单:工程部任何向合作方下达的管理行为都不能以口头交代代替书面工程业务指令单,减少因此带来的成本风险和管理不规范。 


结语:
景观成本管控是一项整体性、系统性很强的工作,它贯穿于设计、招投标、施工到竣工验收的各个过程,需要进行全过程、全方位的管理和控制,如何提高景观品质和控制景观成本是房地产景观从业人员与景观设计单位共同思索的问题,只有不断思索创新,强化设计管理、深化成本控制意识,才能造就优秀的从业人员。
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 发表于2019-12-05   |  只看该作者      

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