[分享]超详细买房流程,不会买房我教你!

发表于2019-11-05    17人浏览    1人跟帖    总热度:142  



超详细买房流程,不会买房我教你!_1

很多人第一次买房,办理各种手续,真让人心力交瘁,偶尔还会漏掉某些环节或者被突发的情况干扰......其实,我们把握住主线,然后按部就班,就会省时省力省心很多。
总结了以下几点,供大家参考,让大家能避免走一些不必要的弯路。
关于看房
其实,看房最重要的还是实地考察,选择靠谱的销售,此外还要注意:
● 地段、交通;
● 地铁距离
● 资格证书以及开发商品牌;
● 房子的楼层,朝向和户型;
● 小区环境以及物业公司;
● 理性对待样板房;
另外,也要注意查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。
尤为重要的是,查看你购房的开发商以及代理商的资质,确保是合法销售的。
关于付款
第一、我们购房者要谨慎签定认购书。认购书是商品房买卖的预约合同,是独立合同。如果是决定买房的情况下,可以向提出看正式合同样本,认为正式合同可准确无误,可以被自己接受,再签署认购书,避免出现一些不必要的麻烦。
认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系,二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别,但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同,当事人义务将产生质的变化,由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
也就是说,如果由于购房者的原因不能签订购房合同,不买房的,那么开发商就无需退还定金。
第二、我们购房者要仔细阅读认购书,确认认购书是否能保证公平。
认购书的内容一般包括:
■ 双方当事人的基本情况;
■ 房屋基本情况(含房屋位置、面积等基本情况);
■ 价格计算;
■ 签署契约的时限规定。
■ 仔细核对是否违反平等、公平的原则。
第三点、房款需直接支付到监控账户。购房者应将房款支付到《商品房预售许可证》指定的银行监控账户上,切记不要直接交给开发商或者中介。
房款可以采取一次性付款或分期付款,具体如何分期,可以由双方约定。比如购买者可以留15%的房款,其中10%可以在出卖人交付使用之前支付,5%的房款可以在预售人交付商品房房地产权证时支付。
付款具体要注意事项
交定金、签认购书 
定金和订金的不同之处,2015年版的《商品房买卖合同》中明确这2个词的含义: 
定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式,具有法律效益。若买家不履行合同,无权要求返还定金,发展商不履行合同的,应双倍返还定金。 
订金是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后,准备进一步协商签订的临时认购协议,买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金。
签订认购书务必注意:凡是签订合同类,都一定要仔细检查核对清楚合同内容,避免遇到合同陷阱,大家可以在签订的时候,找朋友或者律师进行咨询。比如“有些合同上购房者要在规定时间内要完成签订购房合同,否则定金不予退换”,但是往往银行不一定能在此规定时间内完成放款,在时间期限内无法完成款项支付,损失是由签订购房者承担的。
付款方式
付款的首付有分首套房和二套房,付款方式可以选择全款付款和按揭贷款。
交首付:在签订认购书的时候会在规定时间内要交首付及其金额是多少,取决于是首套房还是二套房。
全款付款:有能力全款付款的或可能会得到某些楼盘的优惠,具体以购买的楼盘公布的信息为准。
按揭付款:在确定了自己需要办理按揭买房后,准备齐全资料到楼盘按揭部办理。
分期付款:还有一个比较特殊的分期付款,这是楼盘自身做的优惠政策,具体情况也是要看楼盘设定的操作规则。
申请贷款
贷款方式有公积金贷款、商业贷款、组合贷款,可根据自身条件来选择哪一种贷款方式。
提前查询个人征信:当前个人征信有2个主要途径:第一种现场查询,可前往央行各地的征信分中心或指定分支机构,进行柜台查询或自助查询。
目前,上海已实行个人信用报告自助查询服务,个人可携带本人二代居民身份证到就近自助查询服务网点办理业务。
选择公积金贷款:要先到公积金管理中心查询自己的公积金额度是否达到所需贷款数额。公积金贷款的优势较多,利率低、还款方式灵活、贷款成数高等,比如还款方式灵活,借款人可以随意制定每月还款数额,前提是不低于“银行最低还款额”。还有比如一般商业贷款能贷到7成,而公积金贷款最高能贷到9.5成。公积金贷款到公积金管理中心申请流程:(1)初审——(2)评估——(3)审核——(4)办理担保手续——(5)签订借款合同。
选择商业贷款:商业贷款有两种还贷方式,一是等额本金,指借款人每月偿还相等金额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这种还款方式前期还款压力较大,但是利息会随着逐月还款逐渐减少。二是等额本息,指借款人每月偿还相等金额的贷款本金和利息。商业贷款流程:(1)提交贷款申请——(2)银行受理调查——(3)银行核实审批——(4)双方办理相关手续——(5银行发放贷款)。
选择组合贷款:还有一个情况,就是如果公积金额度未达到所需贷款数目的时候,可以向商业银行同时申请商业贷款,此类贷款称为组合贷款,但是有一个要注意的问题就是并不是每个楼盘都接受组合贷款,所以这个要事先跟与你购买的楼盘相关人员沟通好。
签署购房合同
在完成以上流程后,接下来就是与开发商或代理商正式签订购房合同,购房合同分“商品房预售合同(期房)”和“商品房出售合同(现房)”,签订预售合同不用再签订出售合同,可直接办理证户手续。
注意:签署合同类务必仔细核对合同内容。
关于缴纳相关税费用
在购房合同完成备案后的30天之内需要去相关单位交税(备案情况具体看楼盘的合同专员),超过时间将产生每日万分之五的滞纳金
契税:90㎡及以下的普通住房,并且该住房属于家庭的唯一住房,按照1%税率征收契税,90—144㎡的普通住宅1.5%,超过144平的3%,非住宅3%。一般的话契税会跟着首付款一起缴,由开发商代收。
印花税:在订立合同的时候就直接缴纳,总房款的0.05%,一般跟首付款一起缴。
还需缴纳银行按揭费用、房屋维修基金,具体咨询相关人员。
物业管理费:从收房日开算,以购房人验收房屋合格之日起开始计算,一般先交三个月。
交易手续费:住宅 建筑面积 X3元/㎡;非住宅建筑面积 X11元/㎡。
权属扥通过计费:80元/套,权属登记费就是办理房产证的费用。
验收房屋
验收房屋也极其重要的,关乎房屋质量的检测,建议大家找专业的装修公司或者个人一起验收。
特别是合同中规定精装修的房屋,一定要一一核对是否符合当时约定的装修标准。
切记要办理不动产证
办理了不动产证,房子才真正归你所有。不动产权属证书,全名是中华人民共和国不动产权证书,简称不动产证,是权利人享有该不动产物权的证明。
记住不动产证与房产证是有区别的:房产证是指购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。
买房是大事情,马虎不得。
以上各点都是我们购房者要注意的。
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 发表于2019-11-05   |  只看该作者       筑龙币+10

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