(一) 一个前提:
***项目的均价是在项目本身的基础上,参照区域情况、市场情况的基础上来制定的。
(二) 二个原则:
第一:以目前市场上同区域、同类型物业的总平均单价做为定价的参考依据
我们调查的区域市场内总体平均单价为****元/m2。
第二:以本项目的单位成本作为定价依据
我们如何避开竞争激烈的主流市场,有效的寻找市场空缺点?项目的品质不仅是体现在产品本身的设计上,还应充分体现在产品的附加值上,也就是说体现在诸如会所、物业服务、景观、外立面等方面。
(三)本项目公寓部分总平均单价:
在上述一个前提和二个原则的综合考虑下,本项目公寓部分的总平均单价为****元/平方米。这样既可以保证本项目的售价仍维持在同区域、同档次物业价格的主流市场中,又可以较高的性能价格比占领市场。
以下,将在保证本项目公寓部分总体平均单价****元/平方米的原则下,确定各楼座平均单价,具体如下:
以6#楼为参照物,针对各楼座在河景、户型、社区内部景观、邻里、遮挡、交通噪音等方面进行单项评比,得出各楼座系数。
1、 河景:在不考虑以上其它因素的情况下,原则上认为在5栋公寓楼中,3#楼与4#楼从欣赏通惠河景观的角度和视野为最优,5号楼略高于6#楼,7#楼最差。
2、 户型:从产品设计来看,3#楼、4#楼为一梯二户户型、三向采光且南北通透,主卧及主卫均朝南向,且主卫均拥有明窗;而5#楼、6#楼、7#楼为三栋同样的一梯四户型,只有二个采光面,因此在不考虑以上其它因素的情况下,原则上认为3#楼和4#楼的户型从采光、通风、居住舒适度来讲均为最佳,5#楼、6#楼、7#楼的户型与3#楼、4#楼比较略差,但程度较为平均。
3、 社区内景观:从产品规划角度来看,6#楼位于整个社区的中心,其北侧和西侧有二块大面积空地可做园林设计,因此认为6#楼在社区内景观一项中为最优。在不考虑其它因素的影响、6#楼为参照物的前提下,认为3#楼、4#楼、5#楼、7#楼的社区内景观均次于6#楼。
4、 邻里、遮挡:在不考虑其它因素的情况下,认为3#楼只有北向、西向受到社区内其它建筑物的遮挡,且栋距相对较远,而南向、东向均无遮挡,因此认为3#在此项评比中为最优;5#楼北向受1#写字楼遮挡、西向受6#楼遮挡,但南向、东向均无遮挡。由于5#楼东向临规划中的城市快速路,因此认为5#楼略次于3#楼;4#楼由于除南向外的三向均受不同程度的遮挡,且由于西侧为万豪项目,因此认为4#楼略次于3#楼;如以6#楼为参照物,认为4#楼、5#楼在此项中均好于6#楼;而7#楼四面均受不同程度的遮挡,且西对万豪、北对2#写字楼,因此认为7#楼为最差。
5、 交通噪音:因本项目东侧为规划中的城市快速路,且有可能为立交桥跃起的部分,因此3#楼、5#楼均受到影响,在此项评比中为最差;项目南侧亦为规划道路,因此4#楼也受到噪音影响,但认为其程度略轻于3#楼和5#楼;7#楼处于社区最内侧,较少受到道路噪音影响,以6#楼为参照物,认为7#楼同于6#楼。
各楼座的均价利用加权平均法计算。首先,以6#楼为评定标准(楼座的基准系数1.00),其它各楼座因外在单项因素产生差值,此偏差值不宜过大,标准如下表。
依据各因素产生的差值对各楼座进行综合评定:
各楼座系数评定表
楼座因素 | 3# | 4# | 6# | 5# | 7# |
河景 | 2 | 2 | 0 | 1 | -2 |
户型 | 2 | 2 | 0 | 0 | 0 |
内景观 | -1 | -1 | 0 | -1 | -1 |
邻里、遮挡 | 2 | 1 | 0 | 1 | -2 |
噪音 | -2 | -1 | 0 | -2 | 0 |
评定分值 | 3 | 3 | 0 | -1 | -5 |
依据评定分值对基准系数进行调整,各楼座系数如下:
楼座 | 3# | 4# | 6# | 5# | 7# |
楼座系数 | 1.03 | 1.03 | 1.00 | 0.99 | 0.95 |
在保证本项目公寓部分总平均单价为12500元/平方米的基础上,利用加权平均法计算各楼座均价:
***项目各楼座平均单价一览表
单位:元/平方米
楼号 | 楼座面积 (平方米) | 系数 | 权数 | 加权平均系数 | 修正系数 | 各楼座 平均单价 |
3# | 16660.00 | 1.03 | 17159.80 | 1.000539169 | 1.030555345 | 12882 |
4# | 16110.36 | 1.03 | 16593.67 | 1.000539169 | 1.030555344 | 12882 |
5# | 23255.68 | 0.99 | 23023.12 | 1.000539169 | 0.990533777 | 12382 |
6# | 23255.68 | 1.00 | 23255.68 | 1.000539169 | 1.000539169 | 12507 |
7# | 16038.40 | 0.95 | 15236.48 | 1.000539169 | 0.950512211 | 11881 |
合计 | 95320.12 |
| 95268.75 |
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如上表可见,在平均单价为12500元/平方米的基础上,分别乘以各楼座系数,最终得出本项目公寓部分各楼座平均单价,如图所示:
将本项目公寓部分分为三个阶段的销售。
第一阶段:当销售为0—30%,楼座均价9折
第二阶段:当销售为31—65%,楼座均价的100%
第三阶段:当销售为66—100%,楼座均价的110%
从付款方式上看,可分为一次性、按揭和分期付款。我们根据不同的付款方式制定了不同的折扣形式。
以下将主要讨论第一阶段的价格策略,第二阶段将在开盘时根据第一阶段的销售情况另行制定价格策略。
首先以均价90折做为第一阶段一次性付款的价格,即各楼座最低销售单价,按揭付款比一次性付款提高2个百分点,分期付款提高5个百分点。
第一阶段还将根据销售情况对各楼座平均单价进行调整,原则上销售率达到10%、20%时分别对平均单价上调2%。