[分享]房产人的超级干货:项目定价及策略!

发表于2019-11-01    568人浏览    1人跟帖    总热度:498  


房产人的超级干货:项目定价及策略!_1
一、 公寓部分总平均单价的确定原则
(一) 一个前提:
***项目的均价是在项目本身的基础上,参照区域情况、市场情况的基础上来制定的。
(二) 二个原则:
第一:以目前市场上同区域、同类型物业的总平均单价做为定价的参考依据
我们调查的区域市场内总体平均单价为****元/m2。
第二:以本项目的单位成本作为定价依据
我们如何避开竞争激烈的主流市场,有效的寻找市场空缺点?项目的品质不仅是体现在产品本身的设计上,还应充分体现在产品的附加值上,也就是说体现在诸如会所、物业服务、景观、外立面等方面。
(三)本项目公寓部分总平均单价:
在上述一个前提和二个原则的综合考虑下,本项目公寓部分的总平均单价为****元/平方米。这样既可以保证本项目的售价仍维持在同区域、同档次物业价格的主流市场中,又可以较高的性能价格比占领市场。
二、 公寓部分各楼座平均单价的确定
以下,将在保证本项目公寓部分总体平均单价****元/平方米的原则下,确定各楼座平均单价,具体如下:
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各楼座平均单价的制定原则:
以6#楼为参照物,针对各楼座在河景、户型、社区内部景观、邻里、遮挡、交通噪音等方面进行单项评比,得出各楼座系数。
1、 河景:在不考虑以上其它因素的情况下,原则上认为在5栋公寓楼中,3#楼与4#楼从欣赏通惠河景观的角度和视野为最优,5号楼略高于6#楼,7#楼最差。
2、 户型:从产品设计来看,3#楼、4#楼为一梯二户户型、三向采光且南北通透,主卧及主卫均朝南向,且主卫均拥有明窗;而5#楼、6#楼、7#楼为三栋同样的一梯四户型,只有二个采光面,因此在不考虑以上其它因素的情况下,原则上认为3#楼和4#楼的户型从采光、通风、居住舒适度来讲均为最佳,5#楼、6#楼、7#楼的户型与3#楼、4#楼比较略差,但程度较为平均。
3、 社区内景观:从产品规划角度来看,6#楼位于整个社区的中心,其北侧和西侧有二块大面积空地可做园林设计,因此认为6#楼在社区内景观一项中为最优。在不考虑其它因素的影响、6#楼为参照物的前提下,认为3#楼、4#楼、5#楼、7#楼的社区内景观均次于6#楼。
4、 邻里、遮挡:在不考虑其它因素的情况下,认为3#楼只有北向、西向受到社区内其它建筑物的遮挡,且栋距相对较远,而南向、东向均无遮挡,因此认为3#在此项评比中为最优;5#楼北向受1#写字楼遮挡、西向受6#楼遮挡,但南向、东向均无遮挡。由于5#楼东向临规划中的城市快速路,因此认为5#楼略次于3#楼;4#楼由于除南向外的三向均受不同程度的遮挡,且由于西侧为万豪项目,因此认为4#楼略次于3#楼;如以6#楼为参照物,认为4#楼、5#楼在此项中均好于6#楼;而7#楼四面均受不同程度的遮挡,且西对万豪、北对2#写字楼,因此认为7#楼为最差。
5、 交通噪音:因本项目东侧为规划中的城市快速路,且有可能为立交桥跃起的部分,因此3#楼、5#楼均受到影响,在此项评比中为最差;项目南侧亦为规划道路,因此4#楼也受到噪音影响,但认为其程度略轻于3#楼和5#楼;7#楼处于社区最内侧,较少受到道路噪音影响,以6#楼为参照物,认为7#楼同于6#楼。
房产人的超级干货:项目定价及策略!_2

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各楼座平均单价
各楼座的均价利用加权平均法计算。首先,以6#楼为评定标准(楼座的基准系数1.00),其它各楼座因外在单项因素产生差值,此偏差值不宜过大,标准如下表。
单项因素
最好
较好
平均
较差
最差
差值
2
1
0
-1
-2
依据各因素产生的差值对各楼座进行综合评定:
各楼座系数评定表
楼座因素
3#
4#
6#
5#
7#
河景
2
2
0
1
-2
户型
2
2
0
0
0
内景观
-1
-1
0
-1
-1
邻里、遮挡
2
1
0
1
-2
噪音
-2
-1
0
-2
0
评定分值
3
3
0
-1
-5
依据评定分值对基准系数进行调整,各楼座系数如下:
楼座
3#
4#
6#
5#
7#
楼座系数
1.03
1.03
1.00
0.99
0.95
在保证本项目公寓部分总平均单价为12500元/平方米的基础上,利用加权平均法计算各楼座均价:
***项目各楼座平均单价一览表
单位:元/平方米
楼号
楼座面积
(平方米)
系数
权数
加权平均系数
修正系数
各楼座
平均单价
3#
16660.00
1.03
17159.80
1.000539169
1.030555345
12882
4#
16110.36
1.03
16593.67
1.000539169
1.030555344
12882
5#
23255.68
0.99
23023.12
1.000539169
0.990533777
12382
6#
23255.68
1.00
23255.68
1.000539169
1.000539169
12507
7#
16038.40
0.95
15236.48
1.000539169
0.950512211
11881
合计
95320.12

95268.75



如上表可见,在平均单价为12500元/平方米的基础上,分别乘以各楼座系数,最终得出本项目公寓部分各楼座平均单价,如图所示:
(三)本项目各楼座阶段性价格
将本项目公寓部分分为三个阶段的销售。
第一阶段:当销售为0—30%,楼座均价9折
第二阶段:当销售为31—65%,楼座均价的100%
第三阶段:当销售为66—100%,楼座均价的110%
4
根据付款方式进行调价
     从付款方式上看,可分为一次性、按揭和分期付款。我们根据不同的付款方式制定了不同的折扣形式。
     以下将主要讨论第一阶段的价格策略,第二阶段将在开盘时根据第一阶段的销售情况另行制定价格策略。
     首先以均价90折做为第一阶段一次性付款的价格,即各楼座最低销售单价,按揭付款比一次性付款提高2个百分点,分期付款提高5个百分点。
5
根据销售速度进行调价
第一阶段还将根据销售情况对各楼座平均单价进行调整,原则上销售率达到10%、20%时分别对平均单价上调2%。

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 发表于2019-11-01   |  只看该作者      

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