[分享]房地产项目如何与总体规划、城市设计一致!

发表于2019-10-08    121人浏览    1人跟帖    总热度:390  


本文主要是针对一部分城市的规划管理部门要求开发商按照城市设计或者策划方案进行房地产项目规划和建筑设计时,开发商一再申请修改原策划方案的情况进行分析,最终要在城市设计和策划方案阶段能够结合开发项目的基本产品原则,而房地产开发项目也能适当考虑总体规划原则,达到一个平衡点。


一、理想很丰满,现实很骨感之“窄路密网”离我们有多远。


我们去欧洲考察,都会对欧洲街区印象深刻,即使是新建城区,路网也会很密,道路宽度都不是很宽。街区是开放式的,游荡在街区中,惬意而温馨。

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近些年来,“窄路密网”的概念不断被当做先进的规划设计理念引入国内城市设计中,但是在落实中却屡屡遭挫,特别是在住宅区域内,开发商总是不能认可。下面我们就以一个项目为例,来解释为何开发商如此抵制“窄路密网”的理念。

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也许有人会提议设计成开放社区,连围墙都省了。但是现实是国内的城市治安比欧洲很多城市还是逊色不少,居民的安全感也不高。以前很多开放社区最后也是以增加围墙建设而告终,或者干脆就成了小偷们经常光顾的区域。

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“窄路密网”要想落实,还要经历一个很长的时期,或者逐步推进更为现实。例如说新规划的路网密度适当增加,每块用地建筑面积不要再出现几十万平米的超大社区,基本以8-10万平米规模为宜,既考虑到开发商有一个较为合理的规模效益,也考虑到居民出行的便利性,城市交通的通达性等等。其他一些配套指标之类的内容也随着社区规模有所调整。这一点可以参考中新天津生态城的总体规划。

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另外在北方,东西朝向利用住宅作为围合还是很难被买房者接受的,在考虑市场容量前提下,利用一层底商是个办法。小区围墙在一个时间段内仍将存在,这不仅是考虑到社会治安的现状,同时也顾及到居民心里安全感的需求。


其实对于任何舶来品,我觉得有三步要走:

1、存在即合理。也许现有的并不完美,但是必然有存在的合理性。

2、格物致知。不管是舶来品还是现有情况,我们都应该分析形成的根源,考虑到各方面的形成因素。

3、改革要保守主义。这一点是跟罗振宇学的,任何改革都从细微的改变开始,逐步推进,听取各方面意见,切忌一步到位。


二、天际线变化和货值最大化总有点小摩擦


区域总体天际线在城市设计阶段总是希望能够有所设计,场地中间高,四周低,并且在一侧也有变化。我们经常会看到是这样的:

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但是开发商想要的经常是这样的:

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要不然就是中间低,两边高的;要不就是高的高,低的低。


这个矛盾的原因就在于开发项目产品体系的资源配置原则问题上。层数低的产品档次高,一般就要占据用地中心较好的位置。而层数高的产品则首选靠北,其次靠西、靠东边界布置。而“拉高拍低”的这种布局则是则是为了货值最大化(详见本公众号文章:财迷心经——五大招式提高房地产项目总货值)。


当然二者也有相互契合的时候,那就是因为产品体系跨度不大,高度变化未引起公摊改变,而客户对于高度带来的产品差异性不敏感的情况下,我们可以中间尽量布置层数多的住宅,这样可以将最好位置的货值最大化。


这个矛盾在城市设计中如果能考虑到开发的逻辑,将一些产品定位内容带入,在设计天际线的时候以两块或者更多地块作为连续考虑的对象,是否可以做到兼顾呢?例如我们将连续的两块地中间市政路两侧的房子设计成高的。

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三、布局或高度设计与项目经济性和产品体系的矛盾。


布局有时候会影响到项目的开发收益,简单举例子,在北方东西向或者住宅的偏角过大。特别是在节能要求高的北方城市,不仅售价会降低很多,而且还会增加不少成本。

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还有的时候,城市设计阶段的布局没有太多考虑建筑规范方面的限制。例如曾经遇到过21-33米住宅单个单元布置,则楼梯间由开敞楼梯间转为防烟楼梯间,公摊加大,建造成本也有所上升。


再比如,按照新消防规定,54米以上住宅公摊会增加很多,所以住宅建筑高度如果能控制在54米以下最好。如果碰到“拉高拍低”的项目,高层则会以刚需刚改客户为主,面积集中在85-110平米左右。那么问题来了,产品线集中的时候如何,产品如何布置在两类高层中才好呢?公摊的巨大差异靠销售说辞恐怕都难以掩盖。(下图就是因为要保证高低错落的变化,而导致高层部分住宅两种公摊相差很大。)

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以上问题其实属于各专业的配合工作还需要再加强。如果在城市设计阶段更多能让地产建筑设计师参与其中,在设计中更多考虑到建筑单体细节的落实问题,寻找更好的平衡点,那么城市设计的原则就会更好的落实在实际建设中。



、立面形象要漂亮,但是住宅平面功能要如何是好?


城市设计很多时候更关注空间关系和立面效果。效果图上为了更好的迎合立面好看的要求,经常会“公建”化或者“过度装饰化”。例如为了寻求竖向线条的比例好看,窗户都是平均分布的,还会有局部玻璃幕效果,屋顶部也做了部分收分以及屋顶装饰。

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为了完成这个效果,户内窗户就会造成本来可以一扇2.4米的大窗,但是只能分成两个1.3米的小窗。有过居住体验的客户就会知道这种舒适性较差,而且甲方还会增加窗户部分的成本。而顶部造型上的收分在住宅里也比较难以处理,因为高层住宅一般都是剪力墙结构。


其实说了这么多,还是希望规划设计、城市设计和建筑设计的同仁们,在总体规划、城市设计和控制性详细规划阶段,共同协作,综合考虑规划整体性和地产项目的产品逻辑,在两个方面能够得到一个平衡点,共赢求得发展,也将城市设计和策划方案的内容可以更好落实到实际工程中去。


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 发表于2019-10-08   |  只看该作者      

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