#分析案例:某公司准备开发一住宅,预计开发面积1万平方米,开发固定成本120万元,每平方米变动成本600元,预计售价1000元/㎡,销售税率5%,计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。
大部分参数的变化都会引起利润的变动,但其影响程度各不相同,有的参数发生微小变化,就会使利润发生很大的变化,说明利润对这些参数的变化十分敏感,我们称其为敏感因素,与此相反,有些参数发生变化后, 利润的变动并不大,反应较迟钝,称其为不敏感性因素。
反映敏感程度的指标是敏感系数,计算公式为敏感系数 = 目标值变动百分比/参量值变动百分比
①单价的敏感程度
设单价增长20%,则P=1000×(1+20%)=1200元
按1200元计算,利润=1200×(1-5%)×1-600×1-120=420万元
利润原为230万元,其变动百分比=(420-230)/230=82.6% 单价的敏感系数=82.6/20=4.13
结果说明:单价对项目利润的影响很大,从百分率来看,利润是以4.13 倍的速率随单价变动。因此,提高单价是提高项目盈利最有效的手段, 价格下跌也将是实现利润的最大威胁,因为单价每降低1%,项目将失去4.13%的利润。所以投资者必须格外对单价予以关注,不到万不得以,不能轻言降价销售。
②单方变动成本的敏感程度
设单方变动成本增长20%,则U =600×(1+20%)=720元按720元单方变动成本计算
利润=1000×1×(1+5%)-720×1-120=110万元
利润原为230万元,其变动百分比=(110-230)/230=-52.2% 单方变动成本的敏感系数=-52.2/20=-2.61
计算结果表明,单方变动成本对利润的影响程度要比单价小,单方变动成本每上升1%,利润将减少2.61%。虽然单方变动成本对利润的影响程度较单价小,但敏感系数的绝对值大于1,说明单方变动成本的变化造成利润更大的变化,仍属于敏感因素。
③固定成本的敏感程度
设固定成本增长20%,则F(X)= 120×(1+20%)=144元按此固定成本计算
利润=1000×1×(1+5%)-600×1-144=206万元
利润原为230万元,其变动百分比=(206-230)/230=-10.43% 固定成本的敏感系数=-10.43/20=-0.52
计算结果表明,固定成本对利润的影响程度很小,固定成本每增加1%,利润将减少0.52%,敏感系数的绝对值小于1,属于不敏感因素。