[分享]地产人请注意!合同工期管不好,项目成本一定会失控

发表于2019-05-27    1036人浏览    1人跟帖    筑龙币+100  复制链接  只看楼主


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前言:工期不应是工程完全来决定的,作为成本,对各主要工程的工期应有框架性的理解,成本部门应该是合同工期把控的二道关口,避免因为合同工期设置的不合理项目成本工作的开展造成不良影响,或者成本的增加。


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成本应对整个项目的工期

有一个概括性的了解


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标准工期常规要点如下:

1.   从总包开始浇筑垫层到处出正负0,两层地库,标准工期为55天-60天,大约一个月一层塔楼地库;

2.   主体结构标准层大概6天一层;

3.   结构封顶后80天开始落外架,落外架大概是4天一层

4.   外架落完至竣备完成大概150天,5个月的时间。

5.   从竣备到交付要预留30-60天,也就是1-2个月的时间。

6.   毛坯项目从开工到竣备标准工期,33层高层为:23.2个月,40层超高层为26个月;

7.   在第6点基础上,全装修竣备的项目,考虑装修穿插应增加3个月工期,毛坯竣备精装交付的项目,施工工期增加4个月,并且预留1一个月的整改期。


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土方工程工期把控

对成本的影响


A.土方合同工期,要从以下几个方面入手:


A.1塔楼与地库分开设置工期:

根据各楼栋的预售节点,塔楼土方开挖外运单独设立工期,是否分楼栋设置,根据具体情况而定;此外为纯地库部分的土方开挖外运工期;


A.2土方工期设定五大要素:

预售节点、季节性因素、对方的机械台班数量资源、环保政策的松紧程度,渣土证的办证进展。


A.3土方工期设定的主线思路:

以预售节点为准绳,同时要求对方投入的机械台班的数量做依托,同时考虑季节性因素、环保政策的松紧程度和渣土证的办理进度来确定呢。


B.不合理工期设定对成本的影响:


B.1 工期设置不合理导致财务成本增加

如果笼统的土方工程只设定一个工期,如果地库塔楼开挖的节点不进行约定,则就算总工期符合合同要求,但是有可能无法满足预售节点的要求,而开发商确没有制约施工单位的依据;

预售节点延迟将会直接影响项目的现金流回正时间,从而间接性的导致项目财务成本的增加,自有资金回报率的降低。


B.2 相应的机械台班资源匹配相应的工期

如果合同中不约定相应的机械台班投入的数量,则不能对有效工期进行资源上的支撑。

等你需要对方增加运输车辆及挖机台班进行阶段性抢工的时候,对方可能会以“我主要满足你总工期即可,阶段性抢工,要增加相应费用。”

但究其根本原因是他没有那么多的资源调动那么多机械台班,或者所需要花费额外的成本才能达到甲方的要求。



桩基工程工期把控对成本的影响


A.桩基合同工期的设置,需要考虑如下几个因素


A.1 地库主楼分开设置工期:

同样主楼下的桩基和纯地库的桩基应分开设置,主楼下的桩基应考虑预售节点而设置,具体是否分楼栋,需要考虑预售节点的批次。


A.2 相应工期匹配相应的劳务资源:

同样匹配相应的工期,合同中应约定应投入的机械台班或则人工的数量。例如:人工挖孔桩,需要根据工期来匹配人员的组数,每组人每天能下挖多少米,从而有相应的工人资源来支撑工期的实现。


A.3 无证施工对工期的巨大影响:

从政府部门来讲,只有拿了施工许可证才可以进行桩基础的施工。但是正常情况为了提前预售,桩基工程都是采用无证施工,经常会有执法部门阻断施工,那么则不能够按照正常白天施工的情况来设定工期。


B.桩基工期设定对成本的影响


B.1不合理工期排除不知情投标单位:

桩基工程一般采用招标确定队伍,如果工期设定无法完成,但是实际情况工期那么紧张,则招标阶段则会有不明就里的单位放弃投标。或则将报价提高以适应最紧的工期,而让知道实际情况的投标单位的报价更有优势。


B.2 工期不合理导致材料调差索赔:

如果桩基工程按照正常偏紧张的施工工期,且无调差条款,但是实际情况却有可能因为无证施工的原因延迟开工,或者断断续续施工,导致工期延长几倍。期间材料价格大幅上涨,则会让桩基单位提出材料调差的索赔。


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总包工程工期把控

对成本的影响


A.  总包提前定标,但是延迟进场导致进行材料调差的索赔。


【实战案例】:某项目合同中约定进场时间为18年6月(材料调差基价为2月份信息价,变化3%以内不调),原定公司决策,总包要进行一部分的无证施工,但是后期因执法环境严格,无法进行开工。


后期又因为施工证拿证时间延后,导致项目11月份才开工。但是6月到11月主材价格大幅上涨,总包单位要求计价从2月份调整至11月份,期间的材料价格涨幅计入总包转包干,且不扣除3%的涨幅。材料价格涨幅导致金额增加2000万元,其中涨幅3%涉及金额约400万元。


【案例总结】总包的开工日期以预售节点为导向,结合标准工期要求,同时考虑报建条线施工证拿证的进度来确定。切记早早定标,迟迟不进场。


B.总包材料调差对工期资料的管理


B.1 过程中及时收集浇灌令:

主体结构施工期间各阶段的混凝土浇灌令,应该在每月收集,要求总包单位将纸质版的浇灌令提交给成本部进行存档。否则,待后期再收集资料,你收集到的浇灌令的日期很有可能是一个“被改造过,且失真”的资料。


B.2 两个工期的对比:

调差对应的“实际工期”应与“合同工期”应进行对比说明,并且对差异部分进行说明和责任分判。


C、后期跟踪总包工期,进度落后将直接导致大量代工


如果交付前半年,由于总包问题,进度严重落后,则很有可能会导致大量第三方代工,而且导致扣款困难。


成本应在交付前半年重视总包进度,如果出现进度滞后,及时预警。如有必要,则及时启动第三方单位的招标,及时给总包发函、约谈、磋商。就算代工,尽量与总包对扣款方式达成一致意见,代工过程中落实到位,后期才能扣款顺利。


总结:成本是工期把控的第二道关口,首先避免合同中设置不合理的工期,避免提早定标延迟开工,施工过程中对成本有影响的工期资料应进行跟踪、把控和收集,到后期才能顺利结算。



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 发表于2019-05-27   |  只看该作者      

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