[分享]旭辉、融创、万科的景观标准化,每年都在进化!

发表于2019-05-28    1561人浏览    1人跟帖    复制链接  只看楼主


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之前明源君说过,房地产行业已经从过去的资源竞争,进入到产品竞争的阶段了。这两年,各家房企,在产品研发上面都下了不少功夫。


现在的买房客户最重视什么?


几家房企的统计共同的结果是:客户最重视的已经不是户型,而是小区内的公共空间,特别是社区内的景观有公司做过统计,社区里70%的问题跟景观设计有直接或间接的关系。


所以旭辉、融创、万科等第一梯队的标杆房企,都对社区景观的打造非常重视。有多重视呢?举一个例子。


上海融创为了搞清楚自己设计的社区,到底是不是真的满足了客户的需求,就对已经入住的小区做了详细的调研,每个小时对小区的人流变化进行统计,并且形成了全天的人流量热力图。


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△观测小区的人流量热力图


通过这个热力图,对社区里面的每个功能模块的使用频率、使用时长,都做了详细的分析。并以此为依据,对每一个景观模块的使用频率进行分级,对融创上海的标准化景观设计的8大模块,进行了一次全面的升级。


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旭辉也是一样,他们也曾针对旗下16个交付项目,几百名旭辉业主做过总长达201小时的入户访谈,并对业主整个活动出行的动线进行了研究和升级,让业主在等电梯、车辆出入库等琐碎细节上浪费的时间大大降低


通过持续的客户研究和研发投入,很多标杆房企,现在在社区景观方面的更新迭代速度越来越快,和一般房企的差距已经越拉越大。


那么,目前标杆房企已经把社区景观做到哪个程度?未来会往哪个方向继续升级?明源君认为,主要在4个方向:


①  功能化相较于以前那种纯观赏性的住宅景观,现在的思路更倾向于提供丰富的功能,满足客户健身、社交、亲子、会客等各种需求。

②  场景化。对于微观的使用场景,都能够尽量去还原,例如,孩子在婴儿期的妈妈,和5岁孩子的妈妈,分别需要什么样的配套服务。

③  智慧化。也就是如何通过技术手段,让社区变得更安全、更方便。智能化设施的升级也是一个趋势。

④  服务化。景观不仅仅停留在硬件层面上,很多房企还开始和物业、客服结合,提供软性的社区服务。

⑤  精细化。在大的功能模块下,一些小的人性化细节,也不断丰富,整个室外空间开始像室内一样,越来越精细化了。


下面明源君详细来说……


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功能化升级

社区景观的功能模块越来越多了


住宅景观,不再是单一的观赏型的自然还原,而是越来越重视使用功能。例如,融信就认为,秩序井然的绝美园林,虽然好看,但是那是“上帝的角度”,住户每天没有多少时间,单纯去欣赏园林的美。真正让住户舒适的,应该是从“人的角度”去设计的公共空间,能够满足人每天世俗的生活。


这就包括了社交、健康、亲子、发展兴趣爱好等等……


融创把这些需求归纳为,八大模块:童顽汇、社区会客厅、融乐汇、水乐园、运动汇、邻里见面汇、志趣社、萌宠汇、及活力环。


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辉总结成为12个主题模块,还增加了艺术中心、社区书吧、活力市集、养老医疗等功能。


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一、会客功能模块


针对会客功能,也开始针对具体的场景,出现细分。例如:


1、半私密性围合廊亭。


龙湖很多项目都会做一个半私密性围合廊亭,里面配有桌子、沙发、甚至还有蓝牙音箱。对于不方便带回家里,又相对比较重要的客人,能够提供一个比较正式的会客场所。


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2、楼下景观会客厅


针对一些临时来访的客人,有时候主人不在家,或是送客到楼下,闲聊几句,这种轻型的会客需求其实也很常见。绿地理想家非常贴心在楼下入户处设置了景观会客厅,设置了休息座椅,客人来访,不用再站在楼下等。


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二、健康功能模块


根据融创的专项问卷调研,发现不管是哪个年龄层,有97%的住户都希望在小区里面结识朋友。社交模块的功能,是目前各大房企重点打造的模块。


1、健康设施


旭辉CIFI-6产品,就创造性地引入了“缤纷格子”这种形式。格子安放在小区里露天的绿地上、花园里,是透明的。不管晴天雨天,大家都可以在里面活动。格子里的活动,在社区里行走的住户,乃至在楼上观景的业主,都可以看见,吸引大家去参与。


而且这些盒子有不同的功能,有一些就被打造成了健身房……


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格子也可以是一个公共厨房,如下图所示:


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格子还可以是共享儿童活动房、共享KTV、共享书柜、共享朗读亭……


每个格子都是3.6*3.6米,可以自由组合,2个盒子、3个盒子、4个盒子,实现不同的功能。


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融创的最新升级方案里面,也在运动汇模块,将运动类型和可参与的年龄群都丰富了,加入活力健身仓、热血球场、健康跑道等场地。


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下一步,融创还计划将空间和社区app联动,业主可以扫描健身仓二维码获取正确的健身指导视频,并可在平台上展示运动成果,随时随地打卡晒生活。这些景观功能模块,能够和融创这两年力推的社群思路,完美结合起来,真正把业主变成融创的粉丝。


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万科的标准化景观手册里,也有很多的可选模块,例如篮球场、兵乓球桌、网球场、羽毛球场、健身房、瑜伽室、桌球室,分别对应不同类型的项目。


例如万科的某刚需项目,整体景观空间被消防通道和消防登高面切碎,完整性不高,限制性因素很多。很多这类项目的园林就种一些树,配备一些儿童游乐设施。


但是万科为了给景观功能赋能,就加入了社区慢跑步道。不管是刚需,还是改善,住宅的景观空间都在整体升级。


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▲消防场地限制

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三、社交功能模块


1、更多的凳子、更多的广场


以前很多高层业主之间从没说过话,很大的原因就是小区内缺乏充足、舒适、安全的社交环境。比如小区内除了道路,没有宽阔的广场或草坪,没有娱乐设施,甚至连凳子都很少见,业主自然也就倾向于闭门不出了。


有更多的广场和凳子,可以让人们更多在室外活动,有社区试验表明,类似的改造可以让人们的室外活动比之前增加几倍。


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▲ 阳光大草坪

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▲休闲平台


2、架空层利用,开放的主题空间


之前明源君说过,高层一定要做架空层。根据融创的调研数据,48%的客户愿意为了架空层,放弃0.8%的得房率。在架空层、灰空间等场景,可以为业主提供一个公共活动平台,而且是半室内的空间,下雨天也不受影响。


例如融创就把架空层打造成了阅读室,老人可以在这里下下棋,看看报纸。


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保利把架空层打造成四点半学堂,孩子放学回家,可以有一个去处,和同龄人社交。


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三、植物不仅是观赏,也要承担实际功能


主要作为观赏模块的绿植,功能也开始更加复合。例如,龙湖的夜间跑步系统,除了夜间开启的巷道灯,还在跑道两边种植了一些驱蚊植物,配合驱蚊灯,创造一个更舒适的夜跑环境。


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万科的标准化景观手册里面,也根据不同的使用场景和功能需求,对社区种植的树种有明确的功能要求。例如:


● 在红线外城市绿化带,种植防尘降噪类植物:选用桉树、相思、夹竹桃等,速生及抗逆性强树种,起到防尘降噪、阻绝不良外部环境的保护作用。

● 在山地、边坡,种植生态恢复类植物:选用蟛蜞菊,马樱丹等,本土速生藤本或深根性植物,在6个月内改善周边山体及边坡恢复正常的生态环境。

● 在水景、湿地、湖泊,种植水体净化类植物:选用芦苇、香蒲、慈菇、唐昌蒲、睡莲、荷花、再力等,净化水体,保持社区水景的纯净。

……


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场景化升级

不同人群都有相应的服务设施


一、归家场景


1、人车分流。小区入口必须要满足交通、通告、引导、展示等基本功能,休息功能就根据具体入口广场大小而定。


比如万科的主入口的标准化设计包括前奏、区前、岗亭、出车道、业主进车道等11个功能模块和风格样式这1个效果模块。


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11个功能模块平面布置如下图:


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2、归家路灯


例如,晚上的地面步行夜灯,既不会太亮,造成视觉刺激,也能让归家的人,有清晰的指引。

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万科梦想家在自行车棚内设置了自动感应照明,方便住户深夜回家停车。

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3、归家等候


万科梦想家考虑到住户归家的场景,等人、看护小孩、购物回来,分别设置有休闲座椅、婴儿车车位、残疾人车车位、宠物栓使楼下的等侯、看护、交流等空间。


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还设置了放置超市手推车的空间。


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二、亲子场景


为了适应不同年龄的亲子需求,很多房企把不同年龄段的小孩家庭的需求做了细分。


● 0-2岁


龙湖很多小区,针对婴儿期的家庭,设计了婴儿车停放点。


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还有奶瓶卡槽:


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孩子学走路、玩耍时,儿童车放在专属停靠点,不用担心婴儿车的杂乱摆放。看护位贴心设计奶瓶卡槽,不用担心奶瓶倾倒。


● 2-5岁


万科对儿童活动场地的年龄也划分的比较细,2-5岁、5-12岁有不同的组合。


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东原的“童梦童享”3.0,作为专门的儿童社区,更加逆天。分龄模块已经标准化了,0-1岁、1-3岁、3-6岁、6-12岁,只要生了小孩,几乎把你12岁之前的需求,全部考虑到了。


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整个小区几乎就是一个游乐园,明源君都想回到这个社区里面,重新长大一次,对于有小孩的家庭来说,吸引力很致命了。


● 看陪人的休息设施


除了孩子的配套,亲子场景中,大人的需求也要充分照顾。很多小区里,老人带小孩出来玩,小孩在溜滑梯,老人只能站在旁边看,没有给大人休息的坐凳。


龙湖很多小区,儿童活动区周边都设有高低座椅,小朋友们玩耍的同时,老人们可以聚在一起休息聊天。


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智慧化升级

社区更安全、便捷


随着智能安防、人脸识别等技术的成熟,智慧化社区也是一个比较重要的升级方向,逐渐开始成为一些项目重要的卖点。


例如,去年万科就新推出了“万科智造”,主打社区智慧化。据说打造了22项智慧系统,创造100多个生活应用场景。


1、门禁智能识别


不仅业主进门前人脸自动识别,还可以设置访客和来访车辆的自动识别。


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2、社区安全动态监测


实时关注儿童、老年人活动动态,儿童区域在线查看,陌生人接触警示,危险区域进入预警。


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3、智慧安防系统


有陌生人员轨迹追踪功能,智慧猫眼提前预判,黑光相机24小时清晰可视,出现可疑即行警告。


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4、无人货柜机、无人书房、 无人咖啡


将物联网和移动支付,应用在社区里。打造一个“超级大堂”和无人货柜。深业加班回到家,早上出门,都可以随时购买夜宵、早餐。


还可以提供共享雨伞、共享充电宝,在外面借了充电宝,不用到处找地方去还,回到自己家楼下就可以随时借还。


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社区里面还有无人书房和无人咖啡,可以实现智能借阅。


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据说,目前这些应用都已经在万科启宸项目落地。


旭辉的CIFI-6代产品,也打造了一个完全智慧化的出行体系,能够实现人脸识别、自动呼梯、车辆瞬间自动完成登记出入库。客户从进入小区开始,就能和小区开始进入“第五感”交流,刷脸打开门禁后,电梯就已经在那里等你……


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这些智慧化的应用,之前其实已经在一些写字楼产品当中应用得很成熟,现在想住宅产品延伸之后,城市居民在生活当中,会体验到越来越强烈的未来感,生活得更加安全、便捷~


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服务化升级

社区打造的新蓝海


除了硬件的升级,目前一些房企,开始在软件上做更多的配套服务。例如,之前的四点课堂、学校巴士等等。现在则开始更加全面。


例如,融创上海最新研究的社区8大模块升级策略,就希望把社区内所有的功能模块都通过服务和社群活动运营来赋能。


他们把每一个模块就都分成了两个维度来升级。一个是场地营造维度,一个是活动运营程度。把运营和服务上升到和硬件设施同样重要的高度。


例如,社区内主打社交的“志趣社”板块,在场地营造维度和活动运营维度,就有相互配合的升级。


● 场地营造维度:增加更多的功能主题空间,如阅享空间、童玩天地、Fit健身坊、四点半课堂、共享厨房。

● 活动运营维度:定期举办读书分享会、周末烘焙、儿童书画展等活动,可在社区APP中查看更新的志趣社活动内容。


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通过这种方式,能够真正实现社区O2O。把新零售、教育、医疗资源,全部嫁接进来。这种思路目前已经有开发商在做,希望很快能够看到成果。


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精细化升级

细节处体现关怀


细节决定成败,一个社区的品质感,往往体现在一些小的设计上。使用更方便,后期也更好维护。


1、路口转角设计


社区里两路相交的植物经常会被无意踩踏,所以路口做了转角设计后,花草就能避免被踩踏光秃,影响美观。


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2、高低座椅


万科梦想家不但有设置高低组合座椅,而且坐椅下面还兼具收纳,高效利用空间。


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3、宠物活动场地


万科的项目会建议至少配置不少于100㎡的宠物活动场地,而且还要为业主设置休息座椅,主人可以边休息边遛狗,活动场地内还要设置宠物饮水器,宠物厕所等等。

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 发表于2019-05-28   |  只看该作者       筑龙币+20

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